不動産投資をしたいのですが、面倒＆多額の資金が必要な気がして…。手軽に投資する方法はありませんか？

Finasee（フィナシー）

実物の不動産は投資のハードルが高い資産の一つです。一般的に取得費用が高額なため、大きな資産が求められます。融資は受けられますが、収益物件向けの融資は住宅ローンより条件が厳しめです。また取得後も管理に手間と費用を要します。

これらを解決する金融商品がREIT（リート）です。不動産で運用される投資信託で、小口から投資が可能です。不動産の運営をプロに委託できるため、投資家が直接管理する必要もありません。

そこで今回は、REITとはどのような商品なのか、仕組みをわかりやすく紹介します。また、REITへの投資に投資信託がおすすめな理由も紹介します。

REITってどんな商品？利益の90％以上を投資家に分配

REITは会社型（投資法人型）の投資信託です。投資法人を設立し、その投資法人が発行する投資証券へ投資する仕組みとなっています。投資証券は一般的な事業会社の株式に相当し、保有者には投資法人から利益が分配されます。投資証券は証券取引所に上場しており、自由に売買できます。

REITの投資対象は実物の不動産です。投資家から集めた資金を原資に不動産を取得します。そして不動産から得られる家賃収入がREITの主な収益となり、利益が投資家に分配されます。REITの多くは半年ごとに決算し、年2回の分配金を支払います。

この利益の分配に、REITの大きな特徴があります。REITは利益の90％以上を投資家に分配金として支払います。上場企業の配当性向34％（2023年度、全産業）と比べると、REITの分配率がいかに高いかわかります（出所：日本取引所グループ　調査レポート　決算短信集計結果）。

つまりREITは、利益が内部に留め置かれず、不動産投資の利益が直接的に投資家へ流れる仕組みとなっているのです。

この仕組みから、REITは高い利回りを求める投資家に人気があります。REITの分配金利回りは、これまで株式の配当利回りより高い水準で推移してきました。インカムゲインを重視する人には向いているでしょう。

【主なREITの1口あたり予想分配金利回り】

・日本ビルファンド投資法人：3.55％
・ジャパンリアルエステイト投資法人：4.12％
・日本プロロジスリート投資法人：3.19％

※2024年9月12日終値と、2024年9月12日時点で未到来の直近2期分の予想分配金で計算
※日本ビルファンド投資法人は価格を5分の1に除して計算（2024年10月に1：5の投資口分割を予定）
※予想分配金に利益超過分配金は含まない

REITは最低投資額が大きいことも…投資信託で解決

REITへ投資するなら、上場していない一般的な投資信託もおすすめです。投資信託であるREITへ、さらに投資する投資信託があります。

というのも、REITは最低投資額が大きい銘柄も多いためです。REITは1口単位で売買できますが、1口数十万円する銘柄が少なくありません。

例えば日本ビルファンド投資法人の価格は67万5000円です（2024年9月12日終値）。少なくとも67万5000円がなければ投資できません。また2口買うには135万円が必要です。

【主なREITの価格（2024年9月12日終値）】

・日本ビルファンド投資法人：67万5000円
・ジャパンリアルエステイト投資法人：58万7000円
・日本プロロジスリート投資法人：26万8900円

※日本ビルファンド投資法人は2024年10月に1：5の投資口分割を予定

最低投資額が大きいと、投資額の増額や分散投資が難しくなる傾向があります。1口は買えても、買い増しや他の銘柄への分散投資ができないといったケースが想定されるからです。

その点、投資信託なら金額を指定して購入できます。最低投資額は金融機関で異なりますが、多くは100円～1万円です。投資信託は複数のREITで運用されるため、1本買えば分散投の効果にも期待できます。

金利の上昇は減益要因 値動きの大きさにも注意

REITの注意点として、金利の上昇があります。REITは投資家から集めた資金を原資に、融資で不動産を取得しています。金利が上昇すると利払いの増加から、利益が圧迫される傾向にあります。利益が減少すれば、分配金も減少することとなります。

また値動きにも注意しましょう。値動きの大きさは株式と同程度です。価格が分配金を超えて下落することも十分に考えられます。

リスクを抑えるには銘柄の分散が効果的です。REIT型の投資信託なら、1本で複数の銘柄へ投資できます。また、投資信託は株式型や債券型などほかの資産を投資対象にしている銘柄もあります。手軽に分散投資するなら投資信託を検討しましょう。もちろん、投資信託は手軽に分散投資ができるとはいえ、リスクには注意してくださいね。

 

若山 卓也/金融ライター／証券外務員1種

証券会社で個人向け営業を経験し、その後ファイナンシャルプランナーとして独立。金融商品仲介業（IFA）および保険募集人に登録し、金融商品の販売も行う。2017年から金融系ライターとして活動。AFP、証券外務員一種、プライベートバンキング・コーディネーター。