新築は高すぎるが…「中古マンション購入」で後悔しやすい、3つの落とし穴【サラリーマン大家が解説】

新築のマンション価格が高騰するなか、中古を選ぶ人も少なくありません。しかし、中古マンションを購入する際には事前に知っておきたい注意点も。本記事では、片岡忠朗氏の著書『買った後に絶対後悔しない！ 金持ちマンション購入術』（ごきげんビジネス出版）より、中古マンション購入時の注意点について解説します。

中古マンション、3つの注意点

中古マンションを購入する前に知っておきたい、中古マンションならではの注意事項があります。中古マンションを買ったあとに「こんなはずではなかった！　貧乏マンション^※だった！」と後悔しないためにも、次にあげる3つの注意事項を把握してください。

^{※マンション居住者の暮らしが低下し続けているマンションのこと}

1．中古マンションの売出し価格

中古の物件価格が新築よりも安いことは中古の大きなメリットなのですが、この物件価格において中古マンションならではの落とし穴があります。

新築の場合には、間取りや階数、住戸の位置する方角などの価値が高いと考えられている住戸ほど高額に売り出されて、価格差がついていきます。一般的には同じ方角で同じ広さの間取りであれば、最上階がもっとも高額です。

しかし、中古マンションの場合は、そうではありません。同じマンション内の住戸で、間取り、方角などがまったく同様であったとしても、低層階のほうが高層階よりも高く売り出されているような逆転現象も起こってきます。これは、新築マンションはどの住戸も売主が同じである一方、中古マンションの売主はそれぞれ住戸を所有している異なる売主である場合が多く、自分の希望する金額で売り出しするからです。

また、中古マンションの売主はあらかじめ買主からの値引き交渉を想定して売り出し価格を決めている場合も多く、割高で購入してしまったと後悔しないように注意しましょう。

2．新参者になってしまう

新築とは違い、中古にはそのマンションの歴史があり、居住者間の付き合いやルール、マナーなどがすでに根付いていることも多いものです。これは、築年数が経過しているほど強く根付いていると考えてもよいでしょう。

そのためマンションを購入して新しく引っ越ししてきたあなたが、すでに根付いているものをすぐに変えていくことは難しいと意識しておく必要があります。そして、居住者間の付き合いを事前に知ることは、知り合いが居住しているなどの特別な事情がない限り、事前に把握することは難しいでしょう。しかし、マンション内の状態をみることで、マンション内のルールやマナーなどは、ある程度想像することもできます。

3．管理不全のマンション

中古マンションの購入でもっとも回避したいことは、すでに管理不全に陥っているマンションの購入をしないことです。

管理不全は、その字のとおり、管理が不完全でマンションの維持管理に支障をきたしている状態となります。これが完全な貧乏マンションです。このようなマンションは管理組合も機能しておらず、管理費や修繕積立金が適正に徴収されていないことが想定されます。たとえ、物件の価格が相場よりもどんなに安かったとしても、管理費や修繕積立金を何十倍にも値上げする必要があることも考えられますし、修繕のために各組合員から何十万円もの費用を一括して徴収する必要があるようなことも十分に考えられます。

修繕のために数十万円の費用を徴収することで、適正な管理に軌道修正できるのであればまだいいほうで、数百万円以上の徴収が必要となるような現実的ではないマンションも存在するでしょう。

片岡 史朗

マンションLIFEコンサルタント

※本記事は『買った後に絶対後悔しない！ 金持ちマンション購入術』（ごきげんビジネス出版）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。