住宅ローンの金利は固定と変動どちらが良い？

持ち家（分譲マンション）の購入を考えており、独身で現在貯金は1,000万円ほどありますが、住宅ローンも視野に入れています。住宅ローンを組んで購入する場合、金利は固定金利と変動金利のどちらが適していますか。また、金利以外に借入先を選ぶ際に大事なポイントがあれば教えていただきたいです。

・いまさら聞けない！「金利」って何？

・住宅ローンの金利の種類とメリット・デメリット

・会社によっても違う、諸費用などを加味した「実質金利」

・変動金利と固定金利、どっちを選ぶ！？

いまさら聞けない！「金利」って何？

そもそも、「金利」とはどういったものなのでしょうか。金利とは、借りているお金に発生する利息の割合のことをいいます。割合ですからパーセンテージで表され、期間は1年単位になることが多いです。たとえば、住宅ローンの金利は「年利◯％」と表示されます。

 

3,000万円を年利1％で借りた場合、1年間で支払うことになる利息は3,000万円×1％＝30万円ということになります（実際には、毎月返済するごとに借りたお金は減っていくため、利息も徐々に減っていきます）。一方、金利が0.5%だった場合の支払い利息は15万円です。たった0.5%違うだけでもこれだけの差が生まれます。「金利が低い住宅ローンを選ぶと得だ」といわれる所以はここにあるのです。

住宅ローンの金利の種類とメリット・デメリット

金利は低いことにこしたことはありませんが、住宅ローンを選ぶときは、その金利が先々「変動」するのか「固定」なのかという点も重要です。金利の種類とそれぞれのメリットとデメリットを比べてみましょう。

 

・変動金利

変動金利とは、半年ごとに金利が見直される金利方式のこと。後述する固定金利と比べて、金利が低めに設定されている点がメリットです。金利の見直しにより金利が下がれば返済額が減り、毎月の支払いが楽になったり予定より早く返済を終えたりすることができるでしょう。一方、金利が上がれば返済額は増えます。毎月の支払い額が増えたり、いくら返済しても金利ばかりで元金が減らなかったりと悪循環に陥るリスクもあるため注意が必要です。

 

ただし、金利が見直されたとしても、実際に返済額が変わるのは5年に1度。その変動幅も1.25倍までと決められています。そのため、金利が上がったからといって即座に月々の返済に困るということはありません。

 

 ・全期間固定金利

30年ローンであれば30年間、35年ローンであれば35年間など、ローン期間中の金利が固定された方式です。代表的なものに「フラット35」という商品があり、耳にしたことのある方も多いのではないでしょうか。最初から最後まで金利が変わらず返済額も均一なため、資金計画を立てやすいところがメリット。堅実な返済ができる金利方式といえるでしょう。

 

ただし、変動金利よりも金利は高めに設定されている場合がほとんどです。金利が上昇局面にない場合は、返済額が高額になってしまうというデメリットがあります。

 

・当初固定金利（固定金期間選択型）

最初の1年、5年、10年など、固定金利の期間を定める方式です。30年の住宅ローンのうち最初の10年のみ固定金利にしたい、といった場合に利用します。固定金利期間終了後は、あらためて固定金利にするか変動金利にするかを選ぶことになります。

 

ただし、このときに選べるのは固定期間終了時の利率で、住宅ローンを締結した際の固定金利の利率を継続することはできません。子どもの教育費などで出費が重なるといった際に、最初の数年間の出費予定を確定させたい場合などに便利な方法です。

 

・ミックス

固定金利と変動金利をミックスさせて住宅ローンを借りることもできます。借り入れ金額の半額は固定金利、残りは変動金利などとすることで、それぞれのメリットとデメリットの両方を得る方法です。

会社によっても違う、諸費用などを加味した「実質金利」

借り入れ先を選ぶ際は、金利以外にかかる費用についても意識する必要があります。具体的には、「手数料」「保証料」「繰り上げ返済手数料」などの費用です。「手数料」や「保証料」は、設定している銀行としていない銀行があります。

 

「繰り上げ返済手数料」とは、繰り上げ返済をする際に必要になる手数料です。一切繰り上げ返済をするつもりがない場合を除き、無料のところを選ぶのがおすすめ。住宅ローンを借り入れる金融機関は、こうした各種費用を踏まえたうえで慎重に検討しましょう。

変動金利と固定金利、どっちを選ぶ！？

変動金利と固定金利にはそれぞれメリットとデメリットがあり、一概に「どちらを選んだ方がいい」とはいえません。そもそも、将来金利が何％になるかは誰にもわからないこと。それぞれの家庭の状況に適したタイプを選択しましょう。

 

・変動金利

変動金利は契約時の利率が低く、返済額を抑えられるというメリットがある一方で、将来の金利上昇リスクや元金を思ったように減らせないリスクもあります。そのため、「ある程度資金に余裕があって、繰り上げ返済を積極的にする予定である（＝元本を減らせる見込みがある）」、「将来順調に給料が上がる予定である（＝ある程度の金利上昇に耐えられる）」といった家庭に向いている返済方式です。

 

また、「金利動向をこまめにチェックして上昇局面で固定金利に切り替えられる」という方も、変動金利を選択してもよいかもしれません。家計に余裕がないのに、金利が低いからといって安易に変動金利を選択してしまうのは危険だといえるでしょう。

 

・固定金利、当初固定金利

将来の資金計画をきちんと立てたいという方や、教育費など住宅ローン以外の大きな出費を控えている方、資金繰りにあまり余裕がない方などは、堅実な返済方法である固定金利を選択しましょう。数年後には家計状況が落ち着くということがわかっている方は、その期間だけ固定金利にするというのもおすすめです。