分散投資を始めよう。不動産投資も1万円からできる時代に

ファイナンシャルフィールド / 2020年11月5日 12時0分

「分散投資が資産形成の王道です」は、もはや聞きなれたフレーズになりました。「公的年金の補完として、投資信託などを使って自助努力で老後の準備をしましょう」と政府も勧めているのが、“iDeCo”や“つみたてNISA”です。

そんな中「少額で始められる」は不動産投資にも広がっています。

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不動産投資型クラウドファンディング

かつて不動産投資を始めるには、まとまった金額が必要というのが前提でした。最近では、ローンを組んで賃貸用に都心のワンルームマンションを購入する手法が見られますが、借入れには金融機関の審査が必要です。

「マンション投資をしたいけれど、勤続年数が浅いので今はまだムリ」と話していた人もいました。新しい手法として、ローンを組むことなく手持ちの資金で不動産投資ができる「不動産投資型クラウドファンディング」が登場しています。

「クラウドファンディングで資金を集め映画を製作した」という例がありますが、クラウドファンディングとして知名度が高いものは、下記の2種類でしょうか。

・寄付型：リターンはなし　出資先の夢を応援　災害支援などに利用されることも多い
・購入型：リターンはあり　商品やサービスを購入することで出資先を応援

これらは投資目的ではありません。投資目的のクラウドファンディングには、融資型・ファンド型・株式型などがあり、不動産型もその1つです。

■不動産投資型クラウドファンディングの仕組み
インターネットを通じて不当定多数の投資家から事業者が出資金を集め、その資金で不動産運用を行います。当該不動産から得た運用益や売買益を、事業者が投資家に分配する仕組みです。事業者となれるのは、国土交通大臣または都道府県知事からの許可を得た「不動産特定共同事業社です。

不動産小口投資には任意組合型と匿名組合型の2種類があります。クラウドファンディングは匿名組合型です。不動産の所有権は事業者にあります。不動産をより小口化することにより、少額で売買できるようになりました。運用期間が比較的短いことも特徴です。

メリットとデメリット

不動産投資型クラウドファンディングのメリットとデメリットを考えます。

【メリット】

(1)少額から投資可能
　従来の不動産投資には資金が必要です。自己資金が少なくてもワンルームマンション投資はできますが、ローンを組むことで借入れのリスクが発生します。不動産投資型クラウドファンディングなら1口1万円から手軽にスタートできるので、自己資金で始められます。

(2)銀行預金より利回りが良い
　現在メガバンクの金利は普通預金で0.001％なので、100万円預けて1年後に利息が10円です。不動産投資型クラウドファンディングの場合、年利3〜5％程度のものが多く分配金5万円（税引前）が期待できます。

(3)不動産の運用管理はプロに任せられる
　本業以外に不動産事業を行う場合、時間と手間が掛かることが障害になります。入居者対応・物件管理・家賃管理・その他のトラブル対応などは、すべて事業者に任せられることは大きなメリットです。

【デメリット】

(1)運用の自由度がない
　通常の不動産事業なら、自分の裁量で家賃の設定やリフォームの内容などを決めることができますが、事業社が運用管理するので自身の意見は反映されません。

(2)利回りが固定
　企業努力の結果、家賃が上がるなど収益率が上昇しても当初の分配額は変わりません。

(3)事業者の信用リスクがある
　不動産の所有権は出資者に移らないので、事業者が倒産したら出資金が返還されない可能性があります。

事業社選びなど慎重に

不動産投資全般にいえる心配事として考えられることは、空室のリスクと管理等が大変ということではないでしょうか。家賃収入が減少したり運営費用が増加してしまったら、たちまち利益は減ってしまいます。

不動産投資型クラウドファンディングでは、この不安を軽減するために、事業者は「優先劣後制度」を採用しています。これは対象不動産100％に対し、投資家の出資は優先出資分（例えば80％）とし、事業者が残りを劣後出資（この例では20％）します。

賃貸利益などを分配する際は、投資家の利益を優先します。家賃収入が想定より下回っても20％以内であれば、投資家は契約どおりの分配金を得ることができます。

これは投資物件を売却する場合も同様で、売却による損失が優先出資額を下回った場合は劣後出資額を超えた分だけの損失になります。

例えば事業総額1000万円で、900万円で売却した場合は、優先出資額を超えていますので投資家の元本は守られますが、売却額が800万円を下回った場合は、劣後出資額200万円を超えた損失分が投資家の損失です。

劣後出資の割合などは事業者や対象案件によって違いますので、詳しく確認することが大切です。

このように手軽にできるようになりました。不動産投資に興味のある方は、少額から分散投資の1つとして始めてみるのも一案だと思います。ですが手軽だからと飛びつかず、事業者や商品内容を比較検討することは、金融商品と同様に慎重に行ってください。

執筆者：宮﨑真紀子
ファイナンシャルプランナーCFP(R)認定者、相続診断士