リタイヤ世代にお薦め。手軽にできるリート（不動産投信）を始めてみませんか

現在57銘柄も上場 毎年のように上場する銘柄もあって、2017年1月5日現在57銘柄も上場していますが、格付けもしっかりした大型の銘柄から産声を上げたばかりの小型銘柄まで様々です。 一般的にリートは比較的高利回りと言われ […]

現在57銘柄も上場

毎年のように上場する銘柄もあって、2017年1月5日現在57銘柄も上場していますが、格付けもしっかりした大型の銘柄から産声を上げたばかりの小型銘柄まで様々です。
一般的にリートは比較的高利回りと言われていますがどうでしょうか。リート萌芽期には確かに8％前後の銘柄もあり「髙利回り商品」でしたが、現在はリート取引価格の上昇等もあり、平均3％前後と下落しています。　それでも一般株式の平均利回り1.6％より比較的優位に推移し、リート大型銘柄の利回りは平均3％前後、小型銘柄の中には5％を超えるものもありますのでマイナス金利の時代比較的好利回りと言って良いでしょう。

日本でリートは不動産投信と呼ばれている

日本語では不動産投信と言いますが、市場ではREIT（リート）と呼ばれるのが通例です。リートとはリート投資法人(※1)を設立し、投資家から資金を募り、その資金や長短ローンの借入金などでビルなどの不動産を買い、その賃料収入のほとんどを分配する仕組みのことを言います。リート投資法人は利益の90％以上を分配することで法人税が無税となる仕組みなので、簡単に言いますと実際に運営を行う資産運用（マネージメント）会社に支払う手数料を除いた残りが分配金というリターンが高いものになります。

(※1)リート投資法人とは名前だけの会社で、実際は同系列の委託先が資産運用の実務を行うことが多いようです。この委託された資産運用の実務を行う会社には不動産会社などが出資者として入ることが多く、実例で言いますと日本ビルファンドの資産運用会社は日本ビルファンドマネージメント社で三井不動産、住友生命などが出資しています。これら三井不動産、住友生命など出資者はスポンサーと呼ばれ、運用会社に実務を担当する人材を送り込んだり、不動産情報を共有するなど深くリート運営に関わっています。

リートの現状

日本のリートについては経済紙や雑誌の特集記事などで時折取り上げられる程度でなかなか認知されていないのが現実ですが、米国では年金生活者がリートの分配金を日々の生活費や医療費、交際費などに費消している話も耳にします。それほどリートが米国では一般大衆の近くにあるのに日本では余り周知されていないのは残念なことです。リートは比較的高い利回りと安定性、年2回という定期的な分配金支払い等どれをとっても投資家優位の要素が十分あるのに、その存在そのものが知られていないのです。一方投資信託は４０１ｋなど確定拠出年金の運用でご存じの方も多いと思いますが、それはフィービジネス(※2)に注力している銀行、証券会社がTV、新聞、雑誌などできめ細かく宣伝をしているお陰と言えましょう。
(※2)フィービジネス：リスクを取らず、手数料で儲ける商売

リートのメリット

個人の方がアパートやマンション経営する場合、家賃収入から管理（修繕費も含む）に関わる費用等を差し引いた残りが自分の収入となりますが、いざ大家さんになってみると結構大変なことが分かります。満室とならない、店子から家賃が入らない、アパート、マンションの営繕費が想定以上に多い、店子からの苦情処理、確定申告のため減価償却の計算などもあります。無論、店子（テナント）の出入りから管理全般を業者に任せるやり方もあるのですが、一般的に相応の管理料が差し引かれる、空室率が高い場合の家賃の引き下げ、建物の修繕は管理会社の委託先で費用の交渉は困難などで手元に残る家賃収入がかなり細くなります。相続した土地などに100％近いローンでアパート、マンションを建設した場合には前述の出費などに加えローン返済額も大きく最終的には収入がマイナスの懸念さえあり得ます。
そこでこうした面倒なことから離れて不動産からの収入で老後の生活を考えている方にも知って欲しいのがリート（REIT）です。不動産は売りたいときに即売れるとは限らず売り急ぐと相場より低い価格での不利な取引となる場合もあります。しかしリートは東京市場で株式と同様売買が可能で流動性が確保されており不意の大きな出費にも対応が可能です。

 

リートは、不動産取引の専門家がスポンサーとなり、リート投資法人の実務を行い、不動産の売買、増資、テナントの動向把握、確保、ビルなどの保全等を含めた業務内容が全て開示されております。こうした開示情報は各銘柄のウェブサイトや報告書などの資料からいつでも閲覧可能ですので一度訪れてみるのも有益です。
また、リートは貸家の賃料収入がプロによって効率的に家主に入る仕組みとなっており、この先インフレが進み不動産バブルでもあれば別ですが、素人のビル管理、アパートやマンション等の経営に比べ比較的優位性、圧倒的簡便性があることがお分かり頂けると思います。