合法だがトラブルも多発…不動産「三為業者」が客に“高値づかみ”をさせやすい理由

Finasee（フィナシー）

不動産価格の高騰にもかかわらず、投資用のマンションを購入したいという人は年々増え続けています。しかし、マンション投資にはさまざまな落とし穴もあります。不動産にまつわる数々の相談に乗ってきた不動産鑑定士の福田伸二さんが、一般にはあまり知られていない、不動産業界の仕組みについて解説します。

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前編（自己破産しかない…年収800万円会社員が不動産投資で大失敗したワケ）ではマンション投資で高値づかみをして損をしてしまった事例をご紹介しました。今回は、なぜワンルームマンション投資でこういった高値づかみが頻発するのかをご説明したいと思います。

通常マイホームはフェアバリューで売買される

不動産の売買をする場合は、売り主と買い主がいます。売り主が物件を売ろうと思った時、通常は仲介業者がこの間に入ります。皆さんが住宅情報サイトでよく名前を見たことがある大手の不動産会社は、仲介業者であることが多いです。自分のマイホームを売りたい時はこの仲介業者に頼めばいいですね。

仲介業者は買い主を見つけるために、例えばSUUMOやアットホーム、ホームズといったインターネットサイトや不動産業者のみが利用できる不動産サイトなどで募集をして、買い手を見つけます。そして、売り主と買い主で価格が合意に至れば契約成立です。仲介業者は売り主・買い主の“両方の代理”という形で仲介をします。これが皆さんのイメージしている普通の不動産売買です。

当たり前ですが、売り主と買い主は顔を合わせますので、売り主が5000万円で売りたいと言ったら、買い主も5000万円で買うということになります。これが市場で決めた価格ということで、いわゆるフェアバリューといわれるものです。そして、仲介業者は売り主から売買価格の3％プラス6万円、買い主からも価格の3％プラス6万円の仲介手数料を受け取ります。この手数料は宅地建物取引業法（宅建業法）で上限が決まっています。売り主・買い主の両方から仲介料をもらうので、「両手仲介」という言い方をしたりします。売り主と買い主にそれぞれ異なる仲介会社がいるケースもありますが、こちらを「片手仲介」と言います。

ただ、ワンルームマンションに関しては、SUUMOなどオープンマーケットで個人の投資家に売却を試みてもなかなか売買が成立しない。

そもそも、なぜ多くの方がワンルームマンション投資をやるかというと、手元のお金をあまり出さずにフルローンが組めるからです。しかし、個人の売り手が直接個人の買い手にワンルームを売ろうとしても、銀行はなかなか条件の良いローンをつけてくれません。そのため、買いたい人はいても、買えない状況となります。では、どうするかというと、間に一度業者を挟むのです。

人気マンガ『正直不動産』でも描かれ、話題となった「三為業者」とは？

この間に入る業者が単純に仲介業務をやるのかというと、そうではありません。皆さんは「三為（さんため）業者」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？

ほとんどの方が知らない言葉だと思いますが、三為業者というのは、「第三者のためにする契約」を用いて物件を転売する不動産業者を指します。

第三者のための契約とは、売り主に対しては買い主となり（Ａ契約）、買い主に対しては売り主となる（Ｂ契約）ことによって、一つの取引を行う方法です（下図）。つまり、不動産業者が一度売り主から物件を買い取って、それを買い主に売却します。

三為業者は銀行と提携しており、この三為業者から購入する買い主は彼らの信用を含めた融資額を設定してくれるので、買い手のほうは頭金を何百万も積まなくても、個人でフルローンが組みやすくなります。手持ちの資金がさびしい人でもワンルームマンションを購入できるのです。

 

出所：ファイナンシャルスタンダード

なぜ三為をやるかといえば、2500万円のワンルームマンションを売買したとしても、不動産業者は仲介業務だけでは売り主から3％＋6万円、買い主から3％＋6万円しかもらえず、大してもうからないからです。

三為の場合は銀行の査定で融資金額の上限が決まると、不動産業者はその上限額いっぱいで売値を決め、買い主を探します。買い取った価格と売値の差額がまるまる彼らの利益となる仕組みです。

三為業者がそれぞれと別の契約を結んでいるため、売り主も買い主も、売買の過程がわかりません。極端に安い金額で買い取られているかもしれないし、極端に高い金額で売られているかもしれない……間でいくら利益を抜かれているかわからないのです。少し前までのワンルームマンション投資では、5～600万円ほど利ザヤを抜いている業者がたくさんいたのも事実です。

この売買では、業者は物件を買い取った時の登記も省略できるようになっています。登記簿に記載もないので、間の取引はブラックボックスです。実はワンルームを専門に取引を行っている業者の多くはこの三為業者です。そのために、購入価格が高くなりがちで、前編でご紹介したように投資が失敗するケースが多くなるんですね。

三為業者にはメリットもある

もちろん、三為の取引は合法ですし悪い部分ばかりではありません。業者はプロですから、プロが買い取ってくれることで、スピーディーに取引が完結し、わずらわしさはありません。「契約不適合責任」といって、売買後に物件に問題があった場合も、相手がプロであれば一般の方には有利な契約とすることができます。

また、業者が入ることによって、買い手のローンが通りやすいというメリットがあります。買い主が単独で「この物件を買いたい」といっても融資がうまくつかないこともありますが、プロを挟むことによって、プロと提携している金融機関でローンを組める可能性があります。実際、三為がないと上手くいかない取引もあるのです。

良心的な業者さんもたくさんいますし、三為のすべてが悪いわけではありません。ただ、やりとりがブラックボックスになることで、不利な取引が起こりやすく、悪徳業者の温床になっている部分もあります。売りやすく買いやすくしてくれる良心的な業者さんもたくさんいますが、中には悪質な業者もいるということを覚えておいていただきたいと思います。

世の中、そうそうおいしい話が転がっているわけがありません。結局、「うまい話には裏がある」ということです。特に困っていらっしゃる方においしい話が近づいてきます。声をかけられた方は藁にもすがる思いで、正しい判断ができなくなる、というパターンがよくあります。「その不動産何とかしますよ」と言われたら、自分だけで判断せずに、周りの方に相談していただき、冷静な行動をとっていただければと思います。

 

福田 伸二/不動産鑑定士

POLUSグループを経て、大和不動産鑑定株式会社に入社し、東京本社鑑定部課長、鑑定証券化部次長を最後に退社。その後、売買仲介・コンサルティング業務に従事し、J-REIT上場のアドバンス・レジデンス投資法人の運用会社で外部委員も務める。毎年100件以上にわたる収益物件の鑑定評価書の発行や、東京都税事務所のアドバイザーとして相続税路線価のアドバイス業務に従事。2020年にファイナンシャルスタンダード入社。