【不動産投資のワナ】事件番号「ヌ」、事件番号「ケ」…専門家も回避する「競売物件」購入のコワい実情〈不動産専門弁護士が解説〉

THE GOLD ONLINE（ゴールドオンライン） / 2024年5月28日 11時15分

（画像はイメージです／PIXTA）

一般的なサラリーマンの副業としても人気の不動産投資。堅調な収益があげられるようになると、新たなチャレンジとして「お宝物件」を狙った「競売物件」の購入に興味を持つ方もいるようです。しかし、競売物件は不動産のプロもためらう、かなりの危険度をはらむものだといえます。不動産を専門領域とする、山村法律事務所・代表弁護士の山村暢彦氏が解説します。

競売物件＝「お宝物件」という認識は正しいか？

筆者は仕事柄、不動産投資をされている方から「競売物件には〈お宝物件〉があるのでしょうか？」という質問を受けることがあります。また、不動産投資家に向けて、競売物件を購入して利益を上げるスキームを解説した記事やSNS投稿を目にすることもあります。

そもそも競売物件とは、ローンなどを支払えなかったり、裁判所で命じられた金銭を支払うことができなかったりして、裁判所を通じて売りに出される物件のことです。要は、裁判所を通じて、強制的に売りに出されている物件のことをいいます。

一般的に「競売物件は市場の実勢価格よりも安い」といわれており、そのため「お買い得」との認識が持たれているようですが、安くなるのには理由があります。

1つ目の理由として、売主が負うべき義務や責任が発生しないため、買ったあとに責任を取ってもらえる売主がいないということがあげられます。買ったあとに雨漏れを発見しても、その損害を請求する売主がいないのです。

2つ目は、荷物が残っていたり、不法占拠者がいたりしても、買主が自分で対処する必要があるということです。仮に、荷物が残されていたり、不法占拠者がいたりする場合には、建物明渡請求訴訟を起こし、その訴訟で勝ったうえで、強制執行手続にて残置物を除去、あるいは不法占拠者を退去させることが基本的な手続です。

もっとも、自分の手元に売買代金が入ってくる一般的な売却とは異なり、競売手続の際には、所有者がそもそも競売手続に反対のため不法占拠者等が類型的にいることが多く、毎度毎度裁判まで必要とすると手続が煩雑になるため、簡易な手続として、「引渡し命令」手続というものが設けられています。

とはいえ、買ったあとに「買主が自分で残置物や不法占拠者の対応をしなければならない」ということが、購入のハードルを上げる理由です。

競売物件、裁判所から付された事件番号「ヌ」と「ケ」の違い

さらに競売物件には、裁判所から「ヌ」あるいは「ケ」という「事件番号」が付されています。

事件番号は、下記のように表示されているものです。

「〇〇地方裁判所　令和〇年（ヌ）第〇〇号」

「〇〇地方裁判所　令和〇年（ケ）第〇〇号」

じつはこの「ヌ」物件と「ケ」物件には大きな違いがあり、一般的に、「ケ」物件に比べて、「ヌ」物件については安易に手を出さないほうがよい、などともいわれています。2つの違いとは、どういったものなのでしょうか。

◆「ケ」物件

「ケ」物件とは、抵当権等の担保実行にて競売物件になった事件です。すなわち、ローンを返済できなくなったから、金融機関が抵当権等を実行し、競売にかけられた物件となります。競売物件としては、メジャーな類型といってよいでしょう。

◆「ヌ」物件

「ヌ」物件とは、一般的な金銭債権等、裁判の結果、強制競売にかけられる物件をいいます。例えば、原告が勝訴して、被告は原告に対して5,000万円を支払いなさい、という判決が出たところ、被告が払えないので、被告の所有している不動産を強制競売にかけた…といった状態になります。

「ヌ」物件については、純粋にローンが支払えなくなったというよりも、異なる理由で裁判の結果、債権回収の1つの手段として利用される競売手続となるため、確実に競売手続が進むのか「わからない」という不安定さがあります。

担保競売手続が進み、

①買受人の決定後は、その同意がないと手続きを止められない

②代金支払い後は、手続きを止められない

という制限はありますが、これらの段階までは、担保競売手続自体が途中中断で終結してしまう可能性があります。すなわち、労力を使って物件等を調査しても、途中で手続きがなくなる可能性があるというのが、「ヌ」物件の1つのリスクだといえます。

ここは、裁判の仕組みが複雑でわかりづらいところなのですが、

①第一審判決後、控訴審の決着前に、強制執行＝担保競売ができてしまう

②控訴審決着後であっても、担保競売以外の和解（支払い）がなされてしまう

と、要は、強制競売手続と並行して、和解や控訴審の手続が進行するため、その進行具合によっては、競売手続が中断してしまう可能性があるということなのです。

加えて、「ケ」物件の場合には、住宅ローン等の返済ができないために立ち退くということで、住人側も出ていくことに、渋々ながらも同意しているというケースが比較的多いですが、他方、「ヌ」物件の場合には、直前まで、裁判等でバチバチの戦いを繰り広げていたため、強制競売に納得していないというケースが多々あるのです。

そのため、占拠者の排除を買主がやらなければならない点は、「ケ」「ヌ」どちらも共通なのですが、確率的に「ヌ」物件のほうが退去に納得していない占有者が多い可能性が高いのです。