宝くじ当選レベルの幸運かも…マンション管理組合の収益アップ！迷わず応じるべき「救世主からの連絡」とは？【サラリーマン大家が解説】

マンションを購入する際、できる限り避けたい「修繕積立金」の値上げ。修繕積立金の値上げを避けるには、管理組合への収益を増やす必要があります。では、マンションの管理組合は具体的にどのような対策をすればよいのでしょうか？　本記事では、片岡忠朗氏の著書『買った後に絶対後悔しない！ 金持ちマンション購入術』（ごきげんビジネス出版）より、マンションの管理組合の収益を増やす方法について解説します。

管理組合の活動で収益を増やす

マンションの管理組合では、12〜15年程度ごとに実施する大規模な修繕工事などに備えて、各組合員から修繕積立金を毎月徴収して積立てをしていきます。新築にせよ中古にせよマンションでは、適正な修繕積立金の金額を徴収することが大切で、そのためには修繕積立金の値上げをしなければなりません。

しかし、理事会が中心となって行なう管理活動によって、管理組合の収益を増やし、修繕積立金の値上げ金額を確実に低減することが実現できるのです。ここでは、そのような管理組合の収益を増やすための3つの管理活動についてあげていきます。

1．マンションすまい・る債の購入

マンションの規模や徴収金額によっても異なりますが、100戸あるマンションで1戸あたり毎月1万円の修繕積立金を徴収していると仮定すると、管理組合全体で毎月100万円、年間で1,200万円もの修繕積立金が毎年積み立てられていくことになります。

この多額の資金を、銀行などの金融機関の普通預金や定期預金に預け入れたとしても、昨今の低金利では、何年経過してもすずめの涙ほどの利息しかつきません。

そこで、マンション管理組合で活用していきたいのが、住宅支援機構が国の認可を受けて発行している「マンションすまい・る債」と呼ばれる債券の購入です。これは、マンション管理組合だけが購入できる債券で、2022年度は債券を購入して10年間保有していれば、0.208％の平均利率がつきます。

具体的な数字をあげると、1,200万円分購入したとすると、10年後には約25万円の利息がつきます。実際には、この利息に税金が差し引かれますが、他の金融機関の定期預金などと比べても遥かに多くの利息がつきますので、賢い資産運用といえるでしょう。

また、住宅支援機構の債権は元本保証まではされていませんが、日本政府が100％出資している政府系の金融機関であるため、安全性はかなり高いものなので安心です。ただし、マンションすまい・る債の購入にも、管理組合の総会での承認がなければ購入できませんので、理事会が購入するために活動することが必要となります。

2．駐車場の空き区画は居住者以外へも貸し出す

マンション駐車場の空き区画が増えると、管理組合の収益が減っていき、管理費の値上げにつながる深刻な問題になることも考えられます。

反対に、駐車場の空き区画が発生しなければ、駐車場が多ければ多いほど、その管理組合の収益は増えるともいえます。そうはいっても、居住者の方たちに、無理に車を保有させて駐車場を借りてもらうことなど、できるわけがありません。

そこで、管理組合として取り組みたい活動が、駐車場を居住者以外の外部の方たちへ有料で貸出しをすることです。外部の方への貸し出しができれば、空き区画となるリスクを低減でき、管理組合の収益も確保できます。

しかし、残念ながら多くのマンションでは、すぐに駐車場を外部の方へ貸し出すことはできません。

それは管理規約で、居住者以外への駐車場の貸し出しは禁止されていることが多いからです。管理規約は国土交通省が作成して公表している、標準管理規約を基にしているマンションが多く、標準管理規約では駐車場を居住者以外への貸し出しはできない条文となっているためです。

そして、駐車場を居住者以外の外部の方へ貸し出すための管理規約に変更するためには、特別決議といって管理組合の総会の決議では可決することが難しいものともなります。（管理規約変更の特別決議の可決要件には、総組合員数および総議決権数の4分の3以上の賛成が必要）

私も管理組合の理事として、実際に総会に議案をあげて決議した結果、賛成票が数票足らずに可決できなかったことが何度かあります。

可決できない要因としては、大きく2つあります。そもそも総数の4分の3以上の出席者数（議決権の行使なども含む）を集めること自体が難しいことと、駐車場とはいえマンションの敷地内に居住者以外の外部の方が入ってくるのを嫌がる組合員の方もおり、反対票があるためです。そのため、駐車場の外部貸し出しをするための管理規約を変更する議案を総会にあげる際には、メリットとデメリットを具体的な数字をあげてしっかりと説明することが大切です。

そして、総会に出席できない方には、議決権の行使書を確実に行使してもらえるように、総会の案内から総会開催日までの期間も長めにとるような対策を心がけることも大切になってきます。

3．携帯電話の基地局は収益を増やす救世主！

マンションの屋上には、雷の被害を防ぐ避雷針をはじめ、BSアンテナや高架水槽など、マンションによっても異なりますが、さまざまな物が設置されています。中には携帯電話の基地局（アンテナ）が設置されているマンションもあります。

携帯電話の基地局をマンションに設置することは、そのマンションの管理組合にとっては非常にありがたいことにもなり、管理組合の財源を増やしてくれる救世主的な存在ともなります。

携帯電話の会社によって金額に差はありますが、携帯電話会社とマンション管理組合の間で建物賃貸借契約を締結して携帯電話基地局を設置し、携帯電話会社から管理組合側に設置料が毎月支払われることになるのです。

しかし、携帯電話の基地局の設置は、携帯電話会社からマンション管理組合側に設置の打診をすることで設置されていくことが一般的です。

そのため残念ながら、管理組合側から携帯電話会社に基地局の設置を働きかけても応じてもらえる見込みは、ほとんどありません。

もし、設置の打診が携帯電話会社から来たときには、宝くじに当選したと思って、すぐに設置に応じることをお勧めします。ただし、ごく稀に、管理組合側からの設置の打診に携帯電話会社が応じてくれたという話を聞いたことはありますので、無理は承知で打診してみてもよいかもしれません。

また、携帯電話の基地局の設置も例外ではなく、管理組合の総会での決議が必要となりますので、携帯電話会社から基地局設置の打診がきたときには迅速に対応することが重要です。そのため、毎年定期に行なわれる管理組合の通常総会まで数か月も期間がある場合には、とくに注意してください。その総会が開催されるまで、基地局設置の承認を得ることを待っていては、携帯電話会社から断られるケースも考えられるからです。

せっかくのチャンスを無駄にしないためにも、最短の手順である管理組合の臨時総会を開催してください。そして、その総会で基地局設置の議案が可決承認されれば、正式に携帯電話の基地局を設置できることになり、管理組合の収益改善が図れます。

片岡 史朗

マンションLIFEコンサルタント

※本記事は『買った後に絶対後悔しない！ 金持ちマンション購入術』（ごきげんビジネス出版）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。