“収益性”と“資産性”を両立！「新富裕層」だけが享受できる「中古・郊外・RC」一棟マンションの絶大なメリット【不動産投資のプロが解説】

（※写真はイメージです／PIXTA）

外資系企業やIT企業等でキャリアを積み重ねてきた年収3,000万円以上の人、一棟3億円以上のマンションを購入できる人のことを「新富裕層」と位置づけ、彼らこそが「中古・郊外・RC」という優良物件によるメリットを享受できる数少ない投資家になりうると明言するのは、株式会社プラン・ドゥ代表の杉山浩一氏です。本記事では、同氏による著書『新富裕層のための本質的不動産投資』（明日香出版社）より一部を抜粋し、投資物件全体における「中古・郊外・RC」の位置づけと独自のメリットについて解説します。

資産性と収益性のバランス

不動産投資の対象はさまざまですが、私たちが提供しているのはバブル期に建てられた資産性と収益性のバランスの良い「中古・郊外・RC」の物件です。

ここでは、投資物件全体における「中古・郊外・RC」の位置づけを明らかにします。その際に重要になってくるのが、収益性と資産性によるマトリクスです（［図表1］）。

縦軸は収益性、横軸は資産性の高低を表していますが、売買価格との相対的な比較としての、評価と考えていただけたらと思います。

「資産性が高い」とは、言い換えれば、金融機関による担保評価が高いということです。こうした物件は売却時に買い手を見つけやすいだけでなく、その優れた担保力を活かして次の物件が購入しやすいというメリットをもたらしてくれます。

次いで、収益性が高いとは購入価格に比して家賃収入の割合（利回り）が高いことであり、地方アパートはこの傾向が高いのですが、真の収益性は中・長期の一定期間における収支の差額で判断すべきものであり、家賃の変動や入居率を加味した実質的な収入、そして修繕費用や入居時コスト（広告費や手数料）を総合的に鑑みることが重要です。

見ていただいてお分かりの通り、私たちが提供する「中古・郊外・RC」は、収益性と資産性のバランスが取れた右上のエリアに位置しています。

ここで収益性、資産性それぞれの軸において、私たちと反対に位置しているものにも注目してください。それにより「中古・郊外・RC」の位置づけ価値がより際立ってきます。

まず、収益性の軸で反対に位置しているのは「ブランド立地」にある物件です。

ブランド立地について説明するには、「美人投票」という経済用語がしっくりきます。この言葉は、本来は「最も美しいと思う女性」に投票するのではなく、「他の投票者の好みに最も合致すると思う女性」に投票するコンテストで用いられていました。

そこから転じて、株式投資などの場面でも、誰もが「値上がりするだろう」と判断する銘柄を選ぶことが有効だという意味で使われるようになりました。

そもそも、ブランド立地とはいえ、土地自体に何らかのコストがかかっているわけではありません。誰もが「ここは将来的にも値下がりしないだろう」と信じている土地は高く、誰もが「こんなところはいらない」と思えば安くなります。

ブランド立地においては、物件が高額であればあるほど購入時の支出が増加し、家賃収入との比率において利回りが低くなります。

つまり、「将来的に値下がりするリスクは低く換金性も高いので、安定性は高い反面、保有している間の高いランニング収益は期待できない」という物件になるわけです。

税金はビジネス環境を整えてくれた社会に対する「配当」

次に、資産性の軸において反対に位置するものとして、地方都市など、人口が減少していく日本の中で、将来的な需要に対するリスクが高い立地がまずは思い浮かぶかと思います。

その他にも、相続税という観点から、保有資産を評価したとき、相続税評価の低い物件、すなわち「節税」目的の物件という見方もできるかと思います。

相続税対策として、相続資産の評価総額を小さくしようとすると、時価と相続税評価との乖離の大きな物件を探すことになり、本質的な価値とはズレた方向へと進んでいきやすい傾向があります。

少し脱線しますが、いわゆる節税対策として世間で流行しているものとしては、次の3つの方法を挙げることができます。

① 相続税対策として、相続税評価の低い物件を狙う（路線価の狭間物やタワマン上層階）。

ただ、この方法には法改正リスクが伴います。抜け穴を狙っているのだから、公平・公正を旨とした税の観点からすればそれは当たり前だと言えます。

② 資産性の高い土地で償却効果を獲得するために、建物対価（建築費）の大きな新築ワンルームを狙う。

③ 高い利回りと償却効果を得るために、地方の中古木造アパートを狙う。

節税や転売益は、あくまでも不動産投資の本質的な意味、価値を実現した結果としての「効果」であると捉え、「良い物件を長く所有することで住民の幸福を実現しながら、安定した資産価値と着実な賃料収益の両立を図ること」が新富裕層にとって大事なことと考えています。

税金もコストと考えるのは、人件費をコストと考える外資系企業にとっては納得のいく考え方かもしれません。

しかし、「従業員は資産」と考える日本人のメンタリティにとって、税金はビジネス環境を整えてくれた社会に対する「配当」として、収益の中から当然に支払うものと考えることが、特に新富裕層の方々にはふさわしいのではないか、と思うのです。

収益性と資産性をいかに両立するのか

ここまでお話ししてきたことを、別の形で表したものが［図表2］です。

先ほどもお伝えしたように、ブランド立地の物件には高い資産性がありますが、その分、十分なランニング収益は期待できません。

その一方で、地方都市の木造アパートは、購入価格に対する賃料の収益性（利回り）は高くても、建物の質や耐久性、将来的な値下がりリスクなどの観点から資産性が低いと言わざるを得ません。

つまり、収益性と資産性とは相反する指標であり、すべての投資物件は理論上、［図表2］のグラフにおいて、直線上に分布されることになります。そして、グラフ上のどこに位置する物件を選ぶのかは、不動産投資に求めるもの次第。その人がどのような哲学を持っているかによって異なります。

私たちがお勧めする「中古・郊外・RC」の物件は、［図表2］のグラフのちょうど真ん中に位置しています。「一定レベルの利回りを出しつつ、将来的に値下がりするリスクも高くない」という資産性と収益性の双方のバランスの中央に位置しています。

さらに「中古・郊外・RCの一棟マンション」は、「買いにくいためにリーズナブルである」との特徴があります。

その理由は、バブル期の物件は融資を受けるのが難しいからです。高い与信力を持つ新富裕層こそが、資産性と収益性のバランスの直線を越えたメリットを享受できる数少ないプレーヤーなのです。

杉山 浩一 株式会社プラン・ドゥ　代表取締役