利回りを高く見せるため数字を操作することも？ディベロッパーの出す情報を鵜呑みにしてはいけないワケ【フィリピン不動産投資のプロが解説】

フィリピンの不動産購入には大きなチャンスがあり、なかでもホテル投資がイチオシと話すのは、海外不動産投資に詳しい町田健登氏です。しかし投資フィリピンのホテルをいざ購入するときには、ディベロッパーに注意する必要があるといいます。そこで本記事では、町田氏の著書『フィリピン不動産投資術 ～月6万円から始められる年利8％のホテル投資のコツ～』（ビジネス教育出版社）より一部抜粋し、ディベロッパーとのやりとりで気を付けるべきことや信頼できるディベロッパーの見極め方についてご紹介していきます。

ディベロッパーが出してきた数字を鵜呑みにしてはいけない

私がおすすめしているのはフィリピンの不動産、なかでもホテルに投資することです。しかし、フィリピンのホテルを購入する際には、ディベロッパー会社の見極めも忘れてはいけません。販売したら終わりと考えて、購入後のサポートが全くない会社も存在します。

ディベロッパーだけでなく日本人ブローカーも同じなのですが、彼らのビジネスとしては、売った時点で手数料が入ります。そうなると、プレセール物件を売ってしまえば、手数料が入り仕事を終了。お客さんと一緒にホテルが建つまで伴走しようという気持ちがない会社も出てきてしまうのです。売るのがゴールになっている会社は、アフターフォローが全くない場合があるので、要注意です。

そもそも、不動産を購入するときに、想定の賃貸収入や物件価格上昇の予想を説明しない会社からは買ってはいけません。そして、出してきたシミュレーションの数字が本当に現実的に可能かどうかは絶対に見なくてはいけません。

出てきた想定よりもホテルの稼働率からマイナス10%やマイナス20％になった時でも、利回りが確保できるのかは計算しておきましょう。万が一、想定利回りが出なくても、最低でもこのぐらいの収益は得られると思えると安心できます。

さらに、ディベロッパーが出してきた数字も鵜呑みにしてはいけません。私はあるディベロッパー会社にプレセール物件の第1フェーズの段階で資料を請求したことがあります。その後、物件がある程度売れて価格が上昇した第2フェーズの段階でも同じ資料を再度請求しました。

驚くべきことに、第2フェーズの資料を見ると、第1フェーズでは1泊5,000ペソで計算していた宿泊費が、さりげなく1泊6,000ペソに上がっていたのです。つまり、物件価格が上昇すると想定利回りが下がり販売するのが少し難しくなるため、宿泊費を高く設定することで、想定利回りに下駄をはかせて高く見せたわけです。

この対応は、さすがにおかしいと思います。そもそも、最初の宿泊費はどういう計算で設定したのかも気になりますし、まだホテルが建設前なのにさりげなく宿泊費を上げる根拠がないからです。この辺りは、しっかりとこちらで見破る必要があると思います。

数字がおかしいと感じたら、どんどん質問すること

また、想定利回りがプレセールの段階では8~12%だったのに、実際ホテルが建設されて稼働し始めたら利回りが1~2%だったということもあります。これだったら、普通の居住用不動産を買っておいた方がまだ良かったと後悔してしまいます。この点は、事前の立地やディベロッパーの過去の実績を精査しておき、リスクを下げる努力をして対応します。

さらに、よくあるパターンとしては不動産価格が相場より明らかに高い場合も気をつけてください。高く買うと、宿泊費と稼働率が同じであっても、想定利回りが下がってしまうからです。

同じプレセールのホテル物件でも、第1フェーズではなく、売り出して1~2年が経過して価格が上がったタイミングで購入すると、当然購入価格が上がってしまうため、想定利回りが低くなります。この点も、周辺エリアの価格相場やニーズを調べておけば、価格が高すぎると判断できると思います。

ここで、紹介した数字の見破り方は少し難しいと感じたかもしれません。いちばん大切なことは、そのディベロッパーが信頼できるかどうかです。言動が一致しているか、見た目が怪しくないかなど、見極める必要があります。財閥や官僚とつながっていることを匂わせる人は要注意です。

ディベロッパーの数字がおかしいと感じたら、どんどん質問した方がいいでしょう。その時の対応が誠実かどうかも、ディベロッパーを見極める判断材料になると思います。

町田建登 ライフシフト合同会社 代表