銀行員「もう、お金は貸せません」…銀行が「ピタリ」と融資を打ち切る「まさかの理由」【投資家が解説】

（※写真はイメージです／PIXTA）

10代で起業し実業家として活躍をつづける嶋村吉洋氏は、これまで多くの「資産と心に余裕のある成功者」と接し、彼らは「不動産投資が大好き」で自身も行っていると語ります。ですが「不動産投資」をつづけ順調に利益を得ていたとしても、あるタイミングで「もう、お金は貸せません」と銀行が融資をピタリと打ち切る場合もあるのだそう。その理由について解説します。

子ども時代に「億万長者は不動産投資が大好き」と気づく

私が重視しているのは不動産投資で、20代のときから続けています。10代のころからビジネスと投資をしていた私は、資金の一部をとある金融機関に預けていたのです。ところがその金融機関が、経営破綻してしまいました。

その時代、金融機関が潰れることなんて想像していない人が多く、私もその1人でした。幸い預けていた資金のほとんどを取り返すことができたのですが、そのとき私は、自己責任を学んだのです。

“自分のお金・資産は自分で守る。”

ではどうすれば？　考えた私は、山の手の億万長者の話を思い出しました。私の父は建築関係の仕事をしていて、その施主の一部に億万長者がいたのですが、私は子どもの特権で、その方々にズケズケと資産状況などを質問したのです。

それでわかったことは、億万長者は不動産投資が大好きだということです。億万長者は、あちこちの一等地にビルやマンションを多数所有しています。

最高級ブランドが入居する凄いビルの中をツッカケで歩いている人がいたら、その人がそのビルの大家さんかもしれませんよ（笑）。それからの私は東京を中心に、不動産を買い増していったのです。

不動産は「買うために借りる」ではなく「借りるため買う」もの

不動産投資をよく知っている人には釈迦に説法ですが、不動産は借金という形でレバレッジをかけることが非常に重要です。

平均的な人は勘違いしているのですが、不動産を買うためにお金を借りるのでなく、お金を借りるために不動産を買うのです。つまり、レバレッジをかけるために不動産を買うのです。一般庶民が銀行に行って、

「株を買うのでお金を貸してくれ」

「債券投資をするのでお金を貸してくれ」

「ビジネスを立ち上げるのでお金を貸してくれ」

と言っても、なかなかお金を貸してはくれないはずです。ところが、

「不動産を買うからお金を貸してくれ」

と言えば、金融機関はお金を融資してくれることが多いのです。

当たり前の話をしますが、1億円を貯めて1億円の不動産を買ったAさんと、1,000万円を貯め、9,000万円を借りることで1億円の不動産を買ったBさんとでは、資産が大きくなるスピードがまったく違います。

銀行から借りる借金の金利が1％。不動産投資のリターンが4％だとします。金利差は3％です。話を簡単にするために、空室率・金利の変動・税金・その他コストなどの計算は省きます。

（Aさんの収入） 1億円を貯めてから物件を買ったAさんには、1億円×4％の400万円が賃収として入ってきます。Aさんの収入は400万円。

（Bさんの収入）

一方、1,000万円を貯め、9,000万円を借りることで1億円の不動産を買ったBさんは、まず1億円×4％の400万円が賃収として入ってきます。そこから銀行に対して9,000万円×1％の90万円を返済します。

400万円−90万円＝310万円。

Bさんの収入は、310万円です。

ここだけを見ると、Bさんの310万円より、Aさんの400万円のほうが良いように感じますね。でも、観点を変えてみましょう。

自腹をきった金額に対する利回りで考えてみよう

Bさんが使った自分のお金は、1,000万円です。1,000万円を使い、310万円の利益を得たわけですから、利回りは31％になります。これって凄いことだと思いませんか？　さらに、Bさんが1つ目と同じやり方で、1億円の不動産を10件買ったとします。

（Bさんが1つ目と同じやり方で、1億円の不動産を10件買った場合の収入）

10億円×4％＝4,000万円。

そこから銀行に対して9億円×1％の900万円を返済します。

4,000万円−900万円＝3,100万円。

ここまでいくと、不動産投資を本業にできますね。

銀行が融資を「続ける人」と「打ち切る人」の決定的な違い

こういう話をすると、平均的な人は、「10億円はもちろん、1億円だって返すのは難しい。今の収入で買えるのは1,000万円のワンルームマンションかな」などと考えます。

不動産投資でうまくいかない人は、この考え方の癖を変えたほうが良いかもしれません。不動産を買った際に借りた借金の返済原資は、その不動産の賃収入です。

不動産を買った際に借りた返済の返済原資が、自分の労働収入だと思っている人は、不動産投資の規模を大きくすることができないと思います。自分の労働収入が返済原資だと考えていれば、その思考を銀行はすぐに見抜きます。

そうすると、ある程度まで不動産を買い増したときに、銀行はピタリと融資をしてくれなくなります。ご理解いただけますか？

そして、「不動産を買った際に借りた借金の返済原資は、その不動産賃収入だ」と考えている人は、1,000万円のワンルームマンションより、1億円の不動産を買います。

考えてみてください。1,000万円の不動産も、1億円の不動産も、購入するための手間暇に変わりはありません。どうせ手間暇かけるなら、額が大きいほうが良いですよね？

ワンルームマンションよりも10部屋あるマンション1棟

さらに言うと、仮に1億円のワンルームマンション（区分所有）と、10部屋あるマンション一棟物1億円があったとします。経験がある不動産投資家は、1億円のワンルームマンション（区分所有）ではなく、10部屋あるマンション一棟物1億円を買います。

ワンルームマンション（区分所有）の場合は、入居率が100％か0％で非常にリスクが高いのに対して、10部屋あるマンション一棟物は、仮に1部屋が空室になったとしても入居率を90％に保つことができるからです。

嶋村 吉洋

実業家。投資家。映画プロデューサー