他の東南アジア諸国の不動産より〈割安〉で〈高い利回り〉も期待できるが…”今最も勢いのある国”フィリピンでの不動産投資の「知っておくべきデメリット」

（※画像はイメージです／PIXTA）

海外で不動産投資をするならどこの国が正解なのか。 『モンゴルがいま熱い！ モンゴル不動産投資をおススメするこれだけの理由』（WAC）の著者である安藤義人氏は、それぞれの国に異なるメリットとデメリットがあるといいます。今回は、海外不動産投資で長く注目されている東南アジアで、特に人気の高い「シンガポール」と、目覚ましい発展を遂げる「フィリピン」について詳しく解説します。

東南アジアのハブ“シンガポール”

2000年代に本格化した海外不動産投資で、長く注目されてきたのが「東南アジア」です。しかし、投資対象として一括りにできないほど、各国の不動産投資に関する環境や規制に違いがあり、外国人による不動産の保有に規制が設けられている国も数多く存在します。これらは、その国の経済状況などによって急に変更される場合もありますので、注意が必要です。

まずは、ドバイと同じように、富裕層からの人気が高い「シンガポール」から説明しましょう。シンガポールの国土は東京23区と同じ程度ととても小さく、資源にも恵まれていません。しかし、ビジネスのしやすい環境を整え、グローバル企業からの投資を呼び込むことで、高い成長を続けてきました。

1人あたりのGDP（国内総生産）を見ると、なんと日本の倍以上。シンガポールは、経済も政治も安定している世界有数の豊かな国なのです。

製造業の拠点であり、金融センターという一面も持つシンガポールでは、賃貸需要も豊富です。さらに、国土が狭いことから不動産価格は上昇し続けており、不動産投資においてキャピタルゲイン、インカムゲインともに期待できる国だとも言えるでしょう。

ただし、これはデメリットにもなり得ます。

なぜなら、売却するときのメリットである「不動産価格が上昇し続けている」ことは、投資するとき「高い価格で購入しなくてはならない」というデメリットと背中合わせだからです。

したがって、シンガポールにおける不動産投資では、高い利回りはあまり期待できません。

また、先進国でありながら、外国人への購入規制が設けられています。

たとえば、海外投資家が購入できる物件は、「コンドミニアム」と呼ばれる高額な集合住宅に限られます。コンドミニアム以外の物件も購入することは可能ですが、法務大臣から許可を得る必要があり、ハードルはかなり高いと言えるでしょう。

さらに、急激な価格上昇を懸念して、外国人が物件を購入する際に支払う印紙税を引き上げる、などの規制も強化しています。

こういった規制強化の動きも、シンガポールでの不動産投資のハードルをさらに高くしている理由です。

勢いのある新興国“フィリピン”

フィリピンは、東南アジアの中で最も勢いのある国です。

人口は世界ランキングで日本に次ぐ世界13位と急増中で、特に若年層の人口が多く、出産年齢（15歳から49歳）の女性の数も多いことから、数年後には日本の人口を抜きさり、2100年頃まで人口増加が続くと見られています。

この人口増加が経済成長にも寄与し、ここ数年で、東南アジアの中でも高い成長率となり、いずれ、フィリピンが東南アジアでトップの経済大国になるともいわれています。

現在、フィリピンの経済を支えるのは「サービス業」ですが、若い労働力が潤沢なことに加えて、公用語が「英語」であることも外国企業には魅力的に映るでしょう。今後さらに、多くの企業が投資したとしても不思議ではありません。

それを裏付けるように、首都マニラなどの都市圏には、拠点を置く企業が増えている上、ビルやショッピングモールが建ち並び、インフラも整った住みやすい街に進化しています。

そのインフラに関しては、現在、清水建設を代表企業とする共同企業体（JV）が、フィリピン初となる地下鉄、「マニラ首都圏地下鉄」の建設を進めています。

この地下鉄は、首都圏北部にあるケソン市のミンダナオ通りと、ニノイ・アキノ国際空港が位置する南部パラニャーケ市のウェスタンビクタンを結ぶ、全長33.1キロメートルに及ぶ路線です。17の駅と車両基地が整備される計画ですが、すでにその工事は、2021年8月から始まっており、すべてが完成すると、1時間10分かかっている移動時間を、わずか35分に短縮することができます。

現在、徐々に部分的な運行を開始し、17駅の地下鉄が完全に運行されるのは2025年夏になる予定です。

このように新興国では、地下鉄や高速道路、港湾、空港、鉄橋などの工事計画をはじめ、都市計画など数々のインフラ整備計画が進んでいます。たとえ長期間かかる計画であっても、完成後の経済成長への貢献度は計りしれません。

ですから、まずはその計画が確かなものかどうかを確認する必要があります。

フィリピンで不動産投資を行うには

もし、日本企業が参画していれば、その企業のホームページなどで詳細がリリースされているはずです。マニラ首都圏の地下鉄工事においては、日本政府が約1,000億円の資金を出資しています。資産価値向上につながる可能性が高まるチャンスだととらえましょう。

このように今後の経済発展に期待できるフィリピンですが、現状では、不動産価格がタイやマレーシアなどと比較すると割安であり、高い利回りも期待できます。これも、新興国への不動産投資の醍醐味のひとつです。

また、他の国とは違って、プレビルドの物件を分割支払いで購入することができるのも特徴です。竣工前の価格で契約し、100～200万円ほどの予約金を支払ったあと、毎月数万円の支払いで竣工を待ち、竣工時に残額を一括で支払うか、竣工前のタイミングで転売することもできます。

ただし、竣工前転売をあてにして契約してしまうと、いざ竣工のタイミングで資金が足りず、急いで売却に動かなければいけないというケースも実際に見てきたので注意が必要です。「分割払いは計画的に」ということです。

デメリットは、土地を購入できないことでしょうか。東南アジア不動産のほとんどに言えることですが、魅力たっぷりのフィリピンに関しても同じです。

詳しく説明しましょう。

フィリピンでは、フィリピン国籍を持たない外国人は、土地を購入することができません。土地を購入できるのは、公有地・私有地に関係なく、フィリピン人か、資本の60％以上がフィリピン資本である現地法人のみです。また、戸建てに関しても、同様のルールが適用されます。

では、何に投資できるのでしょうか。

フィリピンでは、外国人が購入できるのは、「コンドミニアム」や「タウンハウス」に限られます。

タウンハウスとは、マンションやアパートのような集合住宅の一種で、簡単に言うと「隣の住戸とつながっている戸建て風の住宅」のことです。その多くは、2階から3階建ての低層住宅です。

さらに、コンドミニアムやタウンハウスの土地が複数人で共同所有される場合、外国人が購入できるのは全体の40％未満と定められています。簡単に言うと、100部屋の物件があったとしたら、その100部屋のうち、外国人投資家が購入できるのは40部屋までだということです。

フィリピンのみならず、東南アジア諸国ではこういった細かな規制が定められていることが多く、国ごとに違うその内容が投資を複雑にしています。

安藤 義人

ココザス株式会社代表取締役CEO