リースバックに消費税はかかる？取引でかかる税金と節税対策

ファイナンシャルフィールド / 2021年1月30日 9時30分

リースバックとは自宅などを売却する際、売却先と契約することでその後も住み続けられる取引のこと。売却した際の金額は一括で支払われるため、まとまった資金が必要な際にもうれしい仕組みです。

今回はリースバックに消費税はかかるのか、その他にかかってくる税金があるのかなどを解説します。

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リースバックで消費税はかかる？

個人の自宅などにおけるリースバックでは、消費税は発生しません。ただし事業として行われるリースバックの場合は消費税が課されます。

また、取引の形態によって消費税を計上するタイミングや方法が異なります。ここでは、「ファイナンス・リース」「オペレーティング・リース」における消費税の取り扱い方について解説します。

ファイナンス・リース取引の場合

ファイナンス・リース取引とは、実質上は資産購入に近い取引のことで、住宅ローンのようにお金を借りて資産を購入し、資産を利用しながらリース料を支払う（お金を返す）取引のことです。契約を途中で解約することはできず、リース料を全て合わせるとリース資産の価格を上回るのが特徴です。

ファイナンス・リース取引の場合、リース開始日に資産が譲渡されたものとして消費税を計算し、初年度に一括して税額が控除されます。

オペレーティング・リース取引の場合

オペレーティング・リース取引は、リース期間が終わった時点で金額を計算し、リース料を計算する方法です。ファイナンス・リース取引と違って契約期間が終わると資産を返却しなければいけません。オペレーティング・リース取引では、資産の貸し付けとしてリース料に対して消費税が計上されます。

リースバックでかかる消費税以外の税金・費用

リースバックでかかる税金は消費税以外にもいくつかあります。消費税以外の代表的な税金は以下の通りです。

・印紙税
・登録免許税
・固定資産税
・譲渡所得税

これらについて詳しく見ていきましょう。

印紙税

印紙税とは一定金額以上の領収書や契約書など、特定の文書に対して課される税金です。税額はリースバックによって得る売買金額によって異なります。印紙税の納付を忘れると、さらに税金を上乗せされてしまうため注意しましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権を移転するのにかかる税金です。具体的には、不動産に関わる住所や氏名の変更など、登記を変更する際に発生するのが登録免許税です。リースバックを行う不動産1件につき、1000円の登録免許税がかかります。

固定資産税

固定資産税とは、固定資産の所有者に対して課せられる税金のことです。リースバックにおいては、資産を売却することでその所有権は買う側に移動します。固定資産税は資産を所有している人に支払いの義務があるため、基本的に売る側に支払いの義務はありません。

ただし、固定資産税はリースバックを行う年の1月1日の所有者に対して支払いの義務が発生します。そのため一般的には日割り計算をし、売る側と買う側で固定資産税を分担して支払うことが多いです。

例えば12月1日にリースバックで資産を売った場合は、1月1日〜11月30日までは資産の所有権は売った側にあるため、その間の分の固定資産税は売った側が支払います。12月1日以降は所有権が買った側にあるため、買った側が固定資産税を支払います。

譲渡所得税

所有している資産などを売って得た利益のことを「譲渡所得」と言います。そのためリースバックにより利益が出た場合、譲渡所得に対して所得税や住民税などが課せられ、それらを総称して「譲渡所得税」と呼びます。

つまり譲渡所得税がかかるのは、リースバックに限ったことではありません。譲渡所得（リースバックによる利益）の算出方法は以下の通りです。

・課税譲渡所得金額＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

自身が住んでいる家屋や土地を売った際には、最高3000万円が特別控除されます。売却価格が3000万円を超えることはほとんどないため、マイホームのリースバックであれば、譲渡所得税が課せられることはないに等しいでしょう。

リースバックの節税効果

リースバックにおいては、譲渡所得税の3000万円控除を利用することで節税効果が得られます。その他にも、確定申告の際に必要な手続きをすることでさらに節税効果を得られることがあります。

例えば資産の売却によって損失が出た場合、その損失分と他の所得を合わせて相殺することで節税効果を得られます。この計算により相殺し切れなかったとしても、リースバックを行った後3年間であれば相殺を繰り越して行うことができます。

リースバックの流れ

では、実際にリースバックを行う際はどのような流れで進めていくのでしょうか。一般的なリースバックの流れは以下の通りです。

（1）物件の査定
（2）査定額・家賃の確認
（3）リースバック成立

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①物件の査定

まずはリースバック会社などへリースバックの相談や問い合わせをし、担当者と面談します。その後物件の状態や周辺環境などから、物件の査定が行われます。

②査定額・家賃の確認

査定の結果、物件をいくらで買い取ってもらえるか、また販売後住み続ける際の家賃がいくらになるかなどを確認します。自宅のリースバックであれば、住宅ローンの返済状況・支払い可能な賃料などを含め、悩みや不安はこの時に解決しておくと良いですね。

③リースバック成立

物件の売却金額や条件など、売る側と買う側の両者で合意が得られればリースバックが成立します。契約書の締結や支払い、引き渡しや登記の手続きなどを行います。

リースバックはこんな方におすすめ

リースバックにはさまざまなメリットがあり、以下のような方におすすめです。

・なるべく早くまとまった資金が欲しい方
・自宅を売りたいが子どもの転校は避けたい方
・相続問題に悩んでいる方
・リバースモーゲージでは条件が合わなかった方
・住宅ローンの支払いを済ませたい方

なるべく早くまとまった資金が欲しい方

「借金を返済してしまいたい」「子どもの学費をすぐに支払わなくてはいけない」「入院が必要になり医療費が支払えない」など、リースバックはなるべく早くまとまった資金が必要な方におすすめです。リースバックによりまとまった資金を手に入れた後、経済的な余裕が出てきてから物件を買い戻すことも可能です。

自宅を売りたいが子どもの転校は避けたい方

通常、自宅を売却する場合、売却後はその家から出ていかなければいけません。もちろんその家に住み続けることはできず、子どもの転校が必要になったり、近所の目が気になったりすることもあるでしょう。しかしリースバックであれば、売却後も自宅に住み続けられるためそういった心配は不要です。

相続問題に悩んでいる方

親族から自宅など資産を相続するとき、親族間でもめることも少なくありません。リースバックを利用すれば自宅が現金化されるため、将来的な相続手続きや相続における税金問題に頭を悩むことが少なくなります。相続の際に自宅を物理的に分割することは難しいですが、現金化されていれば分割も容易です。

リバースモーゲージでは条件が合わなかった方

リバースモーゲージとは、物件の価値に応じて金融機関などから融資を受けられるサービスです。融資を受けるためには物件を担保として金融機関などに提供する必要があります。融資は随時あるいは定期的に受けることができます。

資金を得られるという点では同じですが、物件の所有権の移転するのがリースバック、移転しないのがリバースモーゲージです。また資金の使い道の自由度が高いのはリースバック、制約が多いのはリバースモーゲージです。リバースモーゲージで提示された条件が合わなかった方は、リースバックを検討してみても良いでしょう。

住宅ローンの支払いを済ませたい方

住宅ローンの支払いをしている間は、なかなか生活にゆとりがないもの。リースバックは住宅ローンの返済が残っていても利用できることがあります。リースバックを行うと家賃の支払いが発生しますが、その金額が住宅ローンの支払額より少なくなる可能性もあります。

また新居への住み替えを考えている場合も、リースバックを利用することで新居の頭金を用意できます。