実家を相続したが…売却までの流れを「相続専門税理士」が解説、失敗しない相見積もりの取り方とは？

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不動産を相続したものの、売却を希望しているという人は少なくありません。不動産の売却には不慣れだと、どこから着手すべきか、また、なにに注意すべきかわからないと思われます。相続専門税理士の岸田康雄氏がやさしく解説していきます。

不動産売却ではまず業者による「価格査定」を！

不動産を売却する際、最初にすべきは不動産業者による価格査定です。不動産の価格は、取得時からの経過年数や建物の状況によって変化するため、業者による査定が必要になります。

査定の際、土地の場合であれば、駅からの距離が近い、角地である、南面道路に接している、整形地である、きれいな街並みである…といった「その立地なら住みたい」と思う人が多いような条件に当てはまった場合は、価格がプラスされます。

査定後に提示される価格は、不動産業者が買主探しを行う場合に、概ね3カ月以内に買主が決まる見込みの価格です。

仲介手数料や費用の目安は？

査定の後、売却を決断したあとは不動産業者に依頼することになりますが、その際に気になるのが不動産業者に支払う仲介手数料や費用でしょう。

仲介手数料は、不動産取引が成立したときに不動産業者へ支払うことになります。

仲介手数料は、400万円超の成約価格の場合、〈売買価格×3％＋6万円〉に消費税を加えた金額です。仮に4,000万円で成約した場合、次のような計算となります。

（4,000万円 × 3％ ＋ 6万円）×（1＋10％）＝ 1,386,000円

それ以外にかかる費用としては、契約時の印紙代、ローンの一括繰り上げがあれば、返済手数料や、抵当権の抹消登記費用が必要となります。

そのほかにも、土地の測量費用は売主が負担します。家屋も売る場合は粗大ごみの回収費用、更地にして売却する場合は家屋の解体費用を、売主が負担するケースもあります。

売却の成否は「不動産業者選び」で決まる

不動産の売却で最も重要となるのは、不動産業者選びです。ここで売却の成否が決まるといっても過言ではありません。

最近は「一括査定サイト」がありますので、大手から中小まで複数の不動産業者へ一斉に問い合わせることができます。

その際、重視すべきは査定価格の高さではありません。査定価格は、どこの不動産業者のものも、そこまで大きく違いません。逆に、著しく高い査定価格を出してくる業者こそ注意を払うべきだといえるでしょう。

不動産業者のなかには、仲介の仕事がほしいがために、高めの査定価格を出す業者も見かけます。このような業者に依頼しても、提示された査定価格通りに売れるとは限らず、むしろ実際の売り出しでは、売買価格を下げて売却することもままあります。

士業系の宅建業者と一般の宅建業者を比較

不動産業者には2つのタイプがあります。ひとつは士業系の宅建業者、もうひとつが一般の宅建業者です。

税理士や司法書士が経営する士業系の宅建業者は、相続時の相続登記、相続税申告や売却時の所得税申告などの手続きをセットで依頼できます。このような士業系の宅建業者を1社と、平均値に近い査定価格を出してきた一般の宅建業者を1社選択し、話を聞いてみることをお勧めします。

信頼できる業者かどうかは、オフィスの雰囲気や、面談を通じて感じられる担当者の人柄や能力などから、ある程度は判断できると思います。

また、面談を終えて依頼する業者を決めたあと、すぐに契約へ移るわけではありません。契約の前に、訪問査定が行われます。営業担当者が現地を訪問し、図面ではわからない状況、たとえば、日当たり、建物の外壁や内装の傷み具合等を確認します。訪問査定後、3日前後で査定の結果が出ます。

その査定価格に同意できた場合は、査定価格に基づいて売り出し価格を決めます。

売り出し価格を決定する際に考えなければならないのは、売却を実現するまでの時間です。

それなりに時間をかけられるなら、査定価格より高めに設定し、高値での売却を試みることができます。しかし、「相続税の納税のために現金化を急いでいる」「譲渡所得の損益通算のために年末までに譲渡所得を確定させたい」といった事情がある場合は、査定価格と同じか、それよりも価格を下げて売り出しを行うことになります。

売買の手続き「契約・引き渡し・決済」まで

買主が決まると、次は「不動産売買契約」の締結に進みます。

契約時には、買主と売主が対面して手続きを進めることが一般的です。

契約締結時に、買主は売主に対して手付金を支払います。一般的には売買価格の10％が目安です。同時に、売主は仲介手数料の一部を不動産業者に支払います。残りの仲介手数料は決済時に支払うことになります。

契約後は、引越し業者・クリーニング業者の手配、電気・ガス・水道の休止手続きなど、引き渡しに向けて準備を行います。住宅ローンがある場合は、金融機関で繰り上げ返済の手続きを済ませておきましょう。

一般的に、契約→引き渡し→決済まで、およそ1カ月の期間をとります。

決済は、買主が銀行で借り入れを行う場合、金融機関の応接室を借りて、不動産業者の営業担当者と買主側の司法書士の立会いのもと、売主と買主が手続きを行います。

その際、買主は手付金を差し引いた残金を売主の預金口座へ振込みます。確認できれば、司法書士がすぐに所有権移転登記の申請を行います。

手続きの完了後、買主に鍵を引渡します。最後に、売主は仲介手数料の残金を不動産業者に支払いをして、売却が完了します。

岸田 康雄 公認会計士／税理士／行政書士／宅地建物取引士／中小企業診断士／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／国際公認投資アナリスト（日本証券アナリスト協会認定）