住宅ローン「せっかくだから夫婦で借りられるだけ借りちゃおう」では資金ショートもやむなし…借入計画で意識すべき「3つのポイント」とは【不動産のプロが解説】

（※写真はイメージです／PIXTA）

住宅購入の際には大半の人が「住宅ローン」を組みますが、夫婦それぞれでローンを組む「ペアローン」を利用してローンの借入可能額を増やすケースも少なくありません。しかし、「借りられる金額＝借りていい金額ではない」ということを理解していないと、家計に支障がでることがあります。そこで今回は、不動産コンサルティング会社〈さくら事務所〉の創業者である長嶋修氏と〈さくら事務所〉の共著『マンションバブル41の落とし穴』（小学館）から一部抜粋して、ペアローンの注意点や資金計画で意識すべき「3つのポイント」について解説します。

ペアローンで住宅ローンを上限まで組むことの怖さ

好立地のマンション価格が値上がりする一方で、日本人の平均年収はあまり上昇していません。2024年は春闘の結果、大手企業を中心に賃金が上昇傾向にはあるものの、マンション価格の値上がりには追い付いていません。

一般のファミリー層には、都内の5,000万〜7,000万円台の物件が特に人気ですが、それを無理なく購入できる層は限定されます。

昔からよく「住宅ローンの借入適正額の目安は、年収の5倍程度」と言われてきました。仮にこの説にのっとって考えてみると、たとえば世帯年収が800万円の場合、借りてもいい金額は4,000万円まで、ということになります。

頭金が多少あったとしても、4,000万円の借入では人気物件を買えるかどうか微妙なところです。実際には年収の6倍や7倍の住宅ローンを組むケースも多くなっています。

住宅ローンで借りられる金額は、おもに年収に応じて決まりますが、上限はおおむね年収の7倍前後です。そのため、年収500万円の人が借りられる金額は、最大で3,500万円程度になります（厳密には、金融機関や物件の種類などによって異なります）。

これだけだと希望するマンションの購入資金が不足する場合も多いため、共働き夫婦は住宅ローンを夫婦でそれぞれ組む「ペアローン」を選択するケースもよくあります。

ペアローンは借入金額を増やせるのが最大のメリット。仮に夫が年収500万円、妻が年収300万円であれば、借りられる金額の上限を5,600万円程度まで増やせます。

ただ、これだと借入適正額である年収の5倍（4,000万円）を大幅に上回ります。適正額を超えているということは、返済がかなり大変になることを意味します。

住宅ローンを組む前に必ず思い起こすべきなのは「借りられる金額＝借りていい金額ではない」ということです。夫婦で年収の7倍まで借入をしたとすると、月々の返済に追われて貯蓄があまりできず、日々返済のためだけに働いているような状況に陥りかねません。

そんな状況で、夫婦のどちらかが病気やケガをするなどの不測の事態に見舞われたら、簡単に資金ショートを起こします。

資金計画を立てる際に意識すべき3つのポイント

そもそも、住宅を購入する際には、ある程度の頭金を用意するのが原則ですが、現実には頭金ゼロで家を買う人が増えています。

借入金額が少額ならフルローンでもいいですが、7,000万円の物件を買うために、世帯年収1000万円の共働き夫婦がペアローンを組み、7,000万円借入れるというのは、相当リスキーな行為です。

資金計画を立てる際は、次の3点を意識すべきです。

①借りられる金額の最大値＝予算と考えない

②将来的に、夫婦の片方が働けなくなるなど、収入が大幅に減るリスクも考慮する

③現在、賃貸のマンションに住んでいるなら、住宅ローンの月々の返済額が今の家賃を大幅に上回らないようにする

元気で共働きをしているときは、ずっと2人で働いて返していけばいいと思うものですが、時とともに状況は変わり、出産、育児、病気、介護などで夫婦のどちらかが離職せざるを得なくなることも、十分にあり得ます。

もちろん、ペアローンの残債は残るので、収入が激減して高額の返済に追われる羽目に。そもそもペアローンを前提としなければ、身の丈に合わないほど高額の借入をする状況を回避できます。

物件を売りたい販売会社側が、ペアローンを提案してくることもあるかもしれません。

その際、「ペアローンだと住宅ローン控除をダブルで受けられて、節税効果が大きくなる」とか、「マイホームを売却すると、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できるという特例があるが、ペアローンだと夫婦それぞれに控除が適用されるからお得」などの売り文句を聞かされることもあるでしょう。

それらは間違いではありませんが、節税効果が2倍になる分、住宅ローンを2本組むことで事務手数料や印紙代といった各種手数料も2倍になることを忘れてはいけません。

また、共有名義であるがゆえに、離婚したときにもめやすいという問題もあります。家を売って清算するだけなら話は簡単ですが、夫婦のどちらか一方が住み続けたい場合、ローンを一本化する手続きが難航しがちです。

一本化した後の名義人一人分の収入が足りず、再度住宅ローンの契約を結べない場合が多いからです。先々のことを考えるなら、ペアローンはデメリットもあると認識しておきましょう。

長嶋 修

さくら事務所　会長