「ふたを開けたらマイナス収支でした…」営業マンが言いたがらない〈不動産投資の隠れた出費〉【一兆円不動産企業の元トップセールスの解説】

不動産投資において、「毎月XX万円の家賃がありますよ」と『入ってくるお金』について説明されるものの、一部の営業マンは『出ていくお金』についてしっかりした説明をしてくれないという場合があります。その出費を含めると収支はマイナスになるケースもあるから、営業マンも言いたがらない……というのが本音。しかし不動産投資をスタートさせるなら、営業マンが言いたがらない出費についても知っておくべき。不動産業界のトップセールスマンだった齊藤郁織氏が「不動産投資における3つの隠れた出費」について解説します。

不動産投資には「営業マンは言いたがらない出費」がある

筆者が不動産のセールスをしていたとき、初めて不動産投資を始めたお客様から「契約時はプラスで回ると聞いていたのに、ふたを開けたら知らない支出がありマイナスでした……」と相談をいただくケースが多かった印象です。

不動産投資をするとき、営業マンはほぼ必ず「この物件を買って、これだけのローンを組むと毎月XX万円の収支になります」と、毎月の収支予想を教えてくれます。当然これはとても重要な情報です。しかし、毎月発生しない費用に関しては説明が省かれてしまう場合があります。

もちろん、すべての営業マンではないのですが、お客様に不利な条件は隠してしまう営業マンも残念ながら存在するのです。「説明されてなかった……」と手遅れになる前に、不動産投資における「3つの隠れた出費」について理解しておきましょう。

不動産投資における隠れた出費…「固定資産税」

代表的なものが『固定資産税』です。不動産は、持っているだけで毎年税金がかかるもの。そのため「毎月の収支だけを頭においてしまうと、固定資産税を含めた実際の収支って思ったより良くないな……」とあとで気付く方もいます。

「固定資産税（＋都市計画税）はいくらか」に関しても担当の営業マンにちゃんと確認をした上で、不動産投資を行う様にしましょう。

不動産投資における隠れた出費…「所得税」

所得税について、会社員であればすべて会社に計算を任せているので、意識している方は多くないと思います。しかし、不動産投資を始めると不動産所得が発生し、毎月会社からもらっている給与以外でも所得税が発生するので注意してください。

「給与」と「不動産所得」は合算して所得税の計算が行われるため、不動産所得がマイナスになる物件を買えば所得税は減り（=いわゆる節税効果）、プラスになる物件を買えば所得税は増えます。よって、不動産投資をすることで所得税を以前よりも多く払うことになる可能性もあるのです（ただし購入した年は、不動産購入にあたりたくさん費用が発生するので、節税となることが多いです）。

営業マンに「この不動産を買えば毎月収支がプラスです！」と説明されても「実は所得税の金額を入れるとマイナスでした」ということも十分あり得ます。購入を検討するときは「この不動産を買ったら不動産所得はどのくらいになりますか？」「私の年収だとどのくらい所得税が増えるのでしょうか？」という点を必ず確認するようにしましょう。

不動産投資における隠れた出費…売却経費

不動産投資が資産形成に繋がるのは、必ずしもプラスの収支が毎月発生するからではありません。毎月の収支は多少マイナスになるけれど、将来の売却益が期待できるという想定のもと、不動産投資を始める方も多いのではないでしょうか。ローンで区分マンションを買うと、通常は物件価値の下落より、ローンの残債が早く減っていくため、将来のどこかで物件を売ってそのお金でローンを全額返しても、資金が手元に残るということです。

ただし、売却時に売却価格とローンの差額がそのまま手元に残る訳ではない、という点は注意が必要です。まず、不動産を売却するとき「譲渡所得」というものが発生し、税金がかかります。物件や売却時期によりますが、数十万円から百万円以上の課税額になることもあります。なお、その年の年初時点で5年以上保有している物件に関しては「譲渡所得」にかかる税率が低く、税金が安くなるので、それまで待ってから売却する方が税金の観点ではお得です。

仲介による売却を考えている方は、「仲介手数料」のことも考えなければなりません。売った価格の約3%に消費税を加えた仲介手数料が発生した場合、1,500万円で物件を売却した時には約50万円のコストになります。

さらに、上記2つに比べれば金額は小さいですが、ローンの繰上返済手数料や登記抹消費用などの細かいコストも発生が見込まれます。価格とローンだけでなく、売却コストもシミュレーションした上で将来の手残りも見積もりましょう。