毎年値上がりを続けるホットなフィリピン不動産市場…計画段階の物件を購入できる「プレセール」とは？【不動産投資のプロが詳しく解説】

毎年値上がりが続くフィリピン不動産市場。フィリピンでは新築・中古に加え、「プレセール」という購入方法があり、未建設の計画段階の物件を分割購入することができるのが特徴です。本記事では、町田健登氏の著書『フィリピン不動産投資術 ～月6万円から始められる年利8％のホテル投資のコツ～』（ビジネス教育出版社）より一部抜粋、編集して、フィリピン不動産の魅力と注意点について解説します。

フィリピン不動産は年々値上がりしている

フィリピン不動産の価格は毎年値上がりしています。実は、私は2014年に初めて不動産を購入しましたが、2020年の時点で既に価格は2倍になっていました。

正直、不動産バブルなのではないか？　フィリピン不動産の価値上昇はストップすると考えていましたが、コロナによって一時的に物件の価格が下がったものの、ウクライナ戦争を経てもまだ新築は価格上昇が続いています。

私はフィリピン不動産の底力に驚きましたが、現在も破竹の勢いです。実際、10年前にフィリピンのワンルームを、約800万円で購入した日本人の知り合いの方がいますが、現在ではそのワンルームは1,200〜1,300万円まで値上がりしています。

私は国の経済成長、増える人口、消費者物価指数が上がっても落ちない消費意欲、為替の強さ、インフラの整備等々、様々なデータを見る限り、一昔前のように、どの物件を買っても2倍も価格上昇するようなことはないとは思いますが、着実にまだまだフィリピン不動産の価値上昇は続くと考えています。

日本では不動産物件を購入する場合は新築か中古の2種類ですが、フィリピン不動産は新築と中古に加えてプレセールという購入方法があります。プレセールとは、まだ建設されていない計画段階の物件を購入することです。

プレセールには分割払いができるというメリットがあり、長いもので4〜5年払いが可能です。例えば、1,000万円の不動産を購入する場合に、まず4年間で300万円だけ支払います。つまり、300万円÷48カ月＝約6万円／月で積み立てていき、4年後に残金の700万円を支払うといった方法で購入することができるのです。

フィリピン不動産であっても「目利き」が重要

日本人でも不動産ローンをひくことは可能ですが、最低でも年利6.5％以上と日本と比べて非常に金利が高く、借り入れできる期間も10年程度と短いためローンは絶対に使うべきではありません。そのため、まとまった資金が今すぐに準備できない方にとっては、この分割払いはありがたいシステムです。

分割払いしながらも家賃収入でお金を増やすことができ、その間のキャピタルゲインも狙うことができるからです。手元の資金が少なくても、物件価格が安い時点で購入し、月々の分割金を支払いながら、物件価格が上がったら売却することも可能です。もちろん、売却せずにそのまま所有することもできます。

基本的に、プレセールは物件が売れるに従って価格が上がっていきます。もし、売り始めの第1段階で仕込むことができれば、価格は毎年5％前後、優秀な物件であれば最大10％ほど上がる場合もあります。物件が完成する前に20〜30％ほど物件価格が上昇する不動産は多いのが現状です。

確かに、この仕込みの時点では、家賃収入は得られないため、その間キャッシュを一切生みません。しかし、物件価格が上昇する可能性が高く、キャピタルゲインを得られるという点は大きなメリットといえるでしょう。

デメリットとしては、「物件が実際に建設されないリスク」が挙げられます。万が一、開発業者が倒産するなどして物件が建設されなかった場合、お金は返って来ないリスクが高いからです。そのため、信頼できる現地の上場企業や仲介会社などを選び、リスクを最小限まで抑える必要があります。

過去に事故を起こしたことがなく、しっかりと最後まで建設した実績のある企業の物件を購入することがとても重要です。また、価格が高すぎる物件を購入してしまった場合、価格が下落する可能性もあるという点には注意が必要です。

実際に、東南アジア初と称されたトランプタワーなどの超高級物件は価格が大暴落しています。

フィリピン不動産だからといって、どんな物件でも買っていいわけではありません。しっかりとした目利きが必要だということを覚えておいてください。

町田建登 ライフシフト合同会社 代表

※本記事は『フィリピン不動産投資術 ～月6万円から始められる年利8％のホテル投資のコツ～』（ビジネス教育出版社）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。