マンション管理費、値上げの「意外な原因」…東京都民が「全国で保有率がもっとも低いもの」のせい【サラリーマン大家が解説】

マンションの共有部分の清掃や設備点検など住みやすさを維持していくために使われる「管理費」。マンション購入後に管理費が値上げされ、思わぬ出費となることもありますが、どのような原因でしょうか？　本記事では、片岡忠朗氏の著書『買った後に絶対後悔しない！ 金持ちマンション購入術』（ごきげんビジネス出版）より、マンション購入前に注意しておくべき「管理費」について解説します。

管理費の将来的な値上げのリスク要因

管理組合へ毎月納める管理費は、マンションを維持管理していくために、エレベーターなど設備の保守費用や、消防設備などの点検費用、マンションの建物管理を委託する管理会社への委託費用などに使われる、必要不可欠な税金のようなものです。そのため、万が一不足するようなことがあると、管理費を値上げせざるを得なくなります。

ここでは、管理費の値上げの可能性や値上げの要因など、新築マンションを購入する前に知っておきたい管理費について触れていきます。

1．管理費の値上げの可能性

管理費が新築購入時から将来にかけて値上げされる可能性は、修繕積立金の値上げと比較すると、かなり低くなります。それでも値上げのリスク要因はいくつかあり、注意が必要です。

すべてのマンションに共通する高いリスクの要因としては、人件費の高騰に伴う値上げが考えられます。しかし、人件費の値上げの予想は世の中の状況により変わることなので、いつどのくらいの金額が値上がりするかを予想することは困難です。残念ながら、人件費高騰による値上げ金額をあらかじめ想定することは難しいでしょう。

2．管理費の値上げを想定するには

人件費高騰など、世の中の情勢の変化による値上げ金額を想定することは難しいのですが、年間を通じてマンションを維持管理していくために作成される収支予算案を確認することで、管理費の値上げの可能性を探ることができます。新築の場合には、管理規約の別表に記載していることもありますので、マンション販売会社の担当者に依頼して見せてもらいましょう。

収支予算案を見るポイントとしては、年間の管理費収支が赤字になっていないか。または、予備費などの不測の事態に対応するための予算を計上していないにも関わらず、ほとんど予算が余らない収支計画になっていないかを確認することです。

もしそのような収支計画になっている場合には、将来的に値上げの可能性が高いと想定してもいいでしょう。

3．駐車場の空き区画が管理費の値上げにつながる

東京都のマンション総戸数は、約190万戸と2位の神奈川県の約96万戸と比較して約2倍も多く、全国でも圧倒的に最多（2019年1月31日株式会社東京カンテイプレスリリース資料参考より）ですが、それとは反対に、自動車保有率は全国でもっとも低く、近年ではマンション敷地内の駐車場の空き区画が問題となっています。そして、駐車場の空き区画による駐車場収入の減収が、将来的な管理費の値上げにつながっていく、大きな要因ともなっているのです。

たとえば、毎月1区画3万円で合計10区画の駐車場があるようなマンションであれば、3万円×12か月×10区画＝年間で最大360万円もの管理組合の収入となります。

極端なたとえではありますが、駐車場収入を前提にして管理費を徴収している管理組合が、もしこれらすべての駐車場が空き区画になった場合には、年間の駐車場収入と想定していた360万円分がマンション全体の管理費の減収となり、すべての管理組合員に跳ね返ってきます。

本来、駐車場収入は管理費としての収入にすべて計上するのではなく、駐車場の維持・管理分のみ管理費へ計上して、その余剰分は修繕積立金に積み立てることが適正とされています。

しかし、実際には駐車場の収入をすべて管理費に計上して、駐車場収入ありきで管理費の徴収金額を設定している管理組合が多いのが現状です。そのため、駐車場収入が減ると管理費の値上げにつながっていくわけです。

片岡 史朗

マンションLIFEコンサルタント

※本記事は『買った後に絶対後悔しない！ 金持ちマンション購入術』（ごきげんビジネス出版）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。