住宅ローンの契約から入居まで、どれくらいの期間がかかる？

一般的に住宅ローンの申し込みは、入居を希望している住宅を決めた時点で行います。ただ、購入する住宅の形態によっては、住宅ローンの審査に必要な書類がなかなかそろわないこともあり、契約までの期間が長くなるケースもあります。
 
また、契約そして引き渡しから、入居までの時間が一定期間を超えると「住宅ローン控除」の適用を受けることができなくなるなどの問題が発生します。
 
今回は、住宅ローンの契約、そして入居までの流れと併せて、住宅ローン控除の適用への影響についても説明します。

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住宅ローンの契約の流れ

一般的な住宅ローンの契約の流れは以下のとおりです。
 
1.事前審査
まず、本人確認書類や収入証明書類などを提出して簡単な審査（事前審査）を受けます。ここでチェックされるのは、その人にお金を貸しても問題ないかということです。また、この事前審査の段階では、複数の金融機関に申し込んでもよいことになっています。
 
2.本審査
申し込みを行い、事前審査に通過したら、借入を行う金融機関を1つに絞って本審査の申し込みを行います。この本審査では、事前審査よりも多くの項目をチェックされることとなり、提出する書類も多くなります。
 
その中の1つが物件に関する書類です。事前審査でも物件に関する書類は必要ですが、物件のチラシや間取図が分かるものなど簡単なものとなっています。しかし、本審査では以下の書類が必要となります。

「売買契約書」「重要事項説明書」「工事請負契約書」「建築確認申請書」「建築確認済証」「検査済証」「登記事項証明書」「公図」「地積測量図」「間取図」

などです。
 
上記の書類は物件の種類により、必要となるものとならないものがあります。例えば、新築の注文住宅であればほぼすべての書類が必要ですが、新築マンションでは「工事請負契約書」などは必要となりません。
 
3.契約
契約とは正式には「金銭消費貸借契約」といい、この契約書を取り交わすことで契約が成立します。契約書を取り交わす際には、金融機関の担当者だけでなく、登記を行う司法書士が同席するケースが多々あります。
 
なぜなら、司法書士への登記委任は契約と同時に行うことが多いからです。契約書の取り交わし後に司法書士との面談を行うと時間がかかってしまいますので、効率化を図るためにも、契約時には手続きを一括で行えるように関係者全員が集まることもあります。
 
そして、契約書を取り交わして登記手続きも完了すると、実際に融資が行われます。期間としては3日〜1週間程度と考えておけばよいでしょう。
 

取得する物件によって入居までの期間が異なる

上で述べたとおり、取得する物件によって入居までの期間は異なります。実際に「戸建て（分譲・建売）住宅」「注文住宅」そして「新築分譲マンション」の例を見ていきましょう
 
1.戸建て（分譲・建売）住宅の場合
戸建て住宅の中でも、分譲住宅用地に同じような形で建てられ販売されるものを分譲住宅もしくは建売住宅といいます。このような住宅の場合、デザインや内装などが決まっており、すでに建築済みの物件もあることから、購入してから入居までの期間は1カ月から半年とかなり短いのが特徴です。
 
2.注文住宅
注文住宅の良いところは、デザインから内装まですべて自分たちで考え、決めることができるところです。設計から始めることになるので、全体としてかかる期間は1年から1年半と考えておいたほうがよいでしょう。
 
注文住宅を購入する際、まず設計事務所の方と相談し、予算に基づいた間取りなどを決める作業から入ります。そして設計図が出来上がってから建築業者に見積もりを依頼し、建設業者と契約を結んでから建設に入ります。ここまでの期間だけでも相当な時間がかかることが予想されます。
 
一般的な工事期間は半年程度といわれており、完成後も役所の検査などを受ける必要もありますので、その期間も考慮しておく必要があります。
 
3.新築分譲マンション
新築分譲マンションは、完成する前であればオプション工事があるケースがほとんどです。間取りを変更できませんが、扉を引き戸に変えてもらったり、コンロの形式を変えてもらったり、バリアフリー仕様にしてもらうなどの希望を伝えることはできます。
 
このオプション工事は、マンションの完成予定時期から半年前までに申し込みを行うケースが一般的です。したがって、最短では購入から入居まで半年程度。通常であれば半年から1年以内と考えておいたほうがよいでしょう。
 
どのケースにおいても大切なのは、購入を考えた時点で住宅ローンの事前審査を行っておくことです。工事を注文した後で事前審査を申し込み、審査に通過しなかった場合は住宅ローンを利用できません。そのような事態を避けるためにも、購入時の事前審査の申し込みは必須であると考えておいてください。
 
そして、分譲住宅であればそのまま本審査、契約に進みますが、注文住宅や分譲マンションの場合は建設開始時もしくはオプション工事発注後に本審査、そして契約といった流れになります。
 
注文住宅の場合は、建設会社との契約書や「建築確認済証」そして「検査済証」といった書類がそのタイミングでないと用意できないことから、それまで住宅ローンの契約が延びることになります。
 
金融機関によっては、工事請負契約書以降の書類は契約後でも構わないとしているところもありますので、事前に確認しておきましょう。
 

住宅ローン控除の適用への影響は？

購入した住居への入居は、住宅ローンの契約を結び、融資の実行および登記申請が終わって住宅の引き渡しが完了してからとなります。そして住宅ローン控除の適用は、住宅の引き渡し日ではなく、その住宅へ入居した日です。
 
住宅ローン控除適用の要件には、引き渡し日から半年以内に入居することとあることから、その期間を過ぎないように注意してください。また、それが年末年始をまたぐ場合は要注意です。もし年末に入居したのであれば、年明けすぐに住宅ローン控除の確定申告を行う必要があります。
 
しかし、余裕をもって年始に入居した場合は、翌年の年末調整から住宅ローン控除の適用を受けることとなります。いずれの場合も入居は引き渡し日から半年を経過しないように注意してください。
 

住宅ローン控除の適用に対する支援策

消費税10％で住宅を購入し、2019年10月～2020年12月末日までに入居した場合、住宅ローン控除適用期間は13年となっており、それ以降の入居の場合は10年の適用となります。
 
しかし、新型コロナウイルス感染症等の影響により、控除の対象となる住宅を取得後、2020年12月31日までに入居できなかった場合は、2021年12月31日までに入居すれば、13年間の適用期間の特例を受けることができます。
 

まとめ

住宅ローンの契約は、事前審査から契約まで1カ月から1カ月半程度かかるのが一般的です。物件によって本審査にかかる時間も変わってくることが予想されますので、引き渡し予定日から逆算して本審査の申込日を決めておくとよいでしょう。
 
そして、住宅ローン控除の適用を受ける際には、引き渡し日ではなく入居日になることを必ず覚えておきましょう。
 
入居の際は引っ越し業者との打ち合わせも必要ですので、その時に慌てることのないよう、住宅ローンの契約を結ぶ段階くらいで業者との打ち合わせも開始しておくとスムーズに進みます。
 
その際に、できるのであれば繁忙期を避けるなどの工夫をすることで、引っ越し費用を安く済ませられる可能性があります。そのあたりも考慮しながら、最終的な入居日までのスケジュールを調整することをおすすめします。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
 

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