住宅ローンの完済後、抵当権を抹消し忘れた…。そんな場合どうなる？

住宅ローンの完済後に銀行から届いた書類を「完済の明細書だろうから見なくていいや」と考え、そのまま封を開けずに放置してしまっている方は要注意です。
 
自宅に登記された銀行の抵当権は、住宅ローンを完済しても自動的に外れるものではありません。抵当権が残っていると後々トラブルが発生する可能性があります。
 
この記事では、抵当権の抹消を失念してしまった場合に発生するデメリットと抹消手続きの方法を解説します。

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抵当権の抹消は容易に起こり得る

抵当権とは、債務者の経済的な理由で住宅ローンの返済が不可能となり、物件が競売にかけられた際に、銀行などの貸し手が優先的に弁済を受けられる権利です。住宅ローンを組むときには、銀行は必ず抵当権を設定します。
 
住宅ローンの申し込みの際、抵当権の設定は個人でも手配可能ですが、銀行側が司法書士を手配し、滞りなく行います。しかし、完済時の抵当権抹消手続きに関しては、銀行側は手続きに必要な書類を送ってくるだけです。顧客が抵当権抹消登記を忘れてしまったとしても、それは自己責任となります。
 
ちなみに、自宅の売却代金で住宅ローンを完済する場合は、売買を無事に完了させるために、買い手に融資をする銀行や不動産仲介業者が抵当権抹消登記のために司法書士の手配を進めるのが一般的です。
 
退職金などの自己資金で住宅ローンを完済した場合には専門家が誘導してくれないので、抵当権の抹消手続きを忘れやすいということです。
 

抵当権が残っている場合のデメリット

抵当権が残っていても住宅ローンが完済されていれば、銀行があなたの物件を差し押さえに来ることはありません。しかし、物件に抵当権が残っていると、以下のようなデメリットが生じる場合があります。
 
・自宅を担保にお金が借りられない
・自宅を売却できない
 

自宅を担保にお金が借りられない

自宅を担保にお金を借りようと考えた場合、抵当権が残っていると銀行などが担保として認めてくれない可能性があります。事業用の資金調達の場合には、仕事が全て中断してしまう可能性がありますので、事業を行っている方は要注意です。
 

自宅を売却できない

個人間の売買で買い手が住宅ローンを組む際、抹消し忘れた抵当権が残っていると住宅ローンが組めない可能性があります。また、買い手が自己資金で物件を購入するようなケースでも、抵当権の抹消が済んでいないと所有権移転登記を行わないのが通常です。
 
もし、売買の申し込みがかなり進んだ段階で抵当権の抹消忘れの事実が発覚した場合、その時点で抹消手続きを進めると多大な時間がかかってしまい、買い手に迷惑がかかることになります。抵当権抹消登記忘れは、後々に大きなトラブルにつながる可能性があるということです。
 

抵当権抹消手続きの進め方

抵当権抹消の手続きは、自分で行うか、司法書士に依頼するかの2択になります。
 
どちらにしても、住宅ローンの完済後に銀行から送られてきた書類（抵当権解除証書、抵当権設定契約証書、代表者事項証明書（登記事項証明書、抵当権抹消のための委任状など）が必要になります。もしこれらの書類をなくしてしまった場合、銀行の協力の下で法務局に手続きを進めることになるので、時間と労力がかかります。
 
銀行から送られてきた上記書類が手元にある方は、法務局のウェブサイトから抵当権抹消登記申請書を見本と共にダウンロードし、記入後申請します。見本を見ても記入の方法が分からない部分に関しては、法務局で相談サービスが受けられます。
 
確実にかつ迅速に進めたいのであれば、司法書士に依頼しましょう。法務局周辺に司法書士事務所が立ち並んでいるケースもあります。
 
そして、抵当権抹消登記の完了には10日以上かかるのが一般的です。また、申請に不備がある可能性もあります。抹消登記が完全に完了していないのに、すぐに次の売買契約などを進めてしまわないように注意しましょう。
 
執筆者：遠藤功二
１級ファイナンシャルプランニング技能士（国家資格）CFP(R)　MBA（経営学修士）
 

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