住宅ローンを借り換えるべき金利の目安は？金利タイプの選び方も解説

住宅ローンの借り替えでは「金利」について考えることが非常に大切です。借り換え前後で金利をどこまで安くできるかに加えて、金利のタイプの選択についても検討しなければなりません。しかし、金利について知識がなく、なにを指標に判断すればいいのかわからないという方も多いでしょう。
 
そこでこの記事では、住宅ローンの借り替えで金利を下げることの意味や、借り換え前後の金利差の目安、金利タイプ選択の際の考え方など、「金利」に着目して情報をまとめました。また、住宅ローン借換時に金利とあわせて注目したいポイントについても解説しています。

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住宅ローンの金利を下げる借り換えの仕組み

住宅ローン借り換えの大きな目的は、住宅ローンの返済金額を下げ、負担を軽減することです。住宅ローンの返済金額を下げるために、借り換えでは借り換え前よりも金利の低い住宅ローン商品を利用するのが一般的です。
 
住宅ローンの適用金利は、全期間固定金利で借りていれば、返済期間中ずっと一定のままです。また。変動金利で契約していても、変動基準金利が下がらなければ下がることはありません。
 
そのため、新しく販売されている住宅ローンの適用金利がいくら低くても、現在借りている住宅ローンは高い金利のままで返済を続けていかなければなりません。そこで負担軽減の手段となるのが借り換えです。
 
たとえば金利1.47％の住宅ローンを金利0.47％の住宅ローンに借り換えると、1％金利が下がります。そうすると毎月の返済金額が下がり、総返済金額も少なくなるというのが借り換えの仕組みです。
 
借換時には手数料や保証金、印紙代などの費用がかかりますが、金利差やローン残額などの条件を満たしていれば、諸費用を合わせても総額は借り換え前よりも低い金額に収まることが多いです。
 

住宅ローン借り換えの金利の目安

住宅ローンの借り替えで十分な効果が出やすいのは、借り換え前と借り換え後の金利の差が1％以上の場合だといわれています。
 
例えば残額3000万円、残期間20年、金利1.47％の住宅ローンを0.47％の住宅ローンに借り換えた場合、借り換え前後の試算は次のとおりです（ボーナス返済なし、元利均等返済の場合）。
 
毎月の返済額：14万4350円→13万991円＝△1万3359円
総返済額：3464万3875円→3143万7842円＝△320万633円
 
仮に諸費用が50万円程度かかるとしても、約270万円の削減になります。
 
また、住宅ローンの残額が多く残期間が長い場合には、1％未満の金利差でも負担を軽減する効果が見込めるでしょう。
 
残額3000万円、残期間30年、金利1.47％の住宅ローンを0.9％の住宅ローンに借り換えると、借り換え前後の返済額は次のようになります（ボーナス返済なし、元利均等返済の場合）。
 
毎月の返済額：10万3104円→9万5120円＝△7984円
総返済額：3711万7535円→3424万3009円＝△287万4526円
 　　　　　　　　

住宅ローン借換時の金利タイプ選択のポイント

住宅ローンを借り換える際には、金利タイプを選択する必要があります。住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると次の3通りです。
 
1.全期間固定金利型
返済期間中、一定の金利が保たれる方式。ほかの2タイプと比べて利率が高めの傾向があります。
 
2.固定金利期間選択型
当初に選択した期間だけ金利が固定され、期間終了後は変動金利に切り替わる方式。金融機関によっては優遇金利により全期間固定金利型と比べて利率が低めに設定されています。
 
3.変動金利型
市場情勢に応じて金利が変動し、一定期間ごとに見直される方式。固定金利よりも低い利率が設定される傾向にあります。
 
以下で、もとの住宅ローンの金利タイプごとに、借り換え後の金利選択のポイントをみていきましょう。
 

全期間固定金利型の住宅ローンを借り換える場合

全期間固定金利型の住宅ローンのメリットは、金利が固定されていることから返済金額に変動がなく、家計の見通しを立てやすい点です。計画的に返済を続けていくことを重視する場合は、借り換え後も全期間固定金利型を選択するといいでしょう。
 
将来的な繰上返済などを視野に入れている方は、ライフステージの節目に合わせて金利が切り替わるように、固定金利期間選択型を選ぶ方法もあります。将来的な金利上昇リスクがあってもとにかく現在の負担を抑えたいという場合には、変動金利型にもメリットがあります。
 

固定金利期間選択型の住宅ローンを借り換える場合

一定期間返済額の変動リスクを避けたい方は、借り換え前と同じ固定金利期間選択型を選択するといいでしょう。優遇金利期間が設定されている場合には、期間や優遇終了後の返済額の変化をあらかじめ確認して備えることが大切です。
 
もとの住宅ローンの固定金利期間中に、金利が比較的高いというデメリットよりも返済額が安定していることのメリットが大きいと感じたなら、全期間固定金利型を選択する方法もあります。反対に、より低金利で借り換えをする必要性がある場合は、変動金利型が第一選択肢となるでしょう。
 

変動金利型の住宅ローンを借り換える場合

　
将来的な金利上昇リスクの回避が住宅ローン借り換えの目的のひとつである方は、全期間固定金利型を選択しましょう。ただし、借り換え後は毎月の返済額が上がるケースもあるため、注意が必要です。ライフプランに合わせて一定期間リスクをとりたくないという場合には、固定金利期間選択型も選択肢になります。
 
現時点でより金利の低い住宅ローンに乗り換えることが目的であるならば、借り換え後も変動金利型が適しているでしょう。
 

住宅ローン借換時の金利以外の着目ポイント

住宅ローンの借り換えでは、金利以外にも着目したいポイントがあります。すべてのポイントをチェックしたうえで借り換え前後で返済額がどのように変化するかをシミュレーションしてみると、借り換えるべきか、借り換えるのであればどの商品を利用するべきかということがみえてくるはずです。
 

返済残高と残りの年数

住宅ローンの借り換えでメリットが出やすいローン残額・残りの返済期間期間の目安はそれぞれ、1000万円以上・10年以上だというのが通説です。借入額の残高が大きく、返済期間が長いほど、借り換え前後の金利差が返済総額の差となってあらわれます。
 
反対にローン残額・残りの返済期間期間が1000万円・10年を切っている場合は借り換えの効果はあってもそこまで大きくならないケースもあります。借り換え手続きの手間などを考えると、見合わないと感じられることも多いでしょう。
 

諸費用（手数料など）の負担額

住宅ローンの借り換え手続き時には、以下のような諸費用が発生します。
 

・融資手数料
・保証料
・印紙代
・一括返済手数料
・登記費用
・司法書士報酬
・火災保険料
など

 
諸費用は一般的に数万円～数十万円かかるため、借り換え前後の返済金額に大きな差がない場合は相殺されるか、諸費用の方が高くなる可能性もあるため注意が必要です。
 
諸費用の項目や契約者の負担範囲、金額は借換先の金融機関や住宅ローンの内容によって異なります。そのため、借り換えを検討するときには、金利に加えて、諸費用の負担範囲や手数料、保証費用の金額も含めてトータルで判断する必要があります。
 

借り換えで金利の条件が良くなれば住宅ローンの負担が軽くなる

住宅ローンの大きな目的は、金利を下げて返済の負担を軽減することです。また、金利タイプのメリット・デメリットを理解していれば、借り換えのタイミングで金利タイプを変更して、将来的な金利上昇リスクの回避など、よりご自身に合った返済スタイルに近づけることもできます。
 
また、住宅ローンの借り換えで失敗しないために、借り換え前後の金利差や金利タイプに着目することはもちろん、残額・残期間などさまざまなポイントをチェックしましょう。その上で、借り換えをするかしないかも含めて、よりメリットの大きな選択をすることが大切です。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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