小池都政の“土地狂った”築地跡地再開発 三井不動産などへの借地料が不当に安すぎる根拠

都心の超一等地で広さは東京ドーム約4個ぶん（東京都都市整備局の資料から）

　Netflixの人気ドラマ「地面師たち」のように一筋縄ではいかない土地取引だ。

　小池都知事肝いりの築地市場跡地の再開発計画の事業者は今年4月、三井不動産や読売新聞グループ本社など11社で構成される企業連合に決定。目玉は5万人収容の多目的スタジアムで「巨人の本拠地、築地移転か」と話題を呼んだ。不可解なのは土地を貸し出す「定期借地権」の設定である。

　約19ヘクタールもの都有地は都民の貴重な財産。銀座から徒歩圏内の超一等地は「1兆円でも買い手がつく」とされる。跡地を売却して約6000億円もかけた豊洲市場の整備費用を穴埋めする計画を「都が所有して有効活用する」と民間に貸し出す方針に変えたのは小池知事だった。

　都は再開発にあたり、整備期間を除く70年の定期借地権を設定し、築地跡地を事業者に貸し出す。貸付料は1平方メートルあたり月額4497円。都は年間101億円の収入を見込むが、不動産関係者からは「設定額が不当に安い」との声が上がる。

資産価値1兆円なら相場は200億～300億円

　借地権には「一般定期借地権」と「事業用定期借地権」があり、都は今回、通常なら住宅などに用いる前者を採用。事業者に「より安く、長期間借りられる」というメリットが生じる。年間の借地料は「土地価格の2～3％」（不動産関係者）が相場で、1兆円ともいわれる資産価値を考えれば200億～300億円が妥当な額だ。

　都は2019年、「有償所管換え」なる手法で、中央卸売市場会計で所有していた築地跡地を一般会計に売却。この際の土地評価額5623億円に基づいても、年間101億円は安すぎる。

「三井不動産などの事業計画では敷地内に3つのレジデンス棟を整備し、500～700戸を供給する予定ですが、あくまで事業のメインはスタジアムやホテルなどの商業施設。一般定期借地権は借り主の権限も、より強くなる。事業者には至れり尽くせりで、目に見えない『力学』が働いていると疑われても仕方ありません」（建築エコノミスト・森山高至氏）

　都の大型再開発を主導する三井不動産グループには都市整備局の元局長ら都の幹部OB14人が天下り。地面師たちと同様、小池都政も「土地狂っている」のか。

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　東京都は7日、小池百合子知事が6日のヤクルト─阪神戦（神宮球場）で始球式を行った際、左膝関節を剥離骨折したと発表。全治は2カ月で、当面の間、公務はテレワークになるという。

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