不動産投資初心者、必見！「物件選定」のコツ、5つ【一兆円不動産企業の元トップセールスが解説】

不動産を購入して運用・管理し、家賃収入や売却益を得る「不動産投資」。その成否を分けるのが「物件の選定」です。ここで選択を間違えると、取り返しのつかないことになることも。不動産業界のトップセールスマンだった齊藤郁織氏が、物件選定のコツを解説します。

不動産会社の営業は色々な物件を紹介してくれるが…

不動産投資を始めてみようといざ不動産会社へ足を運ぶと、様々な物件を提案してもらえます。とはいえ、提案はどれもよく見えてしまい、何を基準に選べばよいか分からない……と頭を抱えてしまうことも。

そこで、今回は営業マンに惑わされず物件を選ぶための「選定のコツ」を、わかりやすく解説していきます。

物件選定のコツ（1）入居者が住みたいと思えるか

不動産投資というのは入居者がきちんと入ることで初めて成立する投資です。その意味で、「住みたい」と多くの方から思ってもらえる物件を選ぶことがやはり重要になってきます。

まず、提案してもらった物件の入居者になりそうなターゲットを確認し、もしその属性が自分と一致（もしくは近しい）場合は、自分でも住みやすいと思えるか考えてみるのも良いかもしれません。想定される入居者像を設定して、入居者の生活（食品の買い出しやドラッグストアの近さ、オフィス街へのアクセスなど）をイメージしてみることをお勧めします。

物件選定のコツ（2）毎月の収支が負担にならないか

もちろん、毎月の収支がプラスになる物件を購入することが負担もなく望ましい状況といえます。しかし、フルローンで区分マンションなどを買う場合、一定のローン支払い負担が生じるため、多少の手出しが出てしまう場合もあります。とはいえ、特に区分マンション投資は長期保有により資産形成をする商品が多いため、単月収支がプラスにならないこと自体がネガティブなわけではありません。

一方、毎月数万円のマイナスが生じる物件も存在し、自分の許容額を超えてしまっている場合は避けるべきです。生活費を削りながら不動産投資をするのも、ストレスとなってしまいます。

物件選定のコツ（3）収支の変動を予想できているか

今は収支が良くても、実は一時的に高い賃料で入居者が入っているだけ（次回契約時に家賃の引き下げが発生）の場合や、近い将来に修繕積立金の増額が予定されている場合など、今の収支が今後も続かない場合もあります。将来の収支について、営業マンとしっかりコミュニケーションを取り、こういったリスクに関してもしっかり教えてもらうようにしましょう。

また、不動産投資を始めると毎月の収支以外にも、固定資産税など年単位で発生する支出もあります。したがって、単月の収支だけにとらわれず他にどんな負担が生じるのかも不動産会社に確認しておくことをお勧めします。

物件選定のコツ（4）周辺エリアの人口動態

賃貸の需要は、エリアの人口の動きと関連します。これから人口が増えていくエリアは賃貸需要が高く、賃料・物件価格ともに上がる可能性があります。逆に言えば、人口が減少するエリアは賃貸需要が少なく、賃料・物件価格ともに下がっていきます。

日本全体では人口が減少しているものの、都心部では増加しているエリアも多いので、間違いなく都心部の物件の方が下落リスクは小さいです。ただし、まれに人口減少していても別の要因で価格が上がっているエリアもあります。1つの参考情報として人口動態を見るとよいでしょう。

物件選定のコツ（5）周辺地域の開発計画

上記の人口動態とも関連するのですが、物件の周辺エリアにて再開発が見込まれている場合、その地域に人気が出て需要が高まり、賃料・物件価格が上がる可能性があります。現在、都内だけでも再開発が進んでいる地域はたくさんあります（渋谷、田町、高輪ゲートウェイ、虎ノ門……）し、その他のエリアも同様です。不動産会社から物件の提案をもらったときに周辺の開発計画まで聞いておくと、将来の物件価値をある程度イメージすることができます。

もちろんインターネットで開発計画を調べることも可能ですので（「XXX 再開発」など）、気になる方は調べてみましょう。著者のX（旧Twitter）でも、最新の再開発情報をわかりやすく解説しています。選定ポイントは以上となります。しっかりと自分の中で不動産選びの軸を持ち、納得感のある不動産投資を行いましょう。