住宅ローン借り換えはデメリットに注意！損をしないためのポイントとは？

住宅ローンの負担を軽減するために、低金利傾向が続くタイミングでの借り換えを検討する方は多いでしょう。一方で、借り換えをすることによるデメリットやリスクはないのかどうかが気になって、借り換えに踏み切れない方もいるのではないでしょうか。
 
確かに住宅ローンの借り換えにはデメリットもありますが、きちんと理解していれば怖くありません。
 
この記事では、住宅ローン借り換えのデメリットについて解説するとともに、メリットや、借り換えで損をしないために知っておきたいポイントもまとめましたので、ぜひ、疑問や不安の解消に役立ててください。

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住宅ローン借り換えにともなうデメリットとは？

住宅ローンの借り換えはうまく利用すると住宅ローンの負担軽減などの効果をもたらしますが、良い面だけではなくデメリットもあります。住宅ローンの借り換えでどのようなデメリットが発生する可能性があるのか、以下でみていきましょう。
 

審査に落ちる可能性がある

住宅ローンの借り換えを申し込むと、新規に借りるときと同じように審査があります。条件の良い住宅ローン商品を見つけて借り換えようと思っても、審査に通らなければ借りることができません。
 
現在借りている住宅ローンを契約した際と比べて収入が減少している場合やこれまでに返済の延滞などがあった場合には、審査上不利になる可能性があります。また、住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なります。新規申込時と状況が変わっていなくても、借り替えの審査で落ちる可能性はゼロではありません。
 

審査・契約の手続きを再度踏まなければならない

住宅ローンを借り換えるためには、審査や契約のためのさまざまな手続きを改めて踏む必要があります。
 
審査を受けるために住民票や所得証明書などの書類を取得したり、自宅購入時の物件資料を探したりといった手間がかかるほか、契約手続きのためのまとまった時間も必要になります。そのために煩わしさを感じる方もいるでしょう。
 

住宅借入金等特別控除の対象から外れる場合がある

もともと借りている住宅ローンが住宅借入金等特別控除の対象であった場合でも、借り換え後の条件によっては控除が適用されなくなっる可能性があります。借り換え後の住宅ローンが住宅借入金等特別控除の対象となる条件は、次の2つです。
 
1.借り換え後の住宅ローンがもともとの住宅ローンの返済のためのものだということが明らである
 
2.返済期間10年以上など、新しい住宅ローンが住宅借入金等特別控除の対象となる要件を満たしている
 
例えば、借換時に返済期間を短縮して10年を切った場合などには、借り換え後の住宅ローンは住宅借入金等特別控除を受けることができません。
 

手数料などの諸費用が発生する

住宅ローンの借り換え手続きでは以下のような費用が発生します。
 

・全額繰上返済手数料
・抵当権抹消費用
・保証料
・事務手数料
・抵当権設定費用
・印紙税
など

 
金額は金融機関や契約する住宅ローンの内容によって異なりますが、数十万かかることがめずらしくありません。借り替えの条件によっては返済額の減額分と諸費用が相殺され、負担が軽減されないどころか、かえって返済総額が増えてしまう可能性もあります。
 
借り換えを申し込む前に、諸費用を支払ってもメリットがあるかどうか慎重に判断しなければなりません。
 

思うとおりの効果が出ないケースもある

住宅ローンの借り換えはどんな場合でも必ず返済の負担が軽減されるというわけではありません。借り換え前後の条件次第では、ほとんど返済額が変わらないケースや、反対に返済額が増えてしまうケースもあります。
 
住宅ローンの借り換えで十分に恩恵を受けるためには、借り換え前後の条件をもとにシミュレーションを行い、ご自身の現状にもっとも適した条件を見極めることが必要です。
 

住宅ローン借り換えのメリットは？

とはいえ、住宅ローン借り換えには多くのメリットもあります。大切なことは、デメリットとメリットの両方を把握し、借り換えをしたら利益と不利益のどちらが大きいのかをしっかりと検討したうえで方針を決めることです。以下で、住宅ローンの借り換えにともなう主なメリットを紹介します。
 

返済の負担を削減できる

住宅ローンの借り換えを検討する方にとってもっとも魅力的なメリットは、返済の負担が軽減できることでしょう。より金利が低い住宅ローンに借り換えることで、総返済額を数百万単位で削減することも可能です。
 
また、ローンの返済期間短縮や、金融機関によっては返済期間の延長ができる場合もあり、家計やライフスタイルに合わせて改めて無理のない返済プランを立てることができます。
 

金利上昇リスクへの対策になる

住宅ローン借換時に変動金利や固定期間選択型金利から固定金利に切り替えることで、将来的な金利上昇リスクに備えることができます。
 
金利は市場情勢の変化によって変動しやすく、何らかのきっかけで大きく上昇する可能性もあります。借り換えのタイミングで全期間固定金利に切り替えておけば、市場の影響を受けず一定の額で住宅ローンを返済し続けることができ、安心です。
 

団信などの保障を手厚くできる

住宅ローンを借り換えると、団体信用生命保険（団信）などの保障内容も新しい住宅ローンのものになります。
 
「がんと確定診断された場合に残債を保障」「けがや病気で就業不能な期間の月々の返済を保障」など、最近は昔ながらの住宅ローンと比べて保険の保障内容が手厚いものも多く登場しています。団信の内容も含めて住宅ローンの借換先を選択すると、いざというときに安心です。
 　　　　

住宅ローン借り換えで損をしないためのポイント

住宅ローンの借り換えで損をせず、思うような効果を得るためには、次のようなポイントに意識しましょう。
 

残高・残年数を確認する

まず確認したいのは、今借りている住宅ローンの残高と残年数です。一般的に借り替えのメリットが大きいといわれるのは、次の2つを満たす場合です。
 
1.住宅ローン残高1000万円以上
2.住宅ローン返済期間残年数10年以上
 
残りの返済期間や残高が大きいほど、借り換え前後の金利の差が大きく作用します。反対に返済期間や借入額があまり残っていない場合はそれほど大きな削減効果は得られず、諸費用と相殺されてしまう可能性があります。
 　　　　　

借り換え前後の金利差に注意する

住宅ローンの借り替えで高い効果を得やすいとされる金利差の目安は「1％以上」だといわれています。ただし、ローン残高や残年数が大きい場合には1％未満の金利差でも十分な効果が出るケースもあるので、試算して確認することをおすすめします。
 
また、変動金利の場合は定期的に金利の見直しが行われます。市場の動きによっては見直しのタイミングでもともと借りている住宅ローンの金利が下がることもあるため、見直し後の金利を確認したうえで借り換えを検討するといいでしょう。
 

事前にシミュレーションをしてみる

住宅ローンの借り替えを申し込む前に、シミュレーションをして借り換えが本当に得かどうかを確認してみましょう。住宅ローンを取り扱う金融機関の多くは、ホームページなどで住宅ローン借り換え後の効果を試算できるシミュレーターを提供しています。
 
現在の住宅ローンの借り入れ条件や残額、残期間などの状況、借り換え後の希望条件などを入力するだけで、借り換え後の返済額やどのぐらいの削減効果があるかなどを知ることができるため、ぜひ活用しましょう。
 
シミュレーションの際には、将来の金利変動などを想定して、さまざまなパターンの試算をすると、ご自身により適したプランを見極めることができます。
 　　　

メリット・デメリットを比較してより利の多い選択を

住宅ローンの借り換えには、再び審査をクリアするというハードルや手続きのための手間、住宅借入金等特別控除の適用から外れる可能性といった、いくつかのデメリットがあります。しかし、デメリットをクリアすれば大きなメリットがあることも事実です。
 
住宅ローンの借り換えに失敗して後悔しないためのポイントは、デメリットとメリットの双方を理解し、自身の状況や借り換えようと思っている住宅ローンの条件に当てはめた場合に利益があるかどうかをよく検討することです。シミュレーターなどもうまく活用して、損をしない選択をしましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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