東京の不動産価格は二極化が加速…マンションは「持ち家か賃貸か」迫られる“究極の選択”

中高年以上は、老後を見据えて考えるときがくる（Ｃ）日刊ゲンダイ

　東京の中古マンション価格が二極化している。

　不動産調査会社の東京カンテイによると、都内の中古マンション（70平方メートル）の4月の平均希望売り出し価格は、6376万円と4カ月ぶりに下落。23区は7231万円と8カ月ぶりに下落したことが分かった。だが、都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）に限定すると、1億1588万円と15カ月連続で上昇している。

■過去10年は持ち家に軍配も…

　都市で暮らす人々の間で論争になるのが“持ち家か賃貸か”というテーマだ。2013年以降、大規模金融緩和の影響で、東京都心を中心にマンション価格は右肩上がりで推移。この10年で所有できた人の多くは含み益を抱え、売却時にはそれなりのキャピタルゲインが発生している。今のところ持ち家派に軍配が上がるが、今後はどうなのか。

「過去10年で都心のマンションは、2倍以上に上昇しているところもあります。今後の相場はインフレ次第で、それによって金利をどこまで上げるかで変わってきます。都心はすでに購入できる層が限られていますが、損得の点でいえば、様子見が賢明でしょう」（不動産アナリスト・長谷川高氏）

　パワーカップルも購入をためらうほど都心は高騰。そのため、とりあえず賃貸か郊外で所有かに限られてくるが、長谷川氏は中高年以上には“持ち家の確保”を勧める。

「若いうちはよくても、老後の賃貸暮らしは不自由を感じることが多くなります。今後、団塊の世代が80代に差し掛かる中、介護施設の働き手不足や高額化で入居できず、派遣ヘルパーに自宅でケアしてもらうケースが増えるとみられています。バリアフリーのリフォームが必要になっても、賃貸の場合、独断ではできません。年を重ねると、賃貸がついのすみかになり得るか考える時がやってきます。都心は無理でも、医療や教育などインフラが整っている都市近郊には、2000万円台で中古マンションや中古戸建てが購入できるエリアもあります」

　老後を見据えた場合、購入時期に注意が必要だ。

「高齢になって住宅が買える現金があれば問題ありませんが、もし住宅ローンを検討する場合、70歳になるとローンが組めなくなり、50歳だと30年ローンで80歳まで返済することになります。持ち家でない人は自分や家族が将来介護を受け、死を迎える家を50代からイメージしておくことです」（長谷川高氏）

　資産価値だけでなく、老後の安心のための住まい選びも重要になってくる。