住宅ローン借入先を見直すときのタイミングについて

2022年に住宅を購入しました。購入時は以前購入していたマンションの売却をまだしていなかったためダブルローンの可能性もあり承認が下りる銀行が非常に少なく、限られた候補の中で借入先を決めました。ちょうど購入1年を迎えるタイミングで借入先の変更を検討したいと思っているのですが、変更のベストタイミングがあれば教えてほしいです。

・住宅ローンの借り換えって？

・住宅ローン借り換えのメリット

・住宅ローン借り換えのデメリット

・借り換えをするべき条件とは

・柔軟に検討していくことがポイント

住宅ローンの借り換えって？

たとえばA銀行から年利1.0％で住宅ローンの借り入れをしていたとしましょう。返済しているうちに経済状況が変わり、B銀行から年利0.4％の住宅ローンがあることがわかりました。B銀行のほうが、返済額が安くなるので、B銀行で住宅ローンを組み直し、A銀行の住宅ローン返済することで返済先がB銀行に変わります。これが住宅ローンの借り換えです。

 

これだけ聞くと年利の0.6 ％が丸儲けのように感じますが、実際には借り換えに費用がかかるため一概にお得になるとは限りません。借り換えでいくら得するか、きちんとシミュレーションする必要があります。

住宅ローン借り換えのメリット

・返済額を減らせる

最大のメリットは総返済額が削減できることです。金利は金融機関に払うものなので、安いに越したことはありません。

「ローン借り換え　シミュレーション」で検索すると各種金融機関のシミュレーターが出てきます。仮にローン残高が1,000万円で、ボーナス支払い0円、残りの返済期間が15年、現在の借入金利が1.0％で借り換え後が0.4％と仮定しましょう。借り換えなかった場合と借り換えた場合を比較すると、支払総額に46万8,180円の差が生まれます。

 

・月々の返済額or返済期間を減らせる

総額を減らして期間をそのままにすれば、月々の返済額も減らせます。逆に返済額をそのままにすれば、返済期間の短縮も可能です。住宅ローンの借り換えをきっかけに、収入状況に応じた返済額の見直しができるでしょう。

 

・変動金利と固定金利の見直しができる

固定金利はずっと金利が変わらない代わりに、金利が下がると損することがあります。それを機に固定金利から変動金利に変えることもできますし、変動金利から固定金利に変えることもできるでしょう。

 

・借り換えの特典が受けられる

金融機関によっては借り換えキャンペーンを行っていることもあります。たとえば楽天銀行では借り換えた人限定で楽天スーパーポイントをプレゼントしています。ほかにもギフトカードをプレゼントしていたり、優遇金利を提供していたりする銀行もあるので、借り換えの際にはチェックしておきたいところです。

住宅ローン借り換えのデメリット

・費用がかかる

住宅ローンの借り換えには費用がかかります。場合によっては借り換えで損してしまうこともあるでしょう。費用はだいたい50万円～100万円といわれています。先ほど説明した例での削減額は46万8,180円だったので、借り換えしてもあまり意味がないかもしれません。

 

 主な費用は以下のとおりです。金額は金融機関や商品、ローン残高に応じて異なります。

 

・保証料
・金融機関の事務手数料
・団信保険料
・印紙代
・登録免許税
・司法書士報酬
・火災保険料、地震保険料
・その他

 

・手続きに手間と時間がかかる

借り換えは書類1枚でできるものではなく、住宅ローンの借入時と同様の手続きが必要となります。住宅ローンを借り入れていたからといって、再び審査に通る保証はありません。転職をしたり、ほかのローンの借り入れをしたりしていると、場合によっては審査に落ちてしまうこともあります。また、審査には数週間～数ヶ月かかるので、思い立ったらすぐに借り換えというわけにはいきません。

 

・変動金利と固定金利の選択で失敗することも

固定金利は将来の返済額がわかる一方、金融情勢に応じた金利の変化がないのが特徴です。借り入れたときには有利な金利であっても、数年経ったらかなり割高になっていることもあるでしょう。

いずれにしても、未来のことは誰にもわかりません。固定金利から変動金利に借り換えた途端、再び金利が上がって「固定金利のままにしておけばよかった」と後悔する可能性もあります。逆に金利が下がって「あのとき変えておいてよかった」と安心する可能性もあります。

 

一概にデメリットとも言えませんが、こうしたリスクがあることは知っておいたほうがよいでしょう。

借り換えをするべき条件とは

一般的に住宅ローンの借り換えをしたほうがいいのは「住宅ローン残高1,000万円以上」「残りの返済期間10年以上」「金利差1.0％以上」といわれています。この条件に当てはまるようなら、借り換えシミュレーションを使って調べてみましょう。

 

この条件はあくまで目安です。諸費用が安く済む、借り換えることで保険料が安くなるといったメリットがある場合には、この条件に当てはまらなくても有利になるかもしれません。

柔軟に検討していくことがポイント

住宅ローンの商品は次から次に新しいものが出ているので、いくら検討しても後からいい条件のローンが見つかることがあります。諸費用を含めても借り換えのほうが有利であれば、柔軟に検討していくと良いでしょう。

 

楽天銀行でも住宅ローンを取り扱っており、時期によっては借り換えキャンペーンを行っています。借り換えを検討している方はチェックしてみてはいかがでしょうか。