【8月1日施行】「2024年土地法」がベトナムの農業不動産市場に変革をもたらす

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世界銀行は、ベトナムの国内総生産（GDP）が今年5.5％成長すると予測し、2025年には成長率が6.0％に達すると見込まれている。コロナ禍を乗り越えたベトナム経済は回復局面に入り、かつて懸念されていた不動産業の成長率も加速傾向にある。ベトナムの現地メディア『Viet Nam News』より、ベトナム文化や社会における特に経済・金融に関する事象を多角的に分析・解説した記事を厳選。翻訳・編集してお伝えする。

ベトナムで企業の農業投資が進んでこなかった理由

ハノイ弁護士協会の不動産法の専門家であるファム・タイン・トゥアン氏が、2024年8月1日から施行される「2024年土地法」について語った。この法律は、農地の取得に関するビジネスの困難を軽減し、ベトナムの農業不動産市場に重大な変革をもたらすとされている。

──多くの企業が特にハイテク農業分野での農業不動産プロジェクトへの投資に消極的です。また、土地の取得が難しいことを指摘しています。この点についてどう思われますか？

ファム氏：農業への投資には、天候への依存や資本回収の遅さなど、多くのリスクが伴います。しかし、経済的理由を超えて、土地資金へのアクセスの難しさが企業の投資意欲を削いでいます。農業不動産投資は、他の分野とは異なり、大量の農地を必要とし、生産地や家畜施設の建設も求められます。生産に必要な土地や、大規模な農地の取得は依然として難しい問題です。

2013年土地法では、農業、林業、漁業に関連する大規模な生産プロジェクトだけが国から土地の払い下げ対象とされています。それ以外の場合、企業は土地を持つ家庭と直接交渉して土地を手に入れなければなりません。

北部の省では、農地が分散しているため、企業がプロジェクト規模に必要な土地面積を確保するのが難しく、異なる価格レベルで多くの人々と交渉する必要があります。これらの土地取得の困難さが、明らかに企業の農業投資を妨げています。

新土地法の変更点と農業不動産への影響

──新しい2024年土地法は、これらの問題にどのように対処するのでしょうか？

ファム氏：決議第18-NQ/TWでは、農地利用権の譲渡対象と制限を拡大し、各地域や地方の特性に応じた規定が設けられています。これには、農村部での仕事の変化、雇用、労働に関する規定や、商業およびサービス活動と組み合わせた農地利用に関する規制が含まれています。これが2024年土地法の指針となり、法的な障害を解決し、農業不動産部門の資源を解放します。

注目すべき変更点の一つは、農地利用権の譲渡制限が個人に対して最大で15倍に引き上げられたことです。2013年土地法では10倍まででしたが、2024年の法律では15倍まで許可されます。

また、2024年土地法では、農業生産に直接関与しない個人が、稲作の土地利用権を譲り受けたり贈与されたりすることが認められています。これは2013年土地法では制限されていたものです。これにより、家族や個人が大規模農業生産のために土地を取得する機会が増えます。

農業不動産部門の発展を促進する重要な変更は、農地を集中させるための譲渡、リース、協同生産などの方法に関する規制です。2024年土地法ではさらに、農業、林業、漁業製品の集中育成、栽培、生産、加工のためのインフラ整備投資プロジェクトに関する規定が含まれています。この法的枠組みは、農業分野での集中インフラの設立を支援し、産業分野のインフラプロジェクトと同様のモデルを提供します。このモデルにより、企業は農業投資や生産のために「クリーン」な土地にアクセスしやすくなります。

2024年土地法は法的な制約を解消し、農業不動産部門に大きな、前向きな変化をもたらすと考えられています。

投資家たちが期待すること

──これらの新しい規定についての期待は、具体的にはどのようなものでしょうか？

ファム氏：2024年土地法の法的変更は、ハイテクで大規模な農業という現在のトレンドに合致しています。これらの変更は、新しい状況における農業の発展を促進し、経済的価値を高め、ベトナムの農業部門を前進させることが期待されています。

オーガニック農業と観光の結びつきが進むことで、土地利用効率が最適化され、土地の商業的価値が向上します。これにより、発展の遅れている農業不動産市場に新たな活力がもたらされるでしょう。

投資家たちは、不動産市場が真の価値に焦点を当て、土地を最大限に活用して利益を追求する長期的な投資の視点にシフトすることを期待しています。