82歳男性・不動産オーナー「自分の高収益マンションを子ども3人に〈平等に相続〉させたいが、共有名義化は防ぎたい」【行政書士が回答】

（※写真はイメージです／PIXTA）

妻の死をきっかけに、終活を考え始めた不動産オーナーAさん（82歳・仮名）。自分が存命の間は家賃収入を自身の生活費に充て、自分亡きあとは、その収益物件を子ども3人へ平等に相続させたい。ただ、平等に相続させるといっても不動産の共有化は防ぎたい…。そんなAさんの希望を叶えるには、どのような対策が必要になるのでしょうか？　行政書士・平田康人氏が回答します。

82歳・不動産オーナーの「終活」

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【相談】

4年前に妻が亡くなり、自分自身の終活を考えるようになったAさん（82歳・仮名）。Aさんには子どもが3人（長男、二男、長女）います。

Aさんは賃貸マンション1棟を保有するほか、自宅（戸建て：築40年以上）や金融資産があり、これらの資産については、税理士のアドバイスもあり遺言作成を検討しています。

賃貸マンションは収益性も立地も良いため、Aさんが存命中は生活のために自身が賃料を取得し、Aさんの死後は子ども3人へ平等に遺したいと考えています。ただ、相続で共有不動産になってしまうと、管理処分を巡って子どもたちが揉める可能性も否めません。

また、Aさんは妻を介護した経験から、「子どもに負担をかけることがないようにしたい」と自身の認知症対策も気になっています。

Aさんの希望を実現するために、どのような生前対策が必要でしょうか？

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《回答》

任意後見と併用して、賃貸マンションを信託財産とする民事信託（以下「家族信託」）を組成し、財産的価値（信託受益権）と管理処分権限を分離します。

家族信託とは？

家族信託とは、本人（委託者）の判断能力が低下する前に、財産の管理処分を信頼できる家族（受託者）に託すと同時に、財産的価値を享受する者（受益者）も指定する仕組みです。

家族信託は財産管理のみが目的であるため、使い方として、身上監護の面を補完するために任意後見契約と併用したり、また、すべての財産を信託する必要はないため、遺言と併用したりします。そして、信託契約の信託財産目録に記載した財産を対象として、本人（委託者）から家族（受託者）に管理処分権限が移転するため、本人が認知症になっても受託者である家族が管理処分することで資産凍結を回避できます。

また、信託契約締結後も信託財産の実質的な所有者は本人なので、本人を「委託者＝受益者」と設定し、本人の生存中は信託財産の財産的価値を自身が享受しつつ、第2受益者として子どもら家族を指定しておくことで、本人の死亡後は、信託受益権が第2受益者に承継されることになります。

遺言代用機能と認知症対策を兼ねた「受益者連続型信託」

本事例の場合、本人の希望として収益性の高い賃貸マンションを3人の子どもに平等に遺したい一方、何の対策も講じず普通に法定相続分で相続させてしまうと不動産が共有となってしまい、将来的に子どもたちが管理や処分を巡って揉めるのではという心配もあります。

そこで、Aさんの判断能力が低下する前に、次のような家族信託契約を締結します。

・委託者（財産を託す人）／Aさん

・受益者（最初に利益を受ける人）／Aさん

・第2受益者（Aさん死亡後に利益を受ける人）／長男、二男、長女

・受託者（財産を託される人）／長男

・信託財産／賃貸マンション

・信託期間／受益者および受託者の全員が、終了の合意をしたときまで

・帰属権利者／信託終了時の受益者（信託終了時に残存する信託財産を取得する人）

これにより、信託財産である不動産の名義は、信託登記されて長男（受託者）の単独名義となり、信託契約締結時（Aさん生前中）から相続後（Aさん死亡後）も不動産の管理処分権限を保有することになるので、長男自身の判断で不動産管理（修繕、契約等）が行えるようになります。さらに、長男の不測の事態（死亡、事故など）に備えるのであれば、第2受託者に二男、第3受託者に長女としておくことで、より安心感が増すことにもなります。

その結果、家族信託による効果として、Aさん死亡後は、賃貸マンションの共同相続は回避され、不動産の財産的価値（信託受益権）だけが第2受益者である「長男、二男、長女」に平等に承継されます。

このように、家族信託契約がAさんの死亡時点で終了せず、信託受益権が第2受益者に移転するタイプの信託を「受益者連続型信託」といい、「遺言代用機能」と「認知症対策」を兼ね備えた生前対策となります。

受託者を「法人」にする場合

同様のケースで、受託者を長男（自然人）とせず、家族で設立した法人とする場合もあります。その場合、次のような設計になります。

・委託者（財産を託す人）／Aさん

・受益者（最初に利益を受ける人）／Aさん

・第2受益者（Aさん死亡後に利益を受ける人）／長男、二男、長女

・受託者／法人（信託前に設立する）

・信託財産／賃貸マンション

・信託期間／受益者および受託者の全員が、終了の合意をしたときまで

・帰属権利者／信託終了時の受益者（信託終了時に残存する信託財産を取得する人）

設立する法人は、家族の資産を管理するための一般社団法人とすることが一般的ですが、定款作成では、信託業法上の問題が生じないように文言を工夫することも必要となります。

また、受託者が「個人」の場合と「法人」の場合では、それぞれメリット・デメリットがあるため、本人の希望や家族の関係性などを総合的に考慮して検討する必要があります。

それぞれの主なメリット・デメリットは以下のとおりです。

（1）個人が受託者の場合

＜メリット＞

・権限が集約されており、機動性が高い。

・信託行為の仕組みがシンプルでわかりやすい。

＜デメリット＞

・自然人のため、死亡や事故等で受託者が不在となり、信託財産の凍結リスクがある。

・受託者が死亡した場合、受託者管理の口座がスムーズに第2受託者に引継げるか否かは、金融機関の対応次第となる。

・受託者の変更があった場合、信託登記の変更登記とその費用が必要となる。

（2）法人が受託者の場合

＜メリット＞

・長期的な分別管理も可能となる。

・代表者の死亡や病気、事故があっても、信託専用口座の凍結リスクはない。

＜デメリット＞

・重要な意思決定は、複数の理事や社員による合議制で検討し、多数決で決定する必要がある。

・毎年、諸費用（維持費、税金、専門家報酬など）や手間（法人税申告、定時総会の開催など）がかかる。

「個人の受託者」と「法人の受託者」のどちらを採用するかは、何を優先するかで異なります。本事例のように、不動産の共同所有を懸念し、信託不動産の管理処分をスムーズに行うことを重要視するなら個人の受託者になりますが、受託者個人の独断だけではなく、信託財産の重要な決定事項（大規模修繕、売却処分など）は合議で決めたいとするなら、受益者らが役員となる法人を受託者として、役員による多数決で重要議題を決定することになります。

平田 康人

行政書士平田総合法務事務所／不動産法務総研　代表

宅地建物取引士

国土交通大臣認定　公認不動産コンサルティングマスター