「築7年越え」の中古マンション購入は要注意…維持費“10倍以上の値上げ”の可能性を孕む恐怖【サラリーマン大家が解説】

中古マンションを購入する際、考えなければならないのが「修繕積立金」。適切なローン返済計画をたてるためにも修繕積立金の将来的な値上げの可能性を考慮する必要があるでしょう。本記事では、片岡忠朗氏の著書『買った後に絶対後悔しない！ 金持ちマンション購入術』（ごきげんビジネス出版）より、中古マンションにおける修繕積立金の考え方について解説します。

中古マンションの修繕積立金の値上げ

新築マンションの修繕積立金は、将来的に値上げされることを前提に考えておくべきですが、中古マンションの場合は少し事情が違ってきます。それは、中古マンションではすでに修繕積立金が値上げされていることが考えられるからです。

中古マンションの適正な修繕積立金の目安も新築マンション同様に、国土交通省から公表されている適正金額の目安を参考にする方法もありますが、長期修繕計画書により試算され作成された、修繕積立金の計画書どおりの金額が徴収されていることを確認する方式がより正確な目安となります。

ここでは、築年数に応じて異なる、中古マンションの修繕積立金の考え方についてあげていきます。

1．築7年以内のマンション

国土交通省から公表されている修繕積立金の適正金額のデータはあくまで、新築当初から均等に修繕積立金を徴収した場合の目安となります。そのため、年数が経過した中古マンションでは、すでにあてはまらなくなっている場合も多く、期間が経過するほど、そのデータとの乖離がでてきます。

しかし、長期修繕計画書にもとづいた修繕積立金の計画書がなく、築7年以内の中古マンションである場合に限っては、国土交通省のデータをある程度の目安にして購入を検討してもよいと思います。

2．築7年超のマンション

築7年を超えているマンションの場合は、長期修繕計画書にもとづいた、修繕積立金の計画書どおりの金額が徴収されているかを確認することをお勧めします。

それは、長期修繕計画書は5年〜7年ごとに見直しをしていき、その度に修繕積立金の徴収額を試算して、それにあわせた金額を徴収することが適正とされているからです。

中古マンションでは、すでに修繕積立金の値上げが実施されていることもあるので、新築マンションのように、購入後の値上げありきで検討するのではなく、すでに適正な金額に値上げされていて、大規模修繕工事へ向けて、着実に修繕積立金が積み立てられているマンションを購入することが望ましいと考えます。

3．築7年超で値上げがされていないマンション

築7年を超えていて、一度も修繕積立金の値上げが実施されておらず、修繕積立金の計画書どおりにも徴収されていない。または、そもそも修繕積立金の計画書がないようなマンションは注意が必要です。そのようなマンションの中には、すでに貧乏マンション^※の予備軍となっていて、適正な管理を維持していくだけでも、今の10倍以上の大幅な値上げが必要な場合もあります。

^{※適正な管理ができていないために、居住者の方たちの暮らしの質が低下しているマンションを貧乏マンションと定義}

そのため、とくに慎重に購入の判断をしなければいけないマンションであることはいうまでもありません。

修繕積立金の値上げの先送りは、国の借金を将来の子どもが多く返済していかなければいけないことに、よく似ています。安いことは一見するとよく見えるのですが、修繕積立金に関しては、そうではありません。修繕積立金の値上げがされていない中古マンションの購入は、修繕積立金の現状をよく確認して判断しなければいけないことを理解してください。

片岡 史朗

マンションLIFEコンサルタント

※本記事は『買った後に絶対後悔しない！ 金持ちマンション購入術』（ごきげんビジネス出版）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。