住宅ローンの借り換えで名義変更を行う方法

住宅ローンを借り入れる際、誰かが申し込んで融資を受ける形になります。ところで住宅ローンの返済の最中で何かしらの事情で、名義変更したいと思うケースも出てくるでしょう。
 
夫婦共同で住宅ローンを組んだけれども離婚した、親が住宅ローンを組んでいたけれども亡くなってしまったなどです。この場合どのように対処すればいいか、以下にまとめました。

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住宅ローンの名義変更はできるものか？

そもそも住宅ローンを組んだ後で、名義変更できるのかについてまずは見ていきましょう。結論から言いますと、住宅ローンにはそもそも名義変更という発想がありません。その理由とペアローンを組んだ夫婦が離婚した場合の取り扱いについて以下で詳しく紹介します。
 

住宅ローンに名義変更という定義はなし

住宅ローンの返済途中で、名義変更するのは基本的には不可となっています。ローンを組む時際には担保になる物件の情報のほかに、申し込んだ人の借り入れ状況や収入などもチェックします。そして融資を行っても問題ないと判断されて初めて融資は実行されます。言い方を変えれば、申し込んだ人の信用力で住宅ローンを貸し出すかどうか判断するわけです。
 
住宅ローンの名義変更をするということは、審査していない人が今後返済していくことになります。審査をしていない、信用があるかどうかわからない人にお金を貸すことはできません。
 
例えば「自分が今まで返済してきたけれども子供が独立したので今後は子供のローン名義にして返済を続けたい」といったことはできないことになっています。
 
いったん住宅ローンを組んだら、完済するまでその人の責任において返済します。そのことを理解したうえで、住宅ローンを申し込むときは誰の名義で住宅ローンを組むか、家族内でよく話し合っておきましょう。
 

離婚した場合の対処法

ただし住宅ローンの名義変更には例外があります。それはペアローンです。ペアローンとは夫婦2人でそれぞれが名義人となって住宅ローンを組むことです。しかし、まだローンが完済していない段階で離婚してしまうことも考えられます。そして離婚する夫婦の中には、一方がその住宅に引き続き住むというパターンも考えられます。
 
この場合、原則は家を出ていく方の残債を一括返済する形になります。しかし、残りの返済期間が長い場合、一括返済するのは難しいことから、家を出ていく方の残債分のローンを新しく組んで返済していくことになります。
 
この時におすすめなのが、今の残債と元配偶者の残債を一本化する目的で住宅ローンの借り換えを行うことです。
 
元配偶者の残債だけ新たにローンを組むのはほかの金融機関で申し込んでも、審査が厳しく、すでに融資を行っている金融機関が抵当権を設定しているため、抵当権が第1順位にならないことからも、借り換えという形をとることがおすすめです。

住宅ローンの名義変更は借り換えが基本

上で見たとおり、住宅ローンにはそもそも名義変更という発想がありません。名義変更したければ、借り換えをする形になります。変更させたい人は住宅ローンの借り換えの申し込みをし、融資された金額で前のローンを一括返済します。その上で新たに借りたところに返済する手法です。

 

住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンの借り換えによる名義変更とは、今のローン契約者ではない第三者がほかの金融機関などで住宅ローンの申し込みをします。審査にとおれば住宅ローンの契約を交わして、融資を受けます。この融資された金額を元手にして、前のローンの残債を全額返済します。そして今後は新しく契約した金融機関に返済をする方式です。
 
例えば夫婦で住宅ローンを組んでいて、離婚したとします。この時妻が家を出ていく場合、妻の背負っていた債務と夫の現在の債務を合わせて住宅ローンの借り換えを行い全額返済します。
 
そうすることで妻の住宅ローン契約を解除することができ、その上で借り換えた住宅ローンを決められた条件で返済していきます。こうすれば、妻の住宅ローンをクリアして、住宅ローンならびにマイホームの名義は夫に変更できるわけです。
 

住宅ローン借換時に名義変更する場合の条件

借り換えることで、実質的にローンの名義は変更できます。しかしこの場合、いくつか条件があります。変更にあたっての条件ですが、金融機関によって異なります。したがって、条件については申し込もうと思っている金融機関に問い合わせておきましょう。
 
例えばマイホームの名義が借り換えする人の単独名義でなければならないという条件です。これについては銀行によって異なるようです。中には父母や子供との共有でも申し込み可能というところもあります。
 
また借り換えする人が普段居住する物件でなければならないという条件を付けている金融機関も見られます。また離婚によって名義変更する場合には、離婚協議書のコピーを提出しなければならないという条件も見受けられます。この条件を見ると離婚した夫婦で、出ていく夫の名義での借り換えはできないことが分かります。
 
借り換えをする場合には、再度審査が実施されます。借り換えの申し込みをした人の雇用形態や収入、ほかの借り入れ状況によっては審査にとおらない可能性もあります。そのことも理解したうえでどうするかをしっかり話し合っておきましょう。

住宅ローンの名義変更が必要なケース

住宅ローンの名義変更には、いろいろなケースが考えられます。しかしその中でも多いのは、夫婦間での名義変更、親子間の名義変更でしょう。それぞれどのような状況が想定されるか、詳しく見ていきます。もしかすると今は問題なくても、将来変更が必要になることも考えられるので知識として頭に入れておきましょう。

 

夫婦間の変更

夫婦間で名義変更が必要になるケースとして、ここまでに紹介した離婚以外に単独名義の場合もあります。例えば夫の名義で住宅ローンを組んだとします。ところがその後景気の悪化や会社の業績が悪くなったなどで収入が減少し、返済できなくなる事態も想定できます。もし共働きで妻に一定の収入があれば、妻に名義人を変えるのも一考です。
 
この場合、夫と同程度の収入が妻にあれば名義変更が認められるかもしれません。
 
ただしこの場合注意しなければならないのは、財産分与に該当する可能性がある点です。名義変更は住宅ローンだけでなく、マイホームの登記も含まれます。マイホームの名義を夫から妻にした場合、贈与税が発生する恐れがあります。心配であれば、弁護士などの専門家に確認をとっておくといいでしょう。
 
共有名義だったものを単独名義に換えたいというケースもあるでしょう。離婚して一方が出ていく場合などです。しかしこれは大変難しいと言われています。そもそも共有名義で借り入れしているのは、単独では返済能力が乏しいからという理由もあります。そうなると共有名義では審査にとおる基準だった収入も、単独の収入となると審査が通らない可能性も考えられます。
 

親子間の名義変更

親子間の場合、住宅ローンの返済途中で親が亡くなって、子供が引き継ぐことになるパターンが考えられます。しかしこの場合、名義変更は可能です。負債を遺産相続した形になるからです。
 
しかしもし親が団信付きの住宅ローンを組んでいた場合、亡くなったことで保険金が発生します。この保険金で残債を返済できるはずなので、子供にローン残債が移ることはないですし、子供が親の所有する住宅に住んでも問題ありません。
 
親子リレー返済の住宅ローンを組んでいる場合はどうでしょう。これは親子で一つの住宅ローンを組んで、2世代通じて完済を目指す手法です。この場合、まずは親名義で住宅ローンを組みます。そして親のリタイアなどで子供が返済を引き継ぐ際に、名義変更が行われます。

住宅ローン単独の名義変更は難しいので借り換えで対処しよう

住宅ローンは何十年と返済の続く長い債務です。このため、返済の途中でイレギュラーな事態が起きることもあるでしょう。しかし基本的にいったんローンの名義人になると、完済するときまで名義変更はできません。離婚などでどうしても、という場合には住宅ローンの借り換えで問題を解決しましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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