住宅ローンの借り換えができない場合とは？対策もご紹介

住宅ローンを借りた当時と比べ金利が下がっている、住宅ローンの月々の返済額を減らしたい、住宅のリフォームを考えているなど、さまざまな理由で住宅ローンの借り換えを検討する場面があると思います。
 
しかし、住宅ローンの借り換えには再度審査があり、審査の結果次第では住宅ローンの借り換えができないことがあるのです。
 
本記事では、住宅ローンの借り換えが行えない場合について解説します。また、住宅ローンの借り換えができないときはどうすればいいのか、対処法についても記載しています。住宅ローンの借り換えを検討する場合は、ぜひ参考にしてください。

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住宅ローンの借り換えができないケースがある

住宅ローンの金利を見直したい場合、住宅ローンの借り換えを検討する方が多いと思います。その場合、住宅ローンの借り換えができない可能性があることはご存じですか？
 
本記事では、住宅ローンの借り換えができないパターンと、対処法について解説をしていきます。
 
住宅ローンの借り換えができないパターンはいくつかありますが、多いのは、住宅ローンを借り入れた当時と比べて、状況が変化していることで審査に通らず借り換えができないということが起こりがちです。
 
本記事では、どのような変化が生じていると審査に通らなくなるかも解説していきますので、住宅ローンの借り換えを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
 

同一金融機関内での借り換え

まずは、同一金融機関内での借り換えについてです。
 
基本的に、同一金融機関内で、住宅ローンの借り換えを行うことはできません。住宅ローンを最初に組んだ時と比べて、金利が下がっている場合などは、同一銀行内での借り換えを行いたいかと思いますが、銀行にはメリットがないため、借り換えを行うことはできないのです。
 
例外的に、金融機関によっては、違う住宅ローン商品に切り替えることで借り換えを行うことが可能ですが、その場合でも借り換えに必要な書類集めや審査、費用からは逃れることができません。
 
住宅ローンの借り換えには、書類集めや審査、必要資金の準備などが必要になります。
 
しかし、金利が下がっている場合は同一金融機関内で借り換えを行いたいですよね。そんな場合は、金融機関との金利交渉に臨むことで、金利を下げることができる可能性があります。
 
ほかにも、金融機関に優遇金利を適用してもらうことで、金利を下げることも可能です。住宅ローンの金利を下げたい場合には、まず現在借りている金融機関との交渉に臨むのがよいでしょう。
 

公的融資を使用する場合

次に、公的融資を使用する場合についてです。原則として、財形住宅融資、公庫、自治体などの住宅ローンを利用している人は、民間金融機関の住宅ローンへの借り換えはできません。また、民間金融機関の住宅ローンから、財形住宅融資、公庫や自治体の住宅ローンに借り換えることもできません。
 
したがって、民間金融機関で住宅ローンを組んでいる人は、借換先を公的融資ではなく民間金融機関で探すようにしましょう。
 　　

住居を賃貸に出した場合

次に、住居を賃貸に出した場合について解説します。住居を賃貸に出している場合は、収益物件として見なされ、住宅ローンとしての借り換えができなくなります。
 
その場合、事業用ローン（アパートローン）としての借り換えとなります。この事業用ローンは住宅ローンと比べ、金利が高くなる場合があります。また、住宅を賃貸に出す場合は、住宅ローンの契約書に記載した内容に変更生じることから、その段階で速やかに金融機関に申告する必要があります。
 

転職・独立した場合

次に、転職・独立した場合です。多くの金融機関では、住宅ローンの審査基準に、年収や最低勤続年数を定めていることが多いです。そのため、転職などをして、最低勤続年数が減っている場合は、審査に通らないことがあります。
 
多くの金融機関では、住宅ローンの審査を通過する条件として、勤続年数が2～3年以上となっています。
 
対処法としては、金融機関によっては勤続6ヶ月以上で申請可能な場合もあるので、自身の状況にあった金融機関を探して住宅ローンの借り換えを申し込んでみてください。中には、転職後の場合勤続年数を問わない、もしくは転職前の勤続年数と合算するとする金融機関もありますので、諦めずに探すことが大切です。
 

収入減の場合

次に、収入が減っている場合についてです。各金融機関は返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）の基準を設けているため、収入が減っている場合はこの返済負担率の基準を満たせず審査に通らないことがあります。
 
しかし、収入が減った場合に向けた住宅ローンの借り換えプランなども存在しています。そのような場合は、借り換えの諸費用などを含めて借り換えができるプランを使って住宅ローンを借り換えてみてください。
 
このようなプランでは、住宅ローンの月々の返済額を抑えることもできるので、検討してみるとよいでしょう。
 

健康状態が悪化した場合

次に、健康状態が悪化した場合です。住宅ローンを最初に借りた時より、健康状態が悪化している場合は住宅ローンの借り換えができない場合があります。
 
なぜなら、金融機関の多くは、住宅ローン申込時に団体信用生命保険（団信）への加入を義務付けています。この団体信用生命保険への加入は、借換時にも義務付けられていることが多いのですが、その時の健康状態によっては団信に加入することができません。
 
中には、団信への加入が任意の住宅ローンもあるため、団信への加入が難しい場合は、加入が義務付けられていない住宅ローンを探すのがよいでしょう。
 

物件価値が著しく落ちている場合

次に、物件の価値が著しく落ちている場合です。物件の評価額が低く、担保の基準に満たない状態だと借り換えが難しくなる場合があります。
 
しかし、金融機関によっては住宅ローンの借り換えに限って、担保価値の200％まで融資可能な金融機関もあります。そのような金融機関では、住宅ローンを借り換える際に必要な諸費用を融資額に含めて申し込むことが可能です。
 

ローン支払いなどで、延滞した場合

最後に、ローンの支払いなどを延滞してしまった場合です。過去1年間以内に、返済中の住宅ローン、カードローン、自動車ローン、公共料金などで延滞があると、借り換えが難しくなります。
 
延滞などで、自身の信用情報に傷がついていないか知りたい人は、信用情報機関へ自分の信用情報開示を求める手続きをしましょう。
 
信用情報に傷がある場合は、ノンバンクでの借り換えも検討してみましょう。ノンバンクの場合は、審査基準が一般の金融機関とは異なってきますので、住宅ローンの審査通過に不安がある場合は、検討する金融機関の幅を広げることをおすすめします。

住宅ローンを借りた時と状況が変わると借り換えられないことがある

住宅ローンの借り換えをする時に、借り換えができないパターンがあることについて解説してきました。住宅ローンを借りた当時と比べ、状況が変化していると借り換えが難しくなることがわかっていただけると思います。また、同一金融機関内での借り換えや、公的融資への借り換え、公的融資を利用している場合の借り換えはできません。
 
住宅ローンを借りた当時と比べ状況が変化している場合は、金融機関によっては借り換えを行うことが可能です。銀行だけではなく、ノンバンクの住宅ローンも検討するなどして、自身の状況にあった住宅ローンを探すことをおすすめします。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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