駅から遠く、帰路に立ちはだかる急坂、近所の人はズカズカ…立地最悪な空き家を「利回り29％のお宝物件」に激変させた驚きの方法【不動産投資の実話】

空き家を安く購入して収益を得る「空き家投資」。しかし立地の悪い物件は人気がありません。そんな物件でも、ノウハウを身に付ければ利回り20％を達成できる可能性があります。本記事では、恵比寿吉之助氏の著書『50代から年収100万円アップできる老後資産構築法』（ごきげんビジネス出版）から、空き家投資の実例を紹介します。

駅から遠い、急な坂道・階段、駐車場なし…立地最悪の物件 

立地が最悪の物件を紹介します。駅からは遠く、家の近くには急な坂道と階段があります。長い階段を登らないと家に着きません。重い荷物を持って帰宅すると、それだけで疲れそうですよね。駐車場もありません。

しかも、この家は周りの数軒と階段や通路を共有しているので、ご近所の人が自分の家のすぐ近くをズカズカと歩きます。ご近所との距離が近すぎて、プライバシーが心配です。これほど立地の悪い物件は人気がありません。しかし、ノウハウがあれば入居者を見つけることができます。

この物件は220万円で売られていたのを160万円で買いました。古い家でしたが、家の中はおおむねキレイでしたので、給湯器を新品に交換し、傷んだ外壁を補修することにしました。かかった修繕費用は8万円。安いですよね。外壁は一般的に修繕費用が高いです。

外壁を修繕すると軽く100万円はかかりますが、私は修繕費用を節約するノウハウを駆使することで8万円に収めました。家賃は、地域で一番安い4万円で入居が決まりました。利回りは29%。もう30%に手が届きそうな水準でした。

私の中では利回り20%、30%はごくごく普通の水準です。空き家投資の場合、ボロ家でなければ利回り20%にならないと誤解されがちですが、そのようなことはありません。キレイな家でも、やり方次第で利回り20%になります。

この物件の投資額は計168万円。1物件あたりの投資額の目安は300万円ですから、かなり安く仕上げることができました。利回りが29%も出せた理由は、修繕費用を徹底的に節約したからです。ノウハウのない人が取り組むと修繕費用をかけすぎて、利回り10%程度にとどまったと思います。高い利回りを出す秘訣は、修繕費用の削減です。

リフォーム屋に「このくらいの予算でやってよ」「できるだけ安くして」と頼んでも安くなりませんし、相見積もりを取りまくってもダメです。リフォーム屋に丸投げしても安くなりませんので、大事なことはリフォーム屋をいかにマネジメントするかになります。

私がやっている修繕費用の節約ノウハウは、画期的かつ強力です。DIYを一切せずに修繕費用を劇的に安くできます。あなたが私と同じノウハウを身につければ、修繕費用が一気に下がり、利回り20%をサクサク達成しやすくなるでしょう。

【物件データ】

兵庫県神戸市 木造2階建て 4DK建物70㎡

購入価格：160万円　修繕費用：約8万円

年間家賃：48万円　利回り：約29%

良い点

・室内はわりとキレイ

悪い点

・駅から遠くて不便

・急な坂道

・階段

・ご近所との距離が近すぎる

・駐車場なし

・再建築不可

恵比寿 吉之助

中高年の資産所得倍増アドバイザー

※本記事は『50代から年収100万円アップできる老後資産構築法』（ごきげんビジネス出版）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。