いまさら聞けない！不動産投資の基本について解説

楽天お金の総合案内　みんなのマネ活 / 2019年10月2日 10時0分

購入した不動産を、賃貸したり売却したりすることで収入を得るのが不動産投資。不動産投資には一棟投資、区分投資、戸建投資といった種類があります。不動産投資のメリット・デメリットなど、基礎知識をまとめました。

不動産投資とは？

投資と聞いて一番に思い浮かぶのは株式投資でしょう。株の利益には安値のときに買って高値のときに売る売却益（キャピタルゲイン）と、保有で得られる配当金などの収益（インカムゲイン）の2種類があります。これと同様に、不動産投資にも物件を購入時より高く売って得られるキャピタルゲインと、他人に賃貸して家賃を得るインカムゲインの2種類の利益があります。

バブル期はキャピタルゲインを得る不動産投資が主流でしたが、近年の不動産投資は長期的なインカムゲインが主な目的です。物件価格に対して得られる家賃収入の割合である「利回り」が高いほど優良物件です。利回りは、たとえば2,000万円の物件で、1年間に得られる家賃収入が200万円の場合、10％と計算されます。ただしこれは表面利回りで、諸費用を考慮した実質利回りはこれより低くなります。

不動産投資の種類

不動産投資と言うと、アパートの大家さんをイメージする人が多いかもしれません。大家さんのように建物全体を持つのは「一棟投資」というタイプです。一方、分譲マンションの1室を購入し、その部屋を他人に貸す「区分投資」という種類もあります。これに一戸建てを賃貸する「戸建投資」を含めた3種類が主な不動産投資の種類です。

ほかにもトランクルームや民泊として貸し出すタイプや、土地を駐車場として賃貸するタイプがあります。投資家から集めたお金で不動産を購入し、その収益を分配する不動産投資信託（REIT）も広義の不動産投資の一種です。

いくらぐらいから始められる？

不動産投資をするには不動産を所有する必要があります。この時点で「そんな資金がない」と尻込みしてしまうかもしれません。実際には不動産を担保に入れることで、物件価格の全額を借り入れるフルローンではじめることも可能です。たとえば1,000万円の物件に対し、1,000万円を借り入れて購入し、毎月の家賃収入から返済していくスタイルです。

しかしながら、自己資金0円ではじめるのは危険が伴います。フルローンの審査に通るかどうかもわかりません。一般的に物件価格の2割程度は自己資金が必要だと言われています。1,000万円の物件だとしたら、必要な自己資金は200万円です。

不動産投資のメリット

・安定した収入が得られる

入居者がいる間は毎月安定した家賃収入が得られます。サラリーマンの場合、勤め先の会社が倒産してしまったり、病気や怪我で働けなくなったりしたときも、家賃収入で生活できます。

・所得税や住民税の節税効果がある

インカムゲインは所得税法上の「不動産所得」にあたり、所得税の対象となりますが、得た収入のすべてに税金がかかるわけではありません。建物の減価償却費やローン金利、固定資産税などの必要経費を差し引けます。差し引いた後の収支が赤字となった場合には、ほかの所得と合算することで所得税・住民税が軽減されます。たとえばサラリーマンなら、給与所得から不動産の赤字分をマイナスにできるため、本来よりも税額が安く済むことに。

・相続税対策になる

相続税を計算する際、不動産は現金よりも評価が低いため、税額が少なく済みます。

・インフレ対策

現金はインフレ時に価値が下がってしまいますが、土地は物価に連動して価値が上がるので、高く売却できます。

不動産投資のデメリット

・空室リスク

空室リスクが不動産投資最大のリスクと言っても過言ではないでしょう。不動産投資は主に家賃収入で利益を得ます。それが空室ということは、収入がない状態です。家賃収入が得られなくてもローンの返済は続くので、一刻も早く入居者を探さなければなりません。

・建物の老朽化、資産価値の低下

建物は時間の経過とともに古くなります。それでも入居者を得るために家賃の値下げやメンテナンスをすると、収益が低下してしまいます。さらに、経済状況によっては資産価値が大幅に低下する可能性も。自然災害などによって大きな損失を被るリスクもあります。

・流動性が低い

不動産投資はいざとなったら売却できるのが強みだと言われていますが、購入希望者がいなければ売却できません。すぐに現金化できるとは限らないのがデメリットのひとつです。

・金利上昇リスク

資金を変動金利で借り入れていると、将来金利が上がることで返済額が増える可能性があります。

リスクを忘れずに不動産投資をはじめよう！

株や投資信託と比べてハードルの高い不動産投資ですが、こうした方法があることを知っておくだけでも将来役立つかもしれません。自分もはじめてみようと思い立ったら、情報を収集して、より深く勉強するとよいでしょう。ただし、不動産業者は不動産投資のよい面ばかりを強調する傾向にあります。ネットでも不動産投資の成功体験談をよく見かけますが、失敗した人も少なくありません。リスクについても念頭においておきましょう。