C&W、2024年Q3 の東京オフィス市況レポートを発表

2024年第3四半期末の内定率をみると、竣工1年以内の物件（貸室総面積約6.3万坪）で83.0%、今後1年以内に竣工予定の物件（貸室総面積約17万坪）では73.4%。オーナーのリーシング力や竣工時の満室稼動を目指すか等のスタンスの違いにより、内定率30%未満の物件がある一方、未竣工でも100％に近い内定率に達している物件も散見される。

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(注)

2) みずほリサーチ＆テクノロジーズ

3) 2024年7月～9月期の法人企業景気予測調査における金融業、保険業を除く資本金10億円以上の企業が対象

4) 令和5年度法人企業統計調査における金融業、保険業を除く資本金10億円以上の企業が対象

5) 2024年1月から3月平均

6) 就業者数を、国勢調査(2020)、労働力調査（各年平均値）をもとにした産業別の職業分類に基づいて配分し、オフィスワーカー数を推計

賃料

2024年第3四半期の都心5区グレードAオフィス全体の平均想定成約賃料は前年同期比4.4%上昇の35,838円となり、募集賃料の上昇幅を上回った。総じてグレードAオフィス全体で稼働率が改善していることに加え、未竣工物件で建築費の上昇分が賃料に転嫁される等、グレードAオフィス全体の募集賃料に上昇圧力がかかる。エリア別では依然として丸の内・大手町が高い賃料水準をけん引しているが、周辺の八重洲・日本橋・京橋にも同様の動きが広がっている。他方、新規供給によって需給が緩んだエリアにおいては、フリーレントの長期化、契約期間初期の賃料支払いを軽減する段階賃料や、既存テナントの内装を引き継ぐ居抜きの提案等柔軟な条件をテナントに提示し、募集賃料に近い賃料で成約している事例も散見される。

都心5区グレードAオフィス賃料は回復基調ではあるが、グローバル規模でみればまだ本格改善とはいえない。下図にコロナ前後（2019年第4四半期末から2023年第4四半期末）の消費者物価指数（CPI）、空室率、賃料の変化を示した。総体的に、東京以外の主要都市ではCPIの伸びが大きい。例えば、ロンドンでは空室率が東京と同程度の上昇を示しているが、需給環境が緩んだ中でもオーナーが積極的に募集賃料を引き上げて成約していることがわかる。マンハッタンやシンガポールでは、小幅ながら賃料はコロナ前の水準を上回った。一方、東京都心5区グレードAオフィスの実質賃料は上昇傾向にあるものの、2019年第4四半期末比で2023年末12.9%減、直近2024年第3四半期末8.9%減と依然として賃料回復の遅れが目立つ。