C&W、2024年Q2の東京オフィス市況 空室率は供給に連動して上昇へ、名目賃料は小幅な上昇

グローバル不動産総合サービス会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（グローバル本社：米国イリノイ州シカゴ、日本本社：千代田区永田町、C&W）は、東京におけるオフィス市況について最新のレポートを発表致しました。

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2024年第2四半期 市況

需給

2024年第2四半期末の都心5区グレードAオフィスは堅調な需要が供給を上回り、空室率は低下。年間ネットアブソープションは約118千坪と新規供給量の減少により対前年比4.3％減。募集面積率は前年同期比1.3pp低下の5.6%、空室率は前年同期比0.5pp低下の4.0%となった。総じて需給はタイトに推移しており、当社が定義する都心5区グレードAオフィスのサブマーケット35エリアのうち23エリアの空室率が2％未満（下図参照）と低水準で推移している 。

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移転動向をみると、拠点集約の他、グレードB以下のビルからのグレードアップ移転が目立った（下表参照）。

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テナント専用ラウンジ等の設置も引き続き盛んである。足元の建築費は2019年以降年率5%で上昇し（下記グラフ参照）、内装造作費はテナントにとって大きな負担となっている。

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従業員数の変化に柔軟に対応でき、利用頻度の少ない大会議室等のスペースを縮小できることから、当該設備はテナント獲得に有効である。

一方、サブマーケット間の温度差が鮮明となっている。晴海・勝どきエリアでは2023年第3四半期に発生した空室の埋め戻しに時間がかかっており空室率は22.3%。2024年5月に竣工した渋谷アクシュ（渋谷区）は満室竣工したが、同時期竣工の赤坂グリーン・クロス（港区）は空室を残して竣工した。赤坂エリアの既存ビルのみの空室率は1%未満だが、当該新築を含めたエリア全体の空室率は9.0%、前年同期比4.8pp上昇。 2023年に空室を残して竣工した三田・田町、虎ノ門・神谷町エリアのビルでは依然として合計約3.8万坪の空室を残す。2024年第2四半期末の内定率をみると、竣工1年以内のビル（貸室総面積約11万坪）で81.1%（下記グラフ参照）、今後1年以内に竣工予定のビル（貸室総面積約18万坪）では70.3%。エリア別にみると、赤坂、六本木エリア及びその周辺の競合物件で内定率が低い一方、価格帯が都心5区平均より2割程低い品川港南口等では内定率が比較的高い。