住宅ローンの借り換えメリットを紹介！デメリットもよく見極めて

今借りている住宅ローンよりも金利が低いものがあるとしたら、どうでしょうか？世の中にはいろいろな銀行があり、住宅ローンもいろいろな種類や金利のものがあります。自分の借りている住宅ローンよりも良い住宅ローンを見つけたら、借り換えを検討するのもひとつの手です。
 
しかし住宅ローンの借り換えは、メリットばかりではなくデメリットもあります。場合によっては借り換えをしない方がいい、ということもあるのです。借り換えるかどうか判断するには、メリット・デメリットを詳しく知っておく必要があります。
 
今回は、住宅ローンの借り換えメリットとデメリット、借り換えするべきかどうかの基準について解説していきます。

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住宅ローンの借り換えメリット

住宅ローンの借り換えには、いくつものメリットがあります。どれも魅力的なもので、借り換えを現在検討している方もいらっしゃるでしょう。住宅ローンの借り換えのメリットを詳しく説明します。
 

総返済金額を減らせる可能性がある

まず大きなメリットとして、総返済額を減らせる可能性があります。住宅ローンは、長期間にわたって返済していくものです。借り換え前と借り換え後に金利差がある場合は、金利が下がった分だけ支払総額が減少することになります。
 
借り換えのときには、返済条件の変更ができることもあります。例えば返済期間を短縮することで、さらに金利分の減少効果が期待できます。
 

借りている金利方式を変更できる

借りている金利方式を変更できることも、メリットのひとつです。住宅ローンの借り換えは、借り換え前の住宅ローンを完済して新たに住宅ローンを組む、という手続きをします。新たに住宅ローンを組むときに、今までの金利方式から変更すればいいわけです。
 
例えば現在は変動金利で借りている方が固定金利に変更したり、その逆もできたりします。特に現在は超低金利で、変動金利で借りているという方も多いでしょう。今後の金利上昇が不安であれば、固定金利に借り換える、という対策がとれることになります。
 

団体信用生命保険の内容を充実できる可能性がある

さらに、団体信用生命保険の充実ができる可能性があります。団体信用生命保険は年々進化しており、どんどん新しい商品が出てきています。現在契約している団体信用生命保険とは、保障内容に大きな差が出ているかもしれません。
 
通常団体信用生命保険は、住宅ローンの返済途中で内容を変更することはできません。借り換えのときであれば新しく団体信用生命保険を契約しますので、唯一といっていい変更の機会となります。

リフォームローンを住宅ローンに組み入れられる可能性がある

もうひとつの大きなメリットは、リフォームローンを住宅ローンに組み入れられる可能性がある、ということです。通常リフォームローンの利率は、住宅ローンの利率よりも高い傾向にあります。ところが住宅ローンの借り換えのときにリフォームを検討している場合、リフォーム資金を住宅ローンに組み入れてくれる場合があります。
 
例をあげると、2500万円の住宅ローン借り換えをするときには、借換先で2500万円の住宅ローンを組み、そのお金で借り換え前の住宅ローンを全額繰上返済します。このときに銀行が納得し審査さえ通れば、2600万円を借りて100万円をリフォームに使う、ということができます。
 
住宅ローンは低金利で長期にわたって返済するという特徴があります。そのため、毎月の支払いを抑えてリフォーム資金を調達することができるのです。

住宅ローンの借り換えデメリット

住宅ローンの借り換えは、メリットばかりではありません。見落としてはいけないデメリットも存在します。住宅ローンの借り換えデメリットを詳しく解説します。
 

諸費用がかかる

まず大きなデメリットとして、諸費用がかかるということです。この諸費用には銀行に支払う手数料などと、登記のために必要な費用や登録免許税があります。銀行に支払う手数料には定率型と定額型があり、定額型の方が安い傾向にありますがそれにしても小さな額ではありません。
 
登記のために必要な費用や税金まで合わせると、借り換えの諸費用は総額で数十万円にのぼります。銀行によっても大きく手数料が違うため、諸費用を合わせた額で比較検討をしなければいけません。
 

必要な書類が多い

また、住宅ローンの借り換えにはいくつも書類が必要となります。借り換えは新たに住宅ローンを組むのと同じことですので、審査が必要となり、その審査に必要な書類を用意しなければいけません。
 
仕事をしながら印鑑証明や所得証明を取得するのも手間がかかりますし、家の情報が記載されている資料も必要です。当然審査までに書類が必要なので、忙しい中でも時間をみて用意しなければならないのです。
 

手続きが煩雑である

手続きが煩雑であることも、デメリットとしてあげられます。住宅ローン引き落としのために新たな口座を作ったり、用意した書類を持っていって手続きをしたり、あげればキリがありません。仕事をしながらこれらをすべて終わらせるには、大変な手間がかかります。

住宅ローンの借り換えをするべきかの基準は？

今まで見てきたように、住宅ローンの借り換えにはメリットおよびデメリットがあります。そのため借り換えるかどうかを判断するには、メリットがデメリットを上回るかどうかを慎重に判断する必要があります。
 
それでは、何を判断基準として借り換えをするべきか決めれば良いのでしょうか。ここでは、住宅ローンの借り換えをするかどうか決めるための判断基準を詳しく解説します。
 

判断基準1：最重要3ポイント「残高・期間・金利差」

住宅ローンの借り換えをするかどうかの最重要ポイントは3つあります。「ローン残高が1000万円以上あるか」「返済期間が10年以上残っているか」「借り換え前と借換先の金利差が1％以上あるか」です。
 
なぜローン残高が1000万円以上あるといいのかというと、1000万円未満のローン残高の場合は金利の支払い分が少なくなっているからです。住宅ローンの返済方式には「元利均等返済」「元金均等返済」の2種類がありますが、どちらもローン残高が多いうちは金利の支払い分が多くなります。
 
1000万円以上のローン残高がない場合は、金利減少分よりも諸費用の方が上回ってしまうことがあります。
 
返済期間が10年以上残っているのかどうかについても、ローン残高と同じことがいえます。返済期間の残り年数が少ないほど金利減少効果が低くなるので、ローン残高が多く返済期間が長いうちに借り換える方が、総返済額削減な効果は高くなります。
 
金利差1％以上というのも、それくらいの差がないと諸費用で支払う分の方が多くなってしまう可能性があるからです。
 
総返済額削減メリットを得るには、この3つのポイントを満たしているかどうかが重要です。現在の自分の状況を、よく確認してみてください。
 

判断基準2：重要2ポイント「変動金利に不安あり・リフォーム検討中」

総返済額削減メリットとしては小さいですが、確認しておくべき重要ポイントが「変動金利で借りていて将来に不安がある」「リフォームを検討している」の2つです。
 
今は超低金利なので変動金利でも問題ないかもしれませんが、景気はずっと同じというわけではありません。景気が上向いてくれば、金利も見直される可能性が高くなります。金利が上昇すると変動金利に影響がおよび、毎月の返済額そして最終的な支払額が増加することになります。
 
今後の返済額負担増加不安がある場合は借り換えをして固定金利にしてしまった方が、将来の金利上昇を見据えると安心できるかもしれません。
 
リフォームを検討している場合は、リフォーム費用を住宅ローンに組み込める可能性があります。もちろん審査に通ることが必要ですが、本来高い金利を支払わなければならないリフォームローンよりもはるかに低金利で、長期にわたって返済できるので非常にお得です。

借り換えするかどうかの判断は慎重に

住宅ローンの借り換えは、総返済額削減メリットを求めておこなう場合が多いものです。しかし借り換えにはそれぞれメリットとデメリットがあり、しっかり見極めないと借り換えをしても最終的に損をすることになりかねません。
 
人によって状況は違うので、まず自分の経済状況と住宅ローンの状況をはっきりさせることから始めましょう。そのうえで、住宅ローンの借り換えをするとお得になるのか損になるのか慎重に判断してください。場合によっては、銀行やファイナンシャルプランナーに相談することも視野に入れておきましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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