住宅ローン控除（減税）で、どのぐらいお金が戻ってくる？

住宅ローン控除によってどれくらいのお金が戻ってくるか気になったことはありませんか？   住宅ローン控除とは、一定の条件のもと、住宅ローンの残高（最大で4000万円※認定長期優良住宅は最大5000万円など例外あり)に応じて10年間（2019年10月1日から2020年12月31日までに居住した場合は13年間)、所得税や住民税の減税措置が受けられるという制度です。   住宅ローン控除によってマイホームの取得にかかる負担を減らすことができるのです。では、どのくらいの減税されるのか、どのような手続きをすればよいのか、ご説明していきましょう。  

住宅ローン控除（減税）でいくら戻ってくる？

まず、住宅ローン控除によっていくらお金が戻ってくるのか計算してみましょう。おおまかな目安であれば次の計算式で算出することができます。
 
年末の住宅ローン残高×0.1％=控除額
ただし、控除額は下記の（1）または（2）の範囲内となります。
（1）年間で最大40万円
（2）各年の所得税（所得税で控除しきれない場合は住民税。住民税は最大でも13万6500円)
 
上記の計算式はあくまでも簡易的なものです。そこで、より詳しく効果を見るために、以下の共通条件に基づいて3パターンに分けてシミュレーションしてみます。
 
・固定金利で年1.4%
・入居予定日は2020年1月
・元利均等返済で返済
・ボーナス払い無し
 
ここでは、国土交通省が運営する「すまい給付金シミュレーション」を利用して計算していきます。（※1）ただし、実際の控除額はさまざまな条件によって異なるため、このシミュレーションはあくまでも一つの目安として考えてください。

〈パターン（1）〉

年収450万円で妻と子ども2人を扶養する家庭で住宅ローン4000万円を借り入れたと仮定し、返済期間は35年とします。この場合、初年度に控除される金額はおよそ13万800円となり、最大13年間で控除される金額はおよそ170万400円となります。

〈パターン（2）〉

パターン（1）と同じ条件で借り入れる金額を2000万円に引き下げたとしましょう。すると初年度はパターン（1）と同様におよそ13万800円の控除が見込まれます。しかし、最大13年間での控除合計額はおよそ150万7800円となります。

〈パターン（3）〉

パターン（2）の条件で返済期間を15年に短縮してみましょう。すると初年度の金額はおよそ13万800円の控除が見込まれるのに対し、最大13年間での控除合計額は149万9500円となります。
 
住宅ローン控除には年間で最大40万円という上限や最大で13年間という期間が存在しています。そのため、ローン残高や年収に依存する所得税額などが高く、かつ、長期間の借り入れをしていれば必ずしもそれに比例して控除額の合計が高くなるわけではない。ということが上記3パターンのシミュレーションから読み取ることができます。

住宅ローン控除（減税）の条件

住宅ローン控除の適用には、以下のように受ける人、ローン、住宅のそれぞれにおいて要件を満たす必要があります。

〈受けられる人の条件〉

住宅ローン控除の適用を受けられる人は次の条件に該当する人です。
 
・住宅ローンを借りて自宅を購入
・取得後6ヶ月以内に居住し、かつ、控除を受ける年の12月31日現在引き続き居住している
・控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下
・入居前後2年を含む5年の間、3000万円の特別控除や買い替え時の特例を受けていないこと

〈受けられるローンの条件〉

住宅ローン控除の適用を受けるには「住宅を購入するためにお金を借りた｣というだけでは足りません。具体的には次のような条件を満たすローンでなければなりません。
 
・民間の金融機関や住宅支援機構などから借り入れたこと（知人や親族は不可)
・勤務先から借り入れた場合は金利が0.2%以上であること
・返済期間10年以上

〈受けられる住宅の条件〉

住宅ローン控除の適用を受けるためには、購入する住宅が次の要件に合致していなければなりません。
 
・登記簿上の床面積が50平方メートル以上でその半分以上が居住用
・中古住宅の場合は築20年以下であること（耐火建築物なら25年以下。なお、築年数を超えていても新耐震基準に適合するなど一定の場合には認められることがある)

住宅ローン控除（減税）を受けるための手順

住宅ローン控除を受けるためには、初年度に必ず確定申告をしなければなりません。仮に勤務先で年末調整を受けていたとしても初年度だけは確定申告が必須です。2年目以降は年末調整によって住宅ローン控除を受けることができます。
 
ただし、勤務先で年末調整を受けられない場合は引き続き確定申告することが必要です。

住宅ローン控除の適用を受けるための確定申告に必要な書類

住宅ローン控除の適用を受けるための確定申告には主に次のような書類が必要になります。
 
・確定申告書
・（特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・勤務先の源泉徴収票（提出省略可）
・金融機関等からの住宅ローンの借入金残高証明書
・土地・建物の登記簿謄本
・売買契約書または建築請負契約書
・マイナンバーが記載されている本人確認書類
 
上記のほか、就労形態やその他申請者の個別の事情により必要な書類が異なりますので、詳しくは税務署に問い合わせるなどして確認しておきましょう。

住宅ローン控除の適用を受けるための確定申告はいつまでにすればいい？

確定申告は例年2月中旬から3月中旬までの間に住所地を管轄する税務署で行うことになっています。
 
確定申告は郵送や電子申請（e-Tax）によってもできますが、期限に遅れてしまうと住宅ローン控除を受けられなかったり、無申告加算税（最大20％)を課されたりする可能性もありますので、必ず期限内に済ませるよう早めに準備をしておいてください。
 
確定申告によって還付されるお金があった場合、申告から1ヶ月~1ヶ月半程度で、自身が指定した金融機関の口座に振り込まれます。

Q＆A

ここでは住宅ローン控除についてよくある質問にお答えします。
 

住民税から控除を受けるために必要な手続きはありますか？

A　原則として特別な手続きはありません。所得税から控除できなった部分は翌年度の住民税から控除されます。
 

住宅ローンを組んだ後に海外転勤が決まりました。どうすればよいのでしょうか？

A　この場合、次のような対応が考えられるでしょう。
 
（1）単身赴任
（2）賃貸に出す
（3）空き家として管理する
（4）売却する
 
上記のうちどれがベストな対応かは家族構成やライフスタイルによって異なるため、一概に答えることはできません。
 
ただし、（4）を選択してしまうと、今後住宅ローン控除を受けることはできなくなってしまいます。それどころか、住宅ローンの残高と住宅の売却価格によっては、売却そのものができないこともあります。仮に（1）から（3）を選んだとしても、一定の要件を満たさなければ住宅ローン控除を受けることができなくなります。
 
そのため、住宅ローンを組んだ後に転勤が決まった場合は、すみやかにFPや金融機関の担当者といった専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

住宅ローン控除は一定の条件のもと、住宅ローンによる負担を税制面から支えてくれる制度です。住宅ローン控除を最大限受けられるよう、事前に概要を理解し、しっかり準備しておきましょう。
 
出典　※1　国土交通省「すまい給付金シミュレーション」
 
執筆者：柘植輝
行政書士

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