不動産投資なんてやらなきゃよかった…「初めてだから」と堅実な投資をしたつもりが、一転。貯金底見えのワケ

（※写真はイメージです／PIXTA）

昨今は物価の高騰、終わりの見えない円安、年金の目減り…荒々しい逆風に国民の懐はさらされています。そうしたなか1月の新NISAスタートも手伝って、日本ではかつてないほど投資への関心が高まっています。貯蓄より投資に目を向ける人が増え「投資するよりも、しないリスク」という言葉も耳にしますが、やはり投資にはリスクがつきものです。本記事では、投資初心者が陥りやすい、不動産投資の落とし穴にスポットを当て解説します。

投資の「はじめの一歩」に選ばれることがある不動産投資

投資といえば、株式や債券、投資信託等が一般的です。それらは投資の基本対象であることから「伝統的な資産」と呼ばれています。一方で、伝統的資産以外の投資対象となるものを「オルタナティブ資産（＝代替資産）」といいます。

オルタナティブな資産への投資は、不動産投資やヘッジファンド（私募形式の投資信託）、創業されたばかりのベンチャー企業に投資するプライベートエクイティなどがあります。

不動産投資は、うまくいけば毎月一定の賃料が見込まれます。株式投資のように、株のチャートに一喜一憂することもなく、金（ゴールド）への投資のように価格上昇後に売却するまでは、手元に1円も入ってこないというものではありません。そうした理由もあり「今年こそ投資にチャレンジしたい！」という初心者の「はじめの一歩」として選ばれることも。

しかし、不動産投資は投資家や経済に精通している人でも「あえてやらない」という声が聞かれます。不動産投資ならではのリスクを見てみましょう。

郊外に一軒家を購入したハル太さんと、都内にマンションを購入したナツヲさん。10年後についた「唖然の差」

年収550万円、38歳のハル太さん（仮名）は妻1人、6歳になる子ども1人と一緒に、都内にある会社まで電車で1時間半の郊外にある一軒家で暮らしています。

ハル太さんにとっては夢のマイホーム。10年前に奥さんのあき子さんと結婚したタイミングで思い切って購入しました。当時はまだ20代、年収も今より約20％低く、勇気のいる決断でしたが「10年もすれば、うちの会社なら500万円以上もらえるしな。」と35年の住宅ローンを組みました。

ちょうど同じタイミングで結婚し、マイホームを購入したのがハル太さんの大親友・ナツヲさん（仮名）。ナツヲさんは高校の同級生で年収もハル太さんと同じぐらい。ナツヲさんは「郊外の広い家に住むか」「会社へのアクセスのいい都内に住むか」で悩みますが、奥さんのミフユさん（仮名）と話し合って、豊洲のマンションを購入しました。タワマンではありませんが14階建ての新築マンションです。

それから10年——。都内の住宅価格が軒並み高騰しナツヲさんのマンション価格は築10年にもかかわらず、購入価格よりも大幅に上昇。「いまだ！」と思いナツヲさんは売却に踏み切り、数100万円の利益を得ました。

それを聞いたハル太さんはビックリ。「えー！　都内のマンションって今、そんなに高く売れるのか」「ああ、俺もビックリしたよ。不動産投資なんて全然興味なかったから、まさか自分がマイホームを売却するなんて夢にも思わなかったよ。まあ棚ぼたってやつだな。ははは」

年収550万円、38歳、不動産投資に初チャレンジ

なんだかとっても羨ましいハル太さん。ハル太さんの子どものコハルさんは来年小学生に上がる年、これから教育費がどんどんかかります。先週末、最近テイラー・スウィ布団を推しているコハルさんに「パパ～わたし将来、スウィ布団の国に留学したい」と言われ、慌てて懐事情を確認。自然と投資に興味が湧いていた矢先の出来事でした。

思い立ったが吉日。すぐさま行動しないと気が済まない性分のハル太さんは、あまり調べず、自分の貯金で購入できる、東京近郊の中古アパートの一室を850万円で購入。ワンルームマンション投資を始めました。

「株はちゃんと勉強しないとなかなか手が出しにくいが、不動産なら管理会社に任せられるから、投資が初めての俺に向いてそうだ。900万円の出費は痛いが何もせず、家賃収入が得られるなんて夢のようだ。はっはっはっ」と気分は上々です。

ついに家賃収入はゼロ。管理会社への業務委託料でマイナスに

ところが、マンション経営に無頓着なハル太さんは宣伝費を出し惜しみし、あまり広告を打ちませんでした。数年後には入居者が入らない期間が出るように。さらに、近くにあった生徒数の多い専門学校のキャンパスが他所へ移転。街全体の人口が減り、ついに家賃収入はゼロに。

ところが、管理会社への業務委託料は空室時も発生するためキャッシュフローはマイナスへ――貯金をすり減らす日々が始まり、底をつく日を計算し始めました。

このように、ワンルームマンション投資には「空室リスク」の落し穴が待ち受けています。もしワンルームではなくマンション一棟を所有している場合、いくつか空室が発生しても他の入居者から賃料を得ることができます。

「はは…。俺ってなんて無知だったんだろう…。よく調べもせず見切り発車なんて、大人のすることじゃないな。とほほ…」落ち込むハル太さん。「まあ、なんとかなるわよ」とハル太さんの肩にそっと手をかけるアキ子さん。「おいおい、適当なこと言うなよ」「あら、適当じゃないわよ」「？」

「コハルは今、新潟のご当地アイドルnegitte（値切って）を推しているから『大きくなったら、新潟に国内留学したい』って言ってるわ」「なんと！」顔がぱあっと明るくなるハル太さん。「そうか、今は子どもの地方への国内留学が人気だって話を聞くな！新潟なら留学資金の積み立て、頑張れそうだ！」

希望が湧いたハル太さんは広報の仕事をしているアキ子さんと話し合って、効果的な広告を出すことに。老朽化が進んだ外壁も、剥がれる前に「先行投資が大事だよな」としっかり修繕することに。入居者の募集と、ローンの返済、教育費の積み立て、たくさんの仕事に追われつつも前向きに生きるハル太さんなのでした。

ワンルームマンション投資を成功させるには

所有物件が空室になる理由には、大きく分けて2種類あります。物件が抱える特有の事情に起因する理由と、土地の事情に起因する理由です。

前者である「家賃設定が高い」「広告が不十分」といった理由であれば、改善が可能です。しかし、後者である「周辺地域の過疎化（大学の移転などの影響は大きいです）」「地価の変動」など不確定要素は、事前の予想も事後の対処も困難です。

そのため、不動産投資を始める前にコントロールできない事象が発生し得ることをよく理解し、資金繰りや事業計画に余裕をって臨むことが大切です。

THE GOLD ONLINE編集部