相続対策、少額から投資etc. いいことずくめに見える!?「不動産小口化商品」の注意点

Finasee（フィナシー）

不動産鑑定士の福田伸二さんが皆さんの不動産リテラシー向上のために展開してきたこの連載。最終回では、最近注目を集めている「不動産小口化商品」について解説してもらいます。不動産投資の新しい選択肢でもあるこの商品、一体どんなものなのでしょうか。今、話題の投資を、プロの目線でお届けします。

＊＊＊ 今話題の「不動産小口化商品」とは？

前編【４きょうだいで実家の相続をめぐり骨肉の争い…きっかけとなった「姉の一言」とは】では、残された不動産をめぐり、思わぬ相続争いに発展したケースをご紹介しました。今回は、こういった相続トラブルを防ぐためにも有効な「不動産小口化商品」をご紹介したいと思います。これは、複数の方でお金を出し合って不動産を購入し、運用で得られた利益を出資割合に応じて分配するというものです。運用期間は決まっていて、最後には不動産を売却し、売却益も出資した割合に応じて償還させて終了という仕組みになっています。

実は小口化不動産自体はバブルの時代からあります。不動産が高くなると「共同で買いましょう」ということで、浮上してくる商品ですね。最近は相続の基礎控除の減少や、不動産価格の高騰で、相続税がかかる方が増えており、そういった方々にも選ばれています。いろいろなタイプの商品があり、1万円から投資可能な商品や、中にはスマートフォンで簡単に投資できる商品もあります。ただ、利用する上で注意点もありますので、デメリットもお伝えしながら解説したいと思います。

「不動産小口化商品」は大きく分けて2つ

不動産小口化商品にはいくつかの種類がありますが、不動産特定共同事業法という法律に基づいて商品化されている最もポピュラーな商品には、大きく分けて2つの種類があります。

①    匿名組合型
不動産を所有・運営している企業に投資をするタイプになります。匿名組合型の商品の特徴は投資期間が短く、利回りが高いということです。5％、6％、それ以上の利回りの商品もあります。ただし、不動産の所有権をもつわけではないので、相続財産を圧縮する効果は得られません。
 

 

出所：ファイナンシャルスタンダード

②    任意組合型
現物の不動産に対して小口で投資をするタイプです。投資の対象となる不動産をまず事業者（不動産会社）が購入し、これを任意組合に売却します。投資家の方々はこの組合の組合員となり、組合に金銭出資（または現物出資）をして、共同で不動産投資をします。例えば1000万円を組合に出資して組合が不動産を購入すると、1000万円の不動産を購入したのとまったく同じ効果が得られます。所有権を得られるのがポイントで、こちらは資産を圧縮する効果も得られます。

 

出所：ファイナンシャルスタンダード

メリットはプロ目線で取得した優良不動産に投資ができることです。しかも面倒な不動産経営は、全部プロに任せられます。施設のメンテナンスや店子の管理も必要ありません。また、家賃に応じて分配金が出るので株のような価格の変動がなく、安定した分配金を受け取ることができます。さらに、金融機関からお金を借りて不動産経営をするわけではないので、金利が発生せず、金利変動リスクのない安定した投資ができます。

任意組合型の場合には、贈与時にも非常に大きなメリットがあります。例えば、現金2000万円を生前贈与すると、約700万円も税金として引かれてしまいます。そのため、皆さん分散して贈与されるのですが、それでも贈与税がかなりかかります。しかし、小口化不動産を2000万円分購入して、前編でご説明した通り「土地は路線価、建物は固定資産税評価額」の形で評価してもらえば、商品によっては50%～80％ほど資産評価額を圧縮できます。しかも、そもそも小口になっているので、分けて贈与することによって基礎控除の範囲内で抑えることもできます。これが、贈与時にメリットが大きいといわれているゆえんです。

デメリットはどんな点？ 事業者の倒産リスクにも注意

そう考えるとよい面ばかりのような気がしますが、当然ながら、不動産小口化商品にもデメリットはあります。一つ目は元本・分配金の保証はない点。これは投資なので、当然ですね。二つ目は、運用期間途中において換金性に乏しいこと。ただ、任意組合型の場合は、途中で売却できる商品も多くなってきています。ですから、今はあまりデメリットではなくなってきています。

三つ目は事業者の倒産リスクです。特に匿名組合型の場合は不動産会社に投資するので、会社が倒産すればゼロになってしまいます。匿名組合型のリターンが総じて高いのは、このリスクも一つの要因です。ただ、これも任意組合型の場合は事業者から組合に不動産の所有権が移っているので、これを売却すればお金は戻ってきます。ですから、事業者の倒産リスクも任意組合型ではそこまでデメリットではありません。

もちろん、任意組合型でもリスクはあります。まず、しっかり投資する物件を見極めなければ収益は見込めません。小口化商品の場合は住居用物件でなく、オフィスビルなどもたくさんあります。そういったものになると、一般の方にはほぼ商品の良しあしが判断できません。ですので、購入の際は、収益不動産を得意としているプロに相談して慎重に選んだほうがよいですね。

小口化することで“争族”を防げる

ここまでのご説明は投資としてのメリットなのですが、相続争いを防ぐ面でのメリットも大きいです。不動産小口化商品を活用すると、遺産分割を簡単かつ公平に行うことが可能です。

任意組合型の商品は１口100万円で５口以上、10口以上といった形で購入できる商品が多いのです。生前にこれを買っておいていただければ、お父さま・お母さまが亡くなった時に、お子さんたちに口数で公平に分けることができます。現物の不動産は切り分けられないことで、相続の際に争いが起こります。しかし、投資対象として小口化していれば、遺産相続もスムーズに行えるのです。

10年の活況が終わり不動産は不透明な時代に…

今まで半年にわたって皆さまが不動産と関わる際に少しでもお役に立てるよう連載を続けてきましたが、最後にお伝えしたいことは、これからの時代、不動産はより不透明な時代に入っていくということです。先日、日銀がイールドカーブコントロールの修正の意向を示しました。今後、長期金利は上がってくる傾向にありますので、不動産に関するローン金利も上がってくることが予想されます。

ここ10年間、不動産は上がり続けていますので、皆さん下がることもあるということを忘れてしまっています。不動産価格は上がったら下がりますし、下がったら上がる資産です。現在、不動産はサイクルのどの位置にあるのか、大きな流れをしっかりとつかんだうえで、不動産と向き合うことが大切です。

そして大きな変化の時を迎えている今こそ、できることは先回りして手を打つべきです。弊社では、売却すべき不動産に関しては、できるだけ早めの行動を推奨しています。不透明な時代では、キャッシュの重要性がより増してくるからです。また、下落の時は逆にチャンスの時です。優良不動産を安価に購入できる可能性も大きくなります。不動産と上手に付き合っていただくことで、皆さまの今後の豊かな人生に少しでもお役に立てれば、大変うれしく思います。

 

福田 伸二/不動産鑑定士

POLUSグループを経て、大和不動産鑑定株式会社に入社し、東京本社鑑定部課長、鑑定証券化部次長を最後に退社。その後、売買仲介・コンサルティング業務に従事し、J-REIT上場のアドバンス・レジデンス投資法人の運用会社で外部委員も務める。毎年100件以上にわたる収益物件の鑑定評価書の発行や、東京都税事務所のアドバイザーとして相続税路線価のアドバイス業務に従事。2020年にファイナンシャルスタンダード入社。