適正住宅の選別を強化した「住宅ストック循環支援事業」

予算額も期間も短いが、国の想いを色濃く反映した制度が公開

2016年10月11日に成立した第2次補正予算の中で「住宅ストック循環支援事業」が新たに創設、11月に入って制度の詳細も公開されました。
これは、①良質な中古住宅の購入、②エコ住宅への建替え、③住宅のエコリフォームの3つに対して、いずれも自分自身で住む場合に一定の補助金を出すものです。
住宅エコポイントなどこれまで類似の制度が1,000～2,500億円規模であったのに対して、今回は250億円と少額で、2017年6月30日までに補助金の交付申請手続きを終わらせることが必要など、額も期間も短いものです。

しかしこれまでの制度と比べ、「良質な住宅ストック比率を高める」という国の強い意思を反映した制度設計がなされています。
まずはスモールスタートで開始、状況に応じてこの事業を拡大する可能性もあり、今後の試金石となるでしょう。
10月下旬に国土交通省が実施した説明会には、定員以上の申し込みがあったため追加開催されるなど、不動産・リフォーム業界も高い関心を示しています。

“若者”の中古住宅購入を支援。インスペクション＋既存住宅売買瑕疵保険加入が必須

補助対象の一つである「①良質な中古住宅の購入」では、40歳未満の方が中古住宅を購入する場合、ホームインスペクション（建物状況調査）を実施した上で瑕疵保険に加入すれば補助金が支給されます。
中古住宅に特化した補助制度であることは注目すべき点でしょう。
支給額は、インスペクション費用として5万円、リフォーム工事もあわせて行えばその内容に応じて最大50万円（耐震改修を実施する場合65万円）までです。

国交省としては、若者の居住費負担の軽減を目的の一つとして掲げており、（補正予算成立日の2016年10月11日時点で）40歳未満の方を“若者”と呼び、中古住宅購入やリフォーム実施を促しています。
その背景には、新築住宅は40歳未満の購入者が過半数を超えているのに対し、中古住宅は40％を下回っていることがあります。
住宅リフォームに至っては10％未満です。
国は若者の居住費を負担することで、中古住宅をメンテナンスしながら長く使うライフスタイルのすそ野を拡げようとしているのです。

エコ住宅の建替えは耐震性のないことを確認してから取り壊すことが前提

「②エコ住宅への建替え」では、エネルギー消費量や断熱性能などに優れたエコ住宅を建て替える場合に、建て替え後の住宅性能に応じて30～50万円の補助金が支給されるものです。
特徴として、わざわざ耐震基準に合致しない建物であることを確認した上で、その住宅を解体することが求められます。つまり、耐震性のない住宅を残して別の土地にエコ住宅を建てたり、耐震性のある住宅を取り壊して、エコ住宅を建てても補助金の対象とならないのです。

耐震性のない住宅とは、解体する住宅の建築確認が1981年5月31日以前、または表示登記が1983年3月31日以前であることです。
そうでない場合、建築士が耐震性を有しないことを確認しなければなりません。
国が良質な住宅を残すのみならず、耐震性に問題のある住宅も取り壊し、双方向から良質な住宅ストック形成を促すことで、中古住宅流通を拡大させようとしているのです。

住宅のエコリフォームは従来の制度と類似。今後も住宅メンテナンス促進を継続

「③住宅のエコリフォーム」は以前の住宅エコポイント制度と似た内容で、断熱改修や省エネ設備の導入、それとあわせて実施するバリアフリー改修や耐震改修などに対し、その内容に応じて最大30万円（耐震改修を実施する場合は45万円）が支給されます。
現在、日本に存在する6,000万戸以上の住宅ストックの内、少なく見積もってその半数は耐震性・省エネ性・バリアフリー性のいずれかを満たしません。
住宅投資に占めるリフォーム投資の割合も3割を下回るなど、欧米と比較して半分程度の水準です。

国は住生活基本計画を5年ぶりに見直し、リフォームと既存住宅流通の市場規模が想定よりも伸びていないことを懸念しており、2025年には市場規模を倍増させることを目標として掲げています。
今後もこの流れを汲み、リフォームに対する補助事業は継続されていくでしょう。

本末転倒にならないよう注意！今回の制度は期間も短く業者によっては申請不可

今回の循環支援事業は売買契約や建築請負契約を結んだ上で、2017年6月30日までに補助金交付を申請しなければならないことに加え、その他にも細かい要件があります。

例えば、お客様個人が申請するのではなく、事業者（不動産業者やリフォーム業者など）を通じて補助金を提供する仕組みです。
同じ物件でも業者が事業者登録をしていなければ申請できず、また宅建業者が売主（買取再販物件）の場合には、事業者登録に加えて物件の登録も必要です。

今後も国は良質な住宅ストック形成に向け、優遇策を打ち出してくるでしょう。
初めから補助金のでる物件に絞って契約したり、焦って無理なリフォームを実施したりすることは本末転倒です。
これからの長い暮らしを見据え、安心安全快適な住環境を第一に考えた上で、補助金の利用を考えてくださいね。

（加藤 豊／不動産コンサルタント）