海外不動産投資の明暗は国選びで決まる…〈高利回りを実現できる国〉を見極めるための「5つのポイント」

「国内不動産より海外不動産のほうが高利回りを実現できる可能性が高い。ただし、どこの国の不動産を買うかが重要」…そう話すのは、海外不動産投資に詳しい町田健登氏です。本記事では、町田氏の著書『フィリピン不動産投資術 ～月6万円から始められる年利8％のホテル投資のコツ～』（ビジネス教育出版社）より一部抜粋して、海外不動産選びのポイント5つをご紹介します。

高利回りの海外不動産を選ぶ際の「５つ」のポイント

海外不動産では、高利回りを実現できる可能性が高いというのが私の考えです。しかし、どこの国の不動産を買うかによって明暗が分かれてしまうのも事実です。そこで、海外不動産の国選びでチェックしておきたい5つのポイントを順番に説明します。

ポイント1：人口

まず、人口が多い国を選びます。目安として、1億人を超えている国が良いです。そして、今後30年間で人口が1.5倍以上に増加する可能性のある国が望ましいです。

その理由は、やはり人口と不動産需要は連動しているからです。人口が増えてくれば、賃貸需要が増えるため、不動産価値は上昇します。逆に、少子化が進み人口が減り続け、移民流入も推進しない国は避けたいところです。

試しに、マレーシアを見てみましょう。首都クアラルンプールにはシンガポール顔負けの大都市・摩天楼が広がっています。地震災害のないこの国では50階上の高層マンションやホテルを無秩序に建て続けました。

ただし、マレーシアの人口はわずか3,300万人。結果、供給過多になり高級マンションで有名な「リッツカールトン」もどんどん資産価値や賃貸価格が下がり、国際ブランドホテルも価格が崩壊してしまいました。

人口の伸びと需要と供給のバランスが非常に必要です。

ポイント2：経済レベル

その国の経済レベルを判断する指標としては、一人当たりGDPが優秀です。これは、国全体のGDPを国民の人口で割った数値です。私は、一人当たりGDPが3,000ドル以上の国が狙い目だと考えています。

実際、日本の高度経済成長期の1970年代もちょうど3,000ドルを超えたタイミングでした。

一人当たりGDPが3,000ドル未満だと、国としてまだまだ貧しいため、住宅の購入を検討する余裕がありません。3,000ドルを超えてくると、住宅購入の頭金を用意でき、自動車の購入を検討する人が増えてきます。

昭和時代の日本でも、「タワーマンションに住みたい」「フェラーリに乗りたい」と憧れる人が現れてきた時期です。不動産を購入するなら、この日本の1970年代のような経済レベルの時代の国にエントリーすべきです。

実際、1980年代の不動産価格上昇では、多くの日本人がキャピタルゲインを得ました。その後、バブル崩壊は起こりましたが、それまでの間、不動産価格は上がり続けたのです。

このように、放っておいても不動産価格が上昇する可能性が高い国を狙うことが大切です。

ポイント3：物件価格上昇

物件価格は需要と供給のバランスで決まります。では伸びゆくエリアはどこなのでしょうか？　経済的に勢いがあり、人口も1億人を超えている国と予想できます。

アジアの中で人口1億人を超えている国は、インド（14億2,333万人）、中国（14億1,255万人）、インドネシア（2億7,486万人）、パキスタン（2億2,703万人）、バングラデシュ（1億6,852万人）、日本（1億2,517万人）、フィリピン（1億1,157万人）の7カ国です。

※アジア人口ランランキング2002より

この国の中で、不動産購入に最適なマーケットを絞り込んでいきます。

まず、中国、日本は既に少子化に入っており、インドネシアはあと2年で人口ボーナスが打ち止めするので、避けた方が無難でしょう。

インドネシアに関しては、為替の変動も大きいため、物件価格が下がる可能性も秘めています。パキスタンは政情不安で政治リスクが高いため、不動産価格も不安定なので、避けたいところです。

バングラデシュは、かつてアジアの最貧国と呼ばれていました。現在中国に次ぐアパレル大国として成長していますが、一人当たりのGDPはまだ2,400ドル前後と少しエントリー時期には早いです。

また、同じアジアにありながら、直行便がなく、マレーシア等での乗り換えになるため、万が一の場合、かけつけるには15時間以上かかる遠い国でもあります。

インドは、日本の1960年代相当であり、投資先としては面白いとは思いますが、少し早すぎると判断しています。そして、法整備が進んでおらず、カースト制度が色濃く残っているのも懸念材料です。

また、仲介会社が少ないので、物件を購入しても売れなくなる可能性もあります。いい仲介会社が見つからない場合、インド人と英語で直接交渉する必要が生じます。言語や現地の法律に自信のある方なら良いですが、トラブルになる可能性もあります。やはり、総合的に考えてインド不動産の購入はハードルが高いと言えるでしょう。

以上のように消去法で考えると、フィリピンで不動産を購入することがベストです。フィリピンは、人口が2092年まで増加する見込みで、フィリピン不動産はキャピタルゲインが期待できます。

一人あたりのGDPも3,000ドル台であり、圧倒的消費意欲に支えられ、毎年GDPが6％以上成長しています。法文書も英語であり、為替も安定。飛行機でわずか4時間、時差1時間の国です。

さらに、すでに多くの仲介会社も存在しているため、インフラ面が整備されているのもポイントです。

ポイント4：期待利回り

大きなキャピタルゲインを狙うなら、不動産よりも株がお勧めです。やはり、不動産は株に比べてキャピタルゲインが少なくなる傾向があります。

ただ、不動産のメリットは、毎月のインカムゲインを得ながら、売却時のキャピタルゲインが狙えるところです。しかし、いくら海外不動産が高い利回りを期待できるからと言って、「業者に言われたままに購入したら、実際に手元に残る実質利回りは3％だった……」という事態になることもあります。

実際フィリピンでも、市場の相場の2倍で売られるような物件もあり、本当に、国内不動産と比べて利回りが高いのかを吟味する必要があるでしょう。

しかし、きちんと精査して選択した海外不動産なら、日本の国内不動産よりも高い利回りが実現できます。このとき、実際に手元に残るキャッシュで実質利回りを計算して、シビアに選ぶ必要があります。

ポイント5：為替の変動

ポイント1から4まで見てきましたが、この4つが安定していても、為替の変動が大き過ぎる場合は高いリスクが存在しています。海外不動産を購入して、物件価格が上昇してキャピタルゲインを得られると思った矢先に、通貨価値が一気に暴落する可能性もあるからです。その結果、物件価値が購入時と同じ水準に戻る可能性もゼロではありません。

私はエジプトの不動産も所有していますが、購入時よりも物件価格は上昇しました。まだ売却していませんが、エジプトポンドベースではキャピタルゲインが出る見込みです。

しかし、エジプトポンドが1ポンド＝7円から4.5円まで暴落し、通貨価値は約35％下がったのです。このような状況では、いくら物件価格が35％上昇したとしても、通貨価値が35％低下したら、物件価値は購入時と同じになってしまいます。

また、エジプトは軍事政権でもあり、国としてのデフォルトリスクが発生するほか、国境に接したスーダンでは、現在クーデターが発生しました。経済成長や人口だけでなく、為替に影響をあたえる政治情勢や外交状況等を私も注視しながら、売却するかどうかを見極める必要があると感じています。

このように、為替の変動によって、大きく不動産価値も変動するリスクを秘めています。

以上、海外不動産購入時の5つのチェックポイントについて説明してきました。海外不動産を購入する際には、総合的にマーケットを選ぶ必要があります。ぜひ、参考にしてください。

町田建登 ライフシフト合同会社 代表

※本記事は『フィリピン不動産投資術 ～月6万円から始められる年利8％のホテル投資のコツ～』（ビジネス教育出版社）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。