未来にリスクを先延ばししない！住宅ローンの完済年齢に気を付けよう

教育資金や老後資金と並び、住宅資金は「人生の3大支出」の1つとされます。そして住宅を購入する多くの方が利用する住宅ローンですが、毎月の返済をどのように行っていくか、返済計画が重要になります。
 
2020年10月5日付の日経新聞に「住宅ローン完済年齢上昇、平均73歳」とありました。ライフプランを考える上で、衝撃の数字です。
 
リタイア後8年間は、年金のみの収入から住宅ローンを支払わなければならない、というわけですので、これは見逃すわけにはいきません。借入時の年齢や借入金額が上昇している背景があり、住宅ローン完済時年齢が上がっているのです。

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住宅ローンの借入時の年齢や借入金額が上昇、それに伴い完済時年齢が急上昇

住宅金融支援機構のデータによると、2020年度の利用者が完済を計画する年齢は平均73歳と、この20年間で5歳も上がっています。
 
晩婚化が進み、住宅購入年齢が上がっていたり、買い替えを行い、改めてローンを組むといったこともあり、2000年代前半には平均37～38歳だった借入時年齢は、現在は平均40.4歳となり、およそ20年間で3歳以上高くなっています。
 
また、超低金利時代を背景に、頭金を少なめにし、ローンを多く組む傾向があります。平均融資額は、この20年間で1900万円から3100万円に増えており、それに伴い、返済期間も長くなっていると考えられます。
 
このままでは、年金収入の中から住宅ローンの返済に多くを当てなければならず、老後の生活が不安定になりかねません。三菱総合研究所の推計では、60歳で残高が1000万円を超すと「老後破産予備軍」とされ、1990年代に借りた人の1割がこれに該当し、20年後は2割以上になるとされています。
 
リタイア後に、活力のために働くのは喜ばしいことなのですが、住宅ローン返済のために、高齢になっても働き続けなければならないのは大変なことです。リタイア後も返済に苦しむ方の多くは、計画の段階で無理があったといいます。
 
銀行側は完済年齢の上限（多くは80歳に設定）に届かなければ、「貸せる」と判断しますが、収入が大きく変わるリタイア後にどう返済するかは、当初の計画段階で想定しておかないといけないことです。
 
現在の経済情勢では、老後に不動産価格が上がるわけではなく、そもそもシナリオとしては悪いシナリオも想定して、リスクを考えなければいけない、それをアドバイスするのは「貸し手」の役目でもあります。
 

未来にリスクを抱えないために、銀行とよく相談する

リタイア後に完済年齢を設定していても、大丈夫なケースがあります。それは退職金等で完済できること。ですが、退職金がなかった、退職金が見込みよりずっと少なかった、といったことがないように、事前によく確認しておきましょう。
 
退職金制度をとっている会社は、退職金がいくらくらいになるか見込みを算出できるようになっています。自分でシミュレーションできる場合もあれば、総務担当に問い合わせ、算出してもらえるケースもあります。
 
万が一、会社の事情で退職金制度が大きく変わるようなことがあれば、その時点で住宅ローンの見直し（リスケ）を銀行に相談しましょう。
 
コロナ禍で、住宅ローン減税の入居要件が21年まで延長されることになりました。こういった制度はうまく利用したいですが、締め切りにとらわれて焦ったりせず、ご自分の未来にリスクを先延ばししないように、じっくり考えて大きな買い物をしたいですね。
 

執筆者：黒澤佳子
ＣＦＰ(R)認定者、中小企業診断士

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