住宅ローン固定金利35年タイプとフラット35の違いとは？

住宅ローンには、変動金利と固定金利があります。変動金利は景気の変動に合わせて金利が変わりますが、固定金利については景気の変動に関係なく一定のままです。
 
固定金利を貸し出している金融機関は、いくつかあります。銀行などの金融機関と、独立行政法人である住宅金融支援機構です。金融機関で融資しているのは住宅ローン固定金利35年タイプで、住宅金融支援機構が融資するのはフラット35という商品です。
 
住宅ローン固定金利35年タイプとフラット35では、何が違うのでしょうか。金融機関の固定金利とフラット35の違いについて解説します。

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住宅ローン固定金利35年はどんな住宅ローン？

銀行の取り扱う住宅ローンには、変動金利と固定金利があります。特に銀行等で取り扱われる全期間固定金利というのは、どんな住宅ローン商品で、どんな特徴があるのでしょうか。
 
ここでは、金融機関の扱う住宅ローン固定金利35年はどんなものか、解説します。
 

住宅ローン固定金利35年は全期間固定金利の商品

住宅ローンの固定金利には、特定期間固定金利型と全期間固定金利型があります。特定期間固定金利とは、5年や10年など金融機関ごとに設定された期間は固定金利で支払うタイプです。固定期間の終了後は、基本的には変動金利に移行しますが、変動金利か固定金利を選び直すことができる場合が多いようです。
 
対して、住宅ローン固定金利35年は全期間固定型で、借入期間のすべてが固定金利となります。最初に住宅ローンの契約をしたときに設定した金利がずっと続くため、金利の変動がありません。
 
全期間固定金利は、三菱東京ＵＦＪ銀行やりそな銀行、みずほ銀行などのメガバンクをはじめ、auじぶん銀行やジャパンネット銀行などのネット専業銀行でも取り扱っています。
 

民間金融機関で扱う全期間固定金利の特徴

民間の金融機関で取り扱う全期間固定金利は、各金融機関独自の商品です。そのため、金融機関ごとにいろいろな特徴があります。
 
例えばみずほ銀行の全期間固定金利型には、ライフステージ応援プランがあります。これは妊娠や出産にともなう産休や育休での収入減少、子どもの進学などの支出増加に合わせて返済額を増減できるというものです。
 
金融機関独自の商品であるため、このような特徴のあるサービスを盛り込むことができます。非常に多くのサービスがあるので、民間の金融機関の全期間固定金利を検討している方はぜひ調べてみてください。
 

フラット35と住宅ローン固定金利35年の違いは？

住宅ローンの固定金利35年タイプには、住宅金融支援機構が融資する「フラット35」という商品もあります。住宅金融支援機構が融資しているのですが、民間の金融機関でもフラット35を取り扱っているところがあります。
 
フラット35と住宅ローン固定金利35年は何が違うのか、詳しく解説します。
 

フラット35は民間金融機関ではなく、住宅金融支援機構が融資する

フラット35は、住宅金融支援機構が融資する住宅ローンです。民間の金融機関でもフラット35を取り扱っていますが、これは住宅金融支援機構と提携している金融機関です。民間の金融機関が取り扱うフラット35も、融資をするのは住宅金融支援機構となります。
 
フラット35は、金融機関が扱う住宅ローンと大きく違います。
 

1：提携金融機関がフラット35の申し込みを受け付ける
2：提携金融機関が審査をおこない、通過したら融資をおこなう
3：住宅金融支援機構は、金融機関の住宅ローン債権を買い取り、証券化して投資家に販売し住宅ローン貸し出しの資金を調達する

 
フラット35は上記のような仕組みになっており、あくまで住宅ローンの利益を受け取るのは住宅金融支援機構です。
 

フラット35と住宅ローン固定金利35年は融資条件が違う

フラット35は住宅金融支援機構の商品であるため、金融機関の扱う住宅ローン固定金利35年とは融資条件が違います。主な違いは以下のとおりです。
 
・融資を受ける建物が、住宅金融支援機構の規定する技術基準をクリアしていなければならない
フラット35の融資を受ける場合、建物が技術基準をクリアしている必要があります。新築物件・中古物件ともに、適合証明検査機関に検査してもらって適合証明証を発行してもらうことで、融資を受けられます。
 
・団体信用生命保険の加入が必須ではない
民間の金融機関の場合は、基本的に団体信用生命保険の加入が必須となります。そのため健康状態に不安があり、団体信用生命保険に加入できない方は金融機関の住宅ローンは借りられません。フラット35の場合は、団体信用生命保険の加入は任意です。
 
・注文住宅の場合は、つなぎ融資が必要になる
注文住宅を購入する場合は、土地購入時、着工時など代金を数回に分けて支払うことが多くあります。民間の金融機関は対応できるところもありますが、フラット35の場合は完成した建物に融資をするのが基本です。
 
そのため、注文住宅を購入する場合はつなぎ融資を受けなければいけません。つなぎ融資とは、住宅ローンを申し込んだとき、実際に融資がおりるまでのあいだ組むことができるローンのことをいいます。つなぎ融資は最終的に住宅ローンと相殺されて返済される形になります。
 
・リフォーム費用や諸費用は、住宅ローンに組み込めない
民間の金融機関では、リフォームや購入時に支払う諸費用も住宅ローンに組み込める場合が多いです。しかし、フラット35の場合はこれらの費用は組み込むことができず、現金で支払う必要があります。
 

住宅ローン固定金利35年とフラット35は自分に合った方を選ぼう

ここまで紹介してきたとおり、民間の金融機関が融資する住宅ローン固定金利35年とフラット35はまったくの別物です。融資の条件や建物に対する条件など、細かいところで条件が大きく違っています。
 
特に団体信用生命保険なしで借り入れできること、諸費用を現金で用意する必要がある点が注目ポイントです。詳しく比較検討し、自分に合うのはどちらなのか、審査にとおりそうなのはどちらなのかをよく考えて選ぶことをおすすめします。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
 

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