不動産投資をする際の重要ポイント
ファイナンシャルフィールド / 2020年3月18日 9時30分
![不動産投資をする際の重要ポイント](https://media.image.infoseek.co.jp/isnews/photos/financialfield/financialfield_72776_0-small.jpg)
投資にはいくつかの種類がありますが、その中でも不動産投資は株式投資・債券投資・外貨投資とはかなり異なっています。 後者が金銭の世界で完結するのに対し、不動産投資には不動産という現物資産がついて回ります。そして、不動産自体のキャピタル・ゲインと賃料というインカム・ゲインの2つを考えて投資をする必要があります。 その上で、キャピタル・ゲインの対象である不動産の価値を計る基準が実にさまざまです。立地、居住空間の広さ、建物の仕様など、さまざまな要素を勘案して、対象物件を選ぶ必要があります。 ここでは主にインカム・ゲインを目指した不動産投資におけるポイントについて、解説してみたいと思います。
インカム・ゲインを狙う投資不動産とは?
インカム・ゲインを狙う投資不動産の条件は入居者が集まりやすいこと、賃料が継続的に稼げること、空室リスクが小さいこと、そして、将来、不動産自体の価値が大きく下落するリスクの少ないことだということができます。
投資不動産に適した立地は?
入居者が集まりやすいためには、転入する人が、転出する人より多い地域、すなわち転入超過の地域を選ぶ必要があります。
総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 平成30年(2018年)結果」より抜粋した図表を見てください。日本で大きく転入超過になっているのは東京圏だけで、13万9868人(表1/2018年)と群を抜いています。そのうち東京都が7万9844人(図2/2018年)で、やはり東京に集中しています。
2014年から2018年で比べてみても、東京圏では転入超過が続いています。大阪圏、名古屋圏がずっと転出超過であるのと比べると対照的です。
しかも、図3に見られるように東京圏の年齢別の転入超過者数と見ると15歳から29歳が12万7393人と群を抜いて多く、しかも20歳から24歳が7万5103人で、15歳から29歳までの約60%を占めます。
これは、大学生および大学卒業後の就職者が東京圏に集中しているものと思われます。すなわち、東京圏では、企業が集まる―雇用の増加―転入者の増加―賃貸需要の増加―消費の増加―さらに企業が集まるという正のスパイラルが進行しているということができます。
しかも、それは日本の中で東京圏だけということなのです。
![](https://financial-field.com/wp/wp-content/uploads/2020/03/75e53d4448e1e2458319d198b7c42715-22.jpg)
![](https://financial-field.com/wp/wp-content/uploads/2020/03/b21aa6e7a5229bdbdbdb6524b66d20f0-16.jpg)
![](https://financial-field.com/wp/wp-content/uploads/2020/03/476be8e45b7adbf739e617808e27fe26-5.jpg)
※表1、図2、図3:総務省統計局作成 住民基本台帳人口移動報告 平成30年(2018年)結果より抜粋
立地以外に考えなければならない要件は?
まず、東京圏への転入者は20歳から24歳が多いということが分かりました。そうであれば、学生ないし若い就職者のニーズに合った物件を選ぶ必要があります。
学生および若い就職者は、ほとんどが独身であると考えられるので、広い間取りは不要です。ワンルーム・マンションであれば、一人住まいで賃料が比較的安いという彼らのニーズを満たすことができます。
また、都心の物件は高価格のものが多く、投資者にとっても資金不足になったり、リスクが大きくなったりする可能性がありますが、ワンルーム・マンションならそのリスクも小さくて済みます。そして新築でなく中古を狙えば、投資者の金銭的リスクもさらに小さくなります。
まとめ
インカム・ゲインを狙う不動産投資のポイントを簡単に解説しました。不動産投資は複雑ですから、これだけで済むわけではありません。
住宅ローンはどうするか、物件の仕様はどうするか、火災・地震のリスクをどう防御するかなど、解決せねばならない問題はいくつもあります。これらはまた時機をみて説明したいと思います。
[出典]
総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 平成30年(2018年)結果」
執筆者:浦上登
サマーアロー・コンサルティング代表 CFP ファイナンシャルプランナー
関連記事
不動産投資を考える際のポイントと失敗事例
投資用にマンションの一室を買いたい。不動産投資のメリット・デメリットって?
投資用不動産の不正融資事件は何が問題になったのか?
この記事に関連するニュース
-
上昇が続いた掲載賃料は踊り場に。中古マンション価格は都心と郊外で二極化が進む
PR TIMES / 2024年7月22日 15時15分
-
不動産投資で「カモ」にされるサラリーマンが手を出しがちな"要注意物件"とは
マイナビニュース / 2024年7月11日 11時0分
-
「湾岸タワマンの大暴落は考えにくい」と言える、これだけの理由
マイナビニュース / 2024年7月4日 11時0分
-
“収益性”と“資産性”を両立!「新富裕層」だけが享受できる「中古・郊外・RC」一棟マンションの絶大なメリット【不動産投資のプロが解説】
THE GOLD ONLINE(ゴールドオンライン) / 2024年7月1日 7時30分
-
乳幼児のいる世帯が東京から逃げている納得の訳 0-4歳の乳幼児は43道府県に対して転出超過
東洋経済オンライン / 2024年6月26日 10時30分
ランキング
-
1コメが品薄、価格が高騰 米穀店や飲食店直撃「ここまでとは」
産経ニュース / 2024年7月21日 17時41分
-
2システム障害、世界で余波続く=欠航、1400便超
時事通信 / 2024年7月21日 22時45分
-
3円安は終わり?円高反転4つの理由。どうなる日経平均?
トウシル / 2024年7月22日 8時0分
-
4ウィンドウズ障害、便乗したフィッシング詐欺のリスク高まる…復旧名目に偽メール・偽ホームページ
読売新聞 / 2024年7月22日 0時0分
-
5なぜユニクロは「着なくなった服」を集めるのか…「服屋として何ができるのか」柳井正氏がたどり着いた答え
プレジデントオンライン / 2024年7月22日 9時15分
記事ミッション中・・・
記事にリアクションする
![](/pc/img/mission/mission_close_icon.png)
記事ミッション中・・・
記事にリアクションする
![](/pc/img/mission/point-loading.png)
エラーが発生しました
ページを再読み込みして
ください
![](/pc/img/mission/mission_close_icon.png)