住宅ローンの借り換え後は確定申告が必要？住宅ローン控除の継続について

住宅ローンの借り換えは、金利の支払いが減少して総支払額が抑えられます。しかし手続きをするとわかるように、借り換えはいったん住宅ローンを全額返済して、新たに住宅ローンを借りるということです。
 
住宅ローンを最初に借りたとき、その年分は確定申告を行い住宅ローン控除の手続きをしたと思います。借り換えをすると、住宅ローン控除はどうなるのでしょうか？
 
今回は、住宅ローン借り換え後の確定申告と、住宅ローン控除の継続について解説していきます。

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住宅ローンの借り換え後に確定申告は必要なのか？

　
住宅ローンの借り換え手続きは、いったん前の住宅ローンを全て返済し、新たに借換先で住宅ローンを組む、という流れで行われます。いったん抵当権を抹消して、新しく設定するのもそのためです。
 
新規に住宅ローンを組むと、その年分は確定申告をすることによって住宅ローン控除を受けることができます。では、借り換えの場合はどうなるのでしょうか？
 
住宅ローン借り換えの場合の確定申告について、詳しく解説します。
 

確定申告が必要な場合とは

　
住宅ローンの借り換えの場合でも、住宅ローン控除は継続して受けることができます。ただし、借り換え前の住宅ローンと内容が違うため、新しい住宅ローンの残額等の確証となる書類を勤務先に提出しなければなりません。
 
特に重要なのは「住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書」です。この書類は毎年10〜11月ごろに送付されてくるもので、9月末日時点を基準として、繰上返済や延滞がなかった場合のローン残高を証明するものです。
 
この書類は住宅ローン控除の継続に必須の書類で、会社の年末調整の書類提出時期に間に合えば、年末調整のときに再計算をしてくれます。ただし、会社の年末調整の時期に間に合わなかった場合は再計算をしてもらえないので、自分で確定申告をする必要があります。
 
自分で確定申告をする場合でも、ローン残高を証明する書類は必要となりますので、届いた書類を破棄することのないように気をつけてください。
 

住宅ローン控除を継続して受ける条件とは

　
住宅ローン控除は、借り換え後も継続して受けることができます。ただし、継続して受けるための条件がいくつかあります。それを満たさない場合は、控除は打ち切りとなって受けることができなくなるのです。
 
住宅ローン控除を継続して受ける条件は何があるのか、詳しく解説します。
 

継続の要件1：住宅ローン返済のためのものであること

　
住宅ローン控除を継続するためには、借り換えた住宅ローンが借り換え前の住宅ローンを返済するためのものである、ということが明らかでなければいけません。借り換えといって融資を受け、そのお金で車を買ったり生活に使用したりしたものではダメということです。
 
借り換えの手続きの流れ上、借り換えた住宅ローンで受けた融資額をそのまま借り換え前の住宅ローンの全額繰上返済に使用します。ですからそのときに繰上返済をしたと証明するものを用意しておけば、確認をされたときにも安心です。
 
登記簿への記載が終われば、借り換え前の住宅ローンで設定されていた抵当権が抹消され、借り換え後の銀行名で抵当権が登記されているのがわかりますので、登記が証明になるでしょう。
 
ちなみに、借り換え前の住宅ローンを組んだときに住宅ローン控除の要件を満たしておらず、住宅ローン控除を受けられなかった場合でも、借り換え後に要件を満たせば住宅ローン控除を受けることができます。
 

継続の要件2：借り換え後も住宅ローン控除要件を満たすこと

住宅ローン借り換え後に住宅ローン控除を継続するためには、借り換え後の新しい住宅ローンが控除の要件を満たす必要があります。住宅ローン控除要件は以下の通りです。数が多いので、住宅の取得に関する要件を抜粋して紹介します。
 

住宅ローン控除要件

• ★控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
• ★新築または住宅取得後6ヶ月以内に入居し、控除適用を受ける年の12月31日まで居住していること
• ★登記上の住宅の延床面積が50平方メートル以上あり、自己の居住用部分の延床面積が建物の2分の1以上であること
• ★（中古住宅の場合）新築後20年以内、マンション等の耐火建築物については築後25年以内であること。ただし新耐震基準に適合している住宅および、既存住宅売買瑕疵保険が付帯している住宅であれば、築年数は問わずに利用可能
• ★生計を一にしている親族等からの購入や贈与でないこと
• ★住宅ローンは返済期間が10年以上、かつ金融機関や住宅金融支援機構などからの借り入れで、分割して返済するものであること

 
借り換え前に住宅ローン控除の適用を受けていたのであれば、よほどのことがない限りは引き続き控除の適用が受けられるでしょう。ただし、借り換え前に住宅ローン控除の適用を受けたときには合計所得金額は3000万円以下、借り換えたときは3000万円超になっていた、という場合には、住宅ローン控除は適用できなくなります。
 
逆に、最初に住宅ローンを契約したときに合計所得金額が3000万円超で住宅ローン控除を受けられなくても、借り換え後に合計所得金額が3000万円以下であれば住宅ローン控除を受けられることになります。
 
また借り換え後の住宅ローン返済期間が10年未満の場合も、住宅ローン控除の適用外となります。借り換えの際には住宅ローン控除の適用を継続できるのか、よく確認しておきましょう。
 
ちなみに住宅ローン控除は、最長で10年間控除の適用を受けることができます。借り換えをした場合でも10年間というのは変わらず、延長されるわけではありません。
 
例を挙げると、住宅を購入して5年間住宅ローン控除の適用を受けていた場合、借り換えた後に控除の適用を受けられるのは5年間となります。控除の適用を受けられるのは、借り換え前と借り換え後を通算して10年間ですので、注意してください。
 

住宅ローン控除継続に必要な書類

　
住宅ローン控除継続に必要な書類は「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金特別控除申告書」「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の2種類です。会社の年末調整に間に合う場合は会社に提出、確定申告をする場合は申告時に提出することになります。
 
給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金特別控除申告書は、すでに住宅ローン控除の適用を受けていた方ならお持ちのはずの書類です。最初に住宅ローンを契約して控除の申請をした年に、税務署から送られてくる書類です。
 
控除申告書には、最初に確定申告したときの情報をもとにして「住宅の取得価格」「延床面積」「居住開始年月日」などが記載されています。ここに記載してある内容は、住宅ローンの借り換えをおこなっても変更するものはありません。
 
そのため、控除申告書は新しいものを用意する必要はなく、借り換え前に税務署から送られてきた書類をそのまま使うことができます。もしも紛失してしまった場合は、税務署で再発行をしてもらえますので、早めに手続きをして書類を入手しておきましょう。
 
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書は、住宅ローンの借入残高を証明する書類です。毎年9月末日を基準として、以降に繰上返済・延滞がない前提で年末の借入残高がいくらになるか、ということが記載されています。
 
こちらの書類は、毎年10月〜11月に銀行から送付されてきます。借り換え前と借り換え後では内容が違いますので、必ず最新のものが必要です。借り換えの時期によってはこの書類が会社の年末調整に間に合わないことがあり、その場合は年末調整ではなく確定申告で住宅ローン控除の申請を行うことになります。
 
これらの書類は、住宅ローン控除の適用を受ける際には必ず提出しなければならないものです。年末調整の時期や確定申告の時期がくる前に、あらかじめ書類を用意しておくと後から焦らずにすみます。紛失した場合でも再発行はできますので、発行元に早めに連絡するようにしましょう。
 

借り換え後の確定申告は必須ではないが準備はしておこう

　
紹介してきたように、住宅ローンの借り換え後に必ず確定申告をしなければならない、ということはありません。ただし借換時期によっては、住宅ローン控除の適用を受けるために必要な書類が間に合わなくなるため、確定申告が必要になります。
 
確定申告をするときにも書類は提出しますが、会社で年末調整を受けるときと同じ書類が必要です。つまり住宅ローン控除の適用を受けるのであれば、必ず2種類の書類は必要になる、ということです。
 
これらの書類はすでに持っていたり、毎年銀行から送付されたりするものです。年末調整にしろ、確定申告にしろ、準備をしっかりしてある方がスムーズに進みます。紛失しないようにとっておき、時期が来たらすぐ提出ができるように準備しておくようにしましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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