不動産に変調の兆し…日経平均4万2000円到達、都市中古マンション15カ月連続上昇なのにナゼ？

郊外マンションが今後を占う試金石に

　日経平均株価は先週、4万2000円の大台に到達し、史上最高値を更新。株価に影響される不動産価格も高値を維持している。特に、東京都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）の中古マンション（70平方メートル）平均希望売り出し価格（4月）は、1億1588万円と15カ月連続の上昇となった。

　だが、一部不動産で変調が見られるという。不動産アナリストの長谷川高氏はこう話す。

「都市部のマンションが堅調な一方で、地方や郊外にある一棟アパートや一棟マンションといった収益物件、戸建て物件で動きの鈍さが見られます。中には売り出しから1年が経過しても売れ残っているものも」

　実需のほか、相続対策などで投資用不動産の需要を牽引してきた低金利だが、その流れが変わる局面にあるという。　

「マイナス金利が解除され、今後金利が緩やかに上がっていく見通しの中で、収益物件の利回りはこれまで3、4％程度で良しとしてきた投資家の買い控えが見られます。実物不動産は流動性が低く、固定資産税や修繕管理費などの経費を考慮すると、本来、REIT（不動産投資信託）の4、5％を上回っていなくてはならない中、利回りは逆転しています。それだけ不動産価格が高い状況にあります」（長谷川高氏）

■郊外マンションの販売状況が…

　投資用不動産の需要に陰りが見え始めているが、実需への影響はどうか。

「今の相場がバブルであるか否かは別として、都心や湾岸のタワマンを中心に高い高いといわれる中、東京郊外でも過去の分譲事例をはるかに上回る価格でマンションが販売されています。これらが売れないと、まさにいつか来た道となり、郊外から相場の値崩れが起こるかもしれません」（長谷川高氏）

　こうした郊外マンションの販売状況が、不動産業界の今後を占う試金石になるとのこと。

「かつて8万戸といわれた首都圏の新築マンション分譲戸数は、今3万戸を切っている状況です。供給戸数が少ない中、一部の物件の動きが相場全体に影響を与えています。これまでと同様、都心であれば高値でも売れる状況がいつまで続くのか。日米の株式市場と同じく、危険を示すシグナルがいくつか見受けられます」（長谷川高氏）

　今後の不動産価格は金利、株価次第だが、郊外から値崩れが起こり、それが都心部まで波及するのか。

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