不動産投資初心者必見、定期的に発生する「2つの収入」と「6つの支出」について〈一兆円不動産企業の元トップセールス〉が解説

不動産投資における「収入」や「支出」には種類があり、それぞれ発生するタイミングが異なります。さらに忘れがちな「支出」もあり、それにより収支が悪化することも。知っておくだけで差がつくポイントを、不動産業界のトップセールスマンだった齊藤郁織氏が解説します。

不動産オーナーが得られる「2つの収入」

不動産投資をする上での醍醐味でもある、定期的な『収入』の仕組み、注意点をまず理解しましょう。

家賃収入

1つ目はもちろん「家賃収入」です。入居者が支払う家賃は、オーナーのものになります。入居者が住み続けてくれる限りは安定収入になりますが、入居者が退去してマンションが空室になってしまうと、家賃が発生しません。退去発生後は、賃貸管理会社と協力して、早期に次の方に入ってもらうことが重要になります。

ちなみに、空室であってもローン返済等の支出は変わらず発生するので、空室期間はオーナーにとっては一時的に収支が悪化する苦しい時期になります。

礼金・更新料

「礼金・更新料」もオーナーに対して支払われますので、こちらも収入となります。ただし、賃貸管理会社によっては、礼金・更新料を入居者探しや更新手続きの手数料として取られるため、オーナーの手元には入ってこない場合があります。管理会社によって異なりますので、お願いする際に締結する「管理委託契約書」を確認しておくと良いです。

たとえば礼金が家賃1.5ヵ月分で、新しい入居者が決まった際にオーナーが賃貸管理会社に支払う手数料が家賃0.5ヵ月分であれば、差額の「家賃1ヵ月分」がオーナーの手元に残ることになります。

この他にも、定期的な収入ではありませんが高く売れたら「売却益」も発生するのが不動産投資の面白いところです。

毎月定期的に支払う「3つの支出」

次は「収入」だけでなく「支出」にフォーカスして説明します。しっかりと出て行くお金も把握しておくことで失敗を回避できます。

ローン返済

多くの方はローンを利用して不動産投資をしますが、ローンを組むと元金の返済と金利の支払いが毎月発生します。この毎月の支払額は、「元利均等返済」という返済方法により、毎月一定額となることが一般的です。いわゆる「フルローン」（手付金等、一部を除いて不動産価格の全額をローンで賄うこと）で不動産投資をすると、毎月の支出額で最も大きくなるのがこのローンの支払いとなります。

また、ローンというと借金なので誤解されがちですが、少ない手元資金で大きな見返りを得る（俗に言う「レバレッジをかける」）ためには大きな効果を発揮します。

賃貸管理費と建物管理費

「管理費」という名目で支払うお金は2種類あり、混同しやすいので注意が必要です。「賃貸管理費」は賃貸管理会社に支払う費用で、簡単にいえば入居者対応を委託する費用。入居者集め・入居者との契約・入居者からの集金といった様々な業務をしてもらう手数料です。

「建物管理費」はマンションの管理組合に支払う費用で、マンション全体の維持管理に使われるものです。マンションの管理人の業務（清掃等）やエレベーターの電気代等に使われると考えるとイメージしやすいかもしれません。

修繕積立金

こちらも管理組合に毎月支払う費用で、マンション共用部（外壁やエントランス等）にて将来実施する修繕に備えて積み立てておくものです。建物管理費と性質は似ていますが、毎日の維持管理に使われるのが建物管理費、将来の大きな工事に使われるのが修繕積立金です。

知らなかった…は許されない。忘れがちな「3つの支出」

最後に、不動産投資で忘れがちな3つの支出について解説します。

購入時の諸費用

物件を買った際には様々な費用が発生します。不動産登記費用、印紙税、ローンの事務手数料、火災保険料や地震保険料……。これらは合わせて数十万円という規模になります。さらに、購入から少し遅れて不動産取得税（数万円～十数万円程度）も支払う必要がありますので、忘れないようにしましょう。

通常は現金でこれらの費用を支払う必要がありますが、銀行によってはこれらも含めてローンを組める場合があります。

設備交換費用

持っている部屋で設備（エアコンや乾燥機など）の交換が必要になった場合、交換費用はオーナーが負担しなければなりません。15年程度で交換が必要な設備は多く、それらすべて交換した場合の費用は50万円程度が目安とされています。設備交換は通常、入居者の入れ替え時に行うので、退去が発生したら賃貸管理会社とコミュニケーションを取りながら設備交換するかしないかを決めることになります。

固定資産税

1月1日時点で不動産を持っている方には、物件に固定資産税（物件の場所によっては、加えて都市計画税）がかかります。意外とこれを認識していない方も多く、初めて国から固定資産税の通知書を受けとって混乱する方も多いようです。

金額は区分マンションの場合は数万円程度で、1度に全額支払ってしまうか、4回に分けて支払うか選択することができます。