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「タワマンの乱立」進む一方…もうすぐ「東京の不動産」が直面する、厳しい事態

THE GOLD ONLINE(ゴールドオンライン) / 2024年3月3日 18時30分

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(※写真はイメージです/PIXTA)

タワーマンション(以下、タワマン)とは、主に地上20階建て以上の居住用高層建物のことを指します。「高層マンション住み」は一つのステータスではありますが、緊急事態時、一定のリスクになることも確かです。本記事では、日本のマンション事情について見ていきましょう。

タワマンをタワマンたらしめる「3K」

タワマンとは、基本的に地上20階建て以上の居住用高層建物のことを指す。とはいえ明確な定義が存在しているわけではなく、「高層」「綺麗」「高額」(3K)といったイメージによって形成されているのが実情だ。

華やかな印象を抱くタワマンだが、武蔵小杉の浸水問題を皮切りに、負の側面が語られることも少なくない。本件、ざっと経緯をふりかえると、2019年、台風19号が列島に襲来。多摩川の水位上昇を受け逆流した水によって、武蔵小杉駅周辺が浸水した事件である。

浸水したタワマンは地下3階に電気設備を設置していたため、一時的に電力がダウン。「全棟停電」という恐ろしい事態に見舞われたマンション住人は、電気も水道もエレベーターもしばらく使用できなかった。

自然災害による機能不全は何もタワマンに限った話ではないものの、緊急時、「高層住み」であることがリスクになることは間違いない。12階建ての分譲マンションに住んでいたYさんはこう話している。

「以前大きな地震があったとき、エレベーターが故障しました。当時僕は11階に住んでいて、もう……大変でしたね。エレベーターの復旧に3~4日程度かかったんですけど、毎日階段を上り下りです。『行き』はまだしも、『帰り』が……。疲れ切った身体で11階までたどり着くのが本当にきつかったです。同居していた父は腰が悪く、買い物はすべて僕が代わりに行ってました」(横浜市某区の分譲マンション/築19年)

10階ほどのマンションですらその苦労は容易に想像がつく。いわんやタワマンをや。専門家の間では、「終の棲家」にはすべきでない、との声も。

その多くは「買えるわけではないが、『刹那的』にタワマンでの暮らしを楽しみたい」人が、賃貸で住むのに適していると言う意見だ。

東京都の不動産、「2025年」が要になる?

“東京商工リサーチの調査『日本の社長 50万人が住む「マンションの階数」調査』(2019年)では、都道府県別の居住階数ランキングが掲載されている。

社長の住む階数が最も高いのは「大阪府/6.82階」。そして「東京都/6.12階」「滋賀県/5.87階」と続いている。階数が最も低いのは「長野県/3.16階」であり、全体平均は「5.35階」となった。

「社長、思ったより低いところに住みがち?」という印象を覚えるかもしれないが、タワーマンション(20階以上ある高層マンション)が多く建っている地域は限定的であるため、全国平均としては落ち着いた結果となっている。

一方、同調査では市区群別でも分析しており、こちらの結果では1位「東京都中央区/13.37階」、2位「大阪府大阪市福島区/12.49階」、3位「大阪府大阪市港区/11.39階」と、都心社長の高層好きな傾向が鮮明になった。”(弊社記事『タワマン大撃沈…住人が反省した、「考えてみれば当然の事実」』より)

なお帝国データバンクの調査によると、日本の社長の平均年齢は2022年時点で「60.4歳」。

東京都政策企画局は2060年までの東京都の人口推移を予測している。調査によると、東京の人口は2025年、1,398万人に達したあとは減少に転じ、2060年、1,173万人になる見込みだ。

現在東京の人口ピラミッドを見れば、団塊ジュニア(50歳前後)の層がもっとも多く、若年層は減る一方だ。2060年にはそのまま人口が上にスライドし、85歳~となった団塊ジュニアが東京都で最多の年齢層となる。若年層の減少はもちろん止まらず、いわゆる「つぼ型」の人口ピラミッドとなると考えられている。

なお東京都は2013年、都内にあるマンションの棟数及び総戸数を調査していた。当時、分譲マンションは5万3,000棟、戸数180万4,000戸。分譲マンションのストック数は右肩上がりに増加し続けており、東京都内だけで、2019年時点で187.9万戸に達した。

人口減少が加速度的に進む現在、空き家問題も深刻化の一途をたどっている。にも関わらず、マンションは増加し続けている。デベロッパーなどの思惑もあるだろうが、「資産としての住まい」を考えたとき、その未来は明るいとはいえない。価値下落は必至ではないか。

高齢化も止まらぬ今、居住場所の選択はますます重要になっている。自身の身体との兼ね合い、資産価値、トータルを鑑みた人生設計が求められているといえよう。

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