1929年、東京都台東区に2棟建築された4階建てマンション…「本来は120年間、建替えの必要がなかった」といえる驚きの理由【サラリーマン大家が解説】

建物・設備等の固定資産は、国税庁によりそれぞれ法定耐用年数、償却率が定められています。しかし、建物の本来の耐用年数はもっと長いことをご存じでしょうか？　本記事では、片岡忠朗氏の著書『買った後に絶対後悔しない！ 金持ちマンション購入術』（ごきげんビジネス出版）より、マンションに住みたくなるマンションの寿命について解説します。

「いいマンション」の特徴

マンション購入前にデメリットを知っておくことは、購入してから後悔しないためには大切なことですが、「マンションを購入するのが怖い」「購入してまでも、マンションなんかに住むものではない」などと、マンション購入に後ろ向きになってしまう方がいるのではないでしょうか。

そのような方たちに、マンション購入に前向きになっていただくためにも、ここではマンションに住みたくなる金持ちマンション^※の話をしていきたいと思います。そして、マンションのよさを感じていただければ幸いです。

^{※本記事では、お金持ちの方が住むマンションを指すのではなく、マンション居住者の方たちが快適な暮らしを送れているマンションを指します。}

1．快適な暮らしを皆でつくりあげていく

金持ちマンションは、適正な管理費用が徴収されていることにより、適切な管理体制を構築することができます。その結果、日常の管理も行き届き、常にマンション全体が清潔に保たれます。

また、管理組合の活動も積極的なので、居住者の方たちの意見にも耳を傾けます。それらの意見をもとに改善していくこともしばしばあり、マンション居住者全員で快適な暮らしをつくって維持していきます。

2．古さを感じさせない

管理組合活動が活発に行なわれると、世の中の変化にも敏感になり、最新の情報をキャッチして他のマンションに先駆けて積極的に新しいことを取り込んでいくことを考えます。

その結果、改善が定期的に行なわれ、建築後何十年経過しても金持ちマンションは古さを感じさせません。居住者の方たちにとっても、新築当時よりも利便性が向上され、より快適なマンションライフが過ごせるようにもなるでしょう。

3．マンション全体に笑顔があふれて長寿命

マンションも人間と同様に定期的な点検、補修が建物の健康管理には大切です。金持ちマンションでは、修繕積立金も適正な金額が徴収されているため、適切な時期に的確な補修、修繕が実施されます。その結果、建物の良好な状態が長期的に維持され、マンション建物自体が、まるで笑顔になっているように感じます。

そして、マンションの居住者、外部に居住している区分所有者、管理組合の役員の方たち、そして管理会社の方まで含めた、そのマンションに関わるすべての人たちが笑顔になり、マンション全体に笑顔があふれることにつながります。

長寿命マンションの可能性

そのような金持ちマンションは、長期間建替えを必要としない長寿命マンションになる可能性も高いです。

ここで長寿命マンションの実例を1つあげてみます。1929年（昭和4年）に、東京都台東区に地上4階建てで2棟建築された「同潤会上野下アパートメント」。この建物の名称にはマンションではなく、「アパートメント」という名称がついていますが、鉄筋コンクリート造で建築された現在で呼ばれるマンションと考えてください。

同潤会上野下アパートメントは2棟合計で住戸71戸、集会所、そして店舗が4区画ありました。残念ながら老朽化や建物構造の安全性の不安などの理由により建替えが決まり、2013年6月に解体されて築84年の生涯を終えました。

しかし、もし同潤会上野下アパートメントが1981年6月1日以降に施行された、「新耐震基準」と呼ばれる地震に強い基準で建築されていた建物であったならば、今もなお現役の建物として活躍していたのではないかと思います。それを裏づける証拠として、国土交通省から発表されている調査結果によると、鉄筋コンクリート造のマンションの物理的な耐用年数は120年と報告されています（平成25年9月25日【「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介】資料より）。

これは、日頃から適正に建物の補修や修繕などの維持管理ができていれば、長期間建替えをせずに、住める長寿命マンションになる可能性が高いことを意味しているのではないでしょうか。

片岡 史朗

マンションLIFEコンサルタント

※本記事は『買った後に絶対後悔しない！ 金持ちマンション購入術』（ごきげんビジネス出版）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。