子のいない世帯年収1,500万円の30代パワーカップル、1億円超の東雲タワマン購入も4年後に住宅ローン破産…21階から見る「最後の美しい夜景」に涙【CFPの助言】

（※写真はイメージです／PIXTA）

人気衰えぬタワマン。手に入れることができるのは高所得層などの勝ち組に限ります。しかし、買ったあとで後悔する人も少なくないとか……。一体どのような理由でしょう か？　本記事では、Aさん夫婦の事例とともに住宅ローンの適切な返済計画について、CFPの伊藤貴徳氏が解説します。

タワマンに住むという共通の夢を持つ夫婦

不動産経済研究所「首都圏　新築分譲マンション市場動向　2024年5月」によると、東京23区のマンション平均価格は1億326万円となっており、依然として高い水準が続いています。特にタワマンなどの高級マンションは価格上昇を続けており、一般層には手の届かない状態となりつつあります。 

都内に住むAさんとその妻もタワマンに夢をはせる1組の若い夫婦です。そして、夢では終わらせませんでした。渾身の決断をします。 

Aさん（夫）39歳　IT業　年収900万円 

妻　37歳　メーカー　年収600万円 

結婚して3年目のとある日、夫婦はマンション購入の計画を始めます。Aさん夫婦が現在賃貸で生活しているのは、都内沿岸部のタワマンエリアである東雲です。臨海副都心計画の一環として開発が進められ、東京ビッグサイトを中心に、住宅やホテルの建設、景観の区画整備などが行われています。ゆりかもめの有明や、りんかい線の国際展示場などの駅があり、交通アクセスも充実しています。夜になるとマンション群が織りなす夜景は息を飲むものが。タワマンに一度は住んでみたい、この景色を高いところから、それも自宅の窓から見たい……そんな思いは夫婦の共通認識でした。 

Aさん夫婦は近所の不動産会社へ相談へ向かいました。その日のうちに物件を内覧することに。東京湾の望める高層階マンション、フィットネスジムやプールがあるマンション……。いろいろと見ているうちに、夫婦お互いに「これだ」と思えるマンションに出逢います。しかし価格は1億円超え。当初は尻込んでいた2人でしたが、返済計画の説明を受けることにします。 

購入価格　1億1,000万円 

頭金　2,000万円 

住宅ローン　変動金利0.5％　35年 

毎月返済額　約23万円 

「一見大きい金額に見えますが、お2人でローンを組む「ペアローン」であれば、A様ご夫婦であれば審査は問題ないかと思います。それに頭金もご準備いただいているので、返済額を抑えることができますね」と営業マンは説明します。 

「毎月23万円くらいのローン返済なら、なんとかなるんじゃないかな？」 

「そうよ！　大きい買い物は思い切りも必要よ」 

念願のタワマンを目前にして、資金計画も問題はさなそうとの説明に安堵したAさん夫婦は、購入を決断しました。 問題なく売買契約、ローン決済手続きも済み、とうとう憧れのタワマンを手に入れたのでした。 

たったの4年で幕を閉じたタワマン生活

タワマンでの生活が始まってから2年後、Aさんの体調に変化が起こります。 

Aさんは仕事中に倒れ、病院へ救急搬送されます。脳梗塞を発症し緊急手術となったのでした。幸い命に別状はなかったものの、左半身に麻痺が残り、数ヵ月の入院ののちリハビリを継続的に行うことになりました。 Aさんの職場はベンチャー系ITです。従業員の人数も少なく、一人ひとりの従業員の働きが企業の命運を握っています。ベンチャー企業であったことから、福利厚生も十分に備わっているとはいえません。これまでの成果を出せなくなった以上、働き続けることは難しく、会社での立場が苦しくなりました。退職を余儀なくされました。 

ですが、運良く自分の状況を受け入れてくれる新しい職場が見つかりました。ひとまずは転職先が見つかり安堵したAさんでしたが、年収は以前の3分の1程度となってしまったのです。 

Aさん収入の減少による収支の変化 

Aさん　年収　300万円 

妻　　年収　600万円 

Aさんの収入の減少の影響は想像以上に大きく、次第に毎月の収支は赤字となっていきました。頭金と同じくらいの貯蓄はあったものの、毎月の赤字を補填することでじわじわと残高が減っていく状態が続き、やがて2人は強い不安感を覚えるようになります。 購入から4年後、ついに2人はマンションを手放す決断します。 

引っ越しの前夜、Aさんは「あっという間だったね」と21階から見る最後の美しい夜景を妻とともに眺めながら涙します。こうして、Aさん夫婦の短いタワマン生活は幕を閉じたのでした。

住宅ローンを手放す理由「収入の変化」 

タワマンに限らず、住宅ローンを返済できずに破綻してしまう人の例を見ると、「収入の変化」が挙げられます。 収入の変化と一概にいっても、転職、離婚、病気などさまざまな理由があります。 

住宅ローンの借り入れから完済まで、ほとんどの人が30年以上の長期にわたる返済を行います。そのあいだにはさまざまなライフステージや体調の変化なども考えられます。 購入前にはあらゆる可能性をイメージしておくことが必要です。 

団体信用生命保険の存在と活用方法 

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンの契約者が万が一の状態となってしまったときに、代わりにローンを返済してくれる保険のことをいいます。 基本的には住宅ローンを申し込む際、団信への加入が必須となっています。 

万が一の状態とは一般的に死亡を指しますが、特約によってがん、三大疾病など所定の状態になってしまっても保障することができます。 保障の幅を広くすれば広くするほど、保険料は上がるので返済計画と合わせて相談することが大切です。保険料は金利に上乗せとなり、0.2〜0.4％ほど金利が上昇となることが多いでしょう。 

特約をうまく活用することにより、死亡以外の万が一の状態となってしまっても住宅ローンを返済してくれます。特にがんなどに代表される三大疾病となり、就業が制限されてしまった場合でも保障されるのが魅力です。ただし保障対象となる条件は会社によって異なるため、検討の際には比較検討しましょう。 金利の上乗せによるコストの増加にもつながるため、特約付加前と後の返済額を確認し、納得できる水準かも確認しておく必要があります。 

ペアローンでの団信の注意点 

ペアローンを組む際に注意する点は、もしパートナーの片方に万が一のことが起き団信の保障が適用となったとしても、もう片方のパートナー分の残債は団信の適用とはならないという点です。 

片方の負担が減ることはいいことですが、収入も制限されるなかでもう片方のパートナー分の残債を支払い続けることができるかどうかもあらかじめ確認しておくことが必要です。 

＜参考＞

不動産経済研究所「首都圏　新築分譲マンション市場動向　2024年5月」 

https://www.fudousAnkeizAi.co.jp/shAre/mAnsion/593/up9d4T1T.pdf

 

伊藤 貴徳

伊藤FPオフィス

代表